江核一代神盤，竟然被物業“炒”了？

近日，南京江核的江與城小區物業——怡置物業發布公告，表示因“物業費低、管理成本高、部分業主長期拖欠物業費”等原因，計劃退出小區物業服務。

在南京，看多了業主更換物業，但物業主動“炒”了業主的消息，的確不多見。

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6月底，江與城小區物業貼出《計劃退出江與城物業服務的告知書》，明確將在2025年12月30日24時前正式撤出江與城小區物業服務，消息一出令小區業主猝不及防。

關于撤場原因，告知書中描述的也非常直白：服務費單價低、管理成本高、部分業主長期拖欠物業費等原因，導致收入不足以支持物業的持續運營。

總結來看就是：物業入不敷出、難以為繼。

先來看物業入不敷出的情況。

江與城小區于2020年12月交付，在整個板塊里稱得上是高品質的次新房，物業公司怡置物業，交付至今收費標準一直都是1.9元/㎡/月+公攤0.69元/㎡/月。

當下的南京物業市場上，隨著新房品質提升以及科技系統、會所、綠化等附加服務的不斷提升，物業收費標準早已水漲船高，就算是非科技住宅，一些品牌物業的收費標準也多在2.6元/㎡/月以上。

不過有業主反映，同板塊內的江畔都會上城、大華云江印月，物業費也是1.9元/㎡/月（除公攤），相關服務也相差無幾，因此江與城物業算不上“板塊最低收費”。

公告書中提到的另一個原因是管理成本高。

江與城整個小區一共24棟共2200多戶，物業服務包括但不限于每棟樓一個專屬管家、門崗雙崗雙待、保潔和綠植維護全天候在線等等，從中介發布的小區實景圖來看，小區內部道路干凈整潔、綠植茂盛、公共區域維護良好，可以看出物業服務質量在線。

近幾年為了穩住房價，業主們更是一直高要求維護社區環境，物業費維持不變的同時，是清潔標準提高、設施維護投入增加以及人力等成本的增加。

值得一提的是，昔日房地產行業如火如荼時，地產常對自有物業進行“補貼”，承諾或給予業主物超所值的服務，利于新房售賣、品牌造勢，這也是很多次新房在交付后幾年里，物業虧損的原因之一。

至于拖欠物業費的現象，基本上所有小區都避免不了。像正將房子掛牌售賣的投資客、房子空置一直未入住的業主，確有長期拖欠物業費的情況。

以上是物業方列舉的撤場原因，但決定撤場的關鍵因素，是小區物業失去了母公司的“輸血”與托底。

江與城的物業方是怡置物業，為香港置地自持物業。去年10月份，香港置地曾發布公告，將不再于亞洲區內投資“建售物業”、同時積極從中回收資金。

而物業作為住宅板塊的附屬業務，失去母公司支持之后，被迫自負盈虧，再加上物業費回籠較慢、服務成本增長，雙重壓力下被迫選擇撤出，或是屬于無奈之舉。

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在江與城被物業“炒魷魚”的消息之后，更多人關心未來二手房價的走勢。

作為江北核心區標桿樓盤，江與城由香港置地和龍湖集團聯合打造。2019年6月首次，精裝均價3.05萬/㎡，開盤即搖號，中簽率曾低至1.7%，僅5個月就全部收官。

2020年12月，江與城交付；2022年7月賣出首套二手房，成交單價約3.9萬/㎡。

2022年8月底賣出小區歷史最高單價，一套建面約97.07㎡的三房戶型，超3.9萬/㎡成交。

新房熱度散去、二手房市場下行，江與城二手房價跌破“3”字頭，目前基本穩定在2.5萬/㎡上下。

今年6月份，江與城賣出4套房源，最低單價2.38萬/㎡，最高單價2.49萬/㎡。

從3.05萬/㎡的開盤均價，到如今2.49萬/㎡的二手房價，相當于一套建面約97㎡的房子，短短幾年虧了50萬+。

相比隔壁的江畔都會上城（開盤均價3.05萬/㎡、最新成交價約2.3萬/㎡）、啟迪水木濱江（開盤均價3.18萬/㎡、最新成交價約2.1萬/㎡）的行情，江與城二手房抗跌屬性還算比較高的。

同時，江與城的成交量也較為可觀。今年5月份賣出6套、6月賣出4套，在江核板塊次新房成交量中排得上前幾名。

那么物業主動撤場之后，會對小區帶來哪些影響呢？

小區物業除了開發商賣房時的附加值，更是小區長期價值的“守護者”。如今物業選擇主動撤離，留下2188戶業主與下跌的房價面面相覷，江與城將迎來新的問題。

首先是短期內二手房的成交量或許會有所波動。

物業的管理水平往往決定了小區長期的生活環境和質量，當下物業決定撤場、新物業尚未落定，買家或許會先觀望一段時間再出手。

其次是新物業的選擇。以江與城目前1.9元/㎡/月的收費標準，很難吸引品牌物業進駐。

若提高物業費，或出現部分業主反對的情況，漲價概率較低。

若物業費保持不變，新進物業或選擇降低物業服務品質以維持成本支出，但長期下去小區生活品質下降，將會成為阻礙房價上漲的因素。

從目前各方消息來看，業主對龍湖物業原價接手的期待值比較高。龍湖既是項目開發商之一，又有地產為其托底，未來在服務標準上或許影響不大。

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除了江與城，玄武區的東方城小區在不久前，也被自家物業炒了“魷魚”。

今年5月，南京棲霞建設物業服務發布公告稱，“鑒于東方城小區業主對美好生活的期望與我司入不敷出的經營困境之間存在巨大矛盾，經慎重考慮，我司決定不再參與東方城小區物業服務的續聘工作。”

但和江與城不同的是，這并非是物業公司單方面的分手。

棲霞物業給的撤場原因是“入不敷出”，但在東方城業委會的回復函中可看到，業主對棲霞物業也有諸多不滿，包括但不限于公共收益分配、高層避雷系統維護、小區消防維保記錄公開、大中小修費用合理性等問題。

物業撤場事件，對于小區業主、物業以及二手房買家來說，都是一次“壓力測試”。

業主需要面對高需求與低成本的平衡問題，而物業作為小區長期價值的維護者，則要考慮高效服務與自身運營的情況。對于購房者而言，則是選擇一個“物業費合理、開發商靠譜”的小區，比盲目追求“高端標簽”更重要。