2025年上半年，在樓市回暖及北京"好房子"政策雙重利好推動下，北京房地產企業推盤節奏顯著加快。7月13日，據北京商報記者不完全統計，2025年上半年北京共有39個項目取得商品房預售許可證，其中3月、4月集中獲批19個，占總量近五成。另據中指研究院數據，伴隨新盤集中入市，北京上半年新房成交面積同比增長3%，尤其1000萬—2000萬元價格區間的改善型房源表現亮眼，成交套數同比激增近九成。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶分析稱，上半年北京土地供應整體延續"城六區及軌道交通節點主導、平原多點協同"的供地策略，共成交22宗涉宅用地，預計這些優質地塊接下來將形成改善型新房產品入市，為下半年新房市場提供關鍵支撐。

海淀區上半年新房入市超4000套

在政策效應持續釋放下，2025年上半年，北京新房市場熱度不斷提升。2025年1—6月，普通住宅取得商品房預售許可證的項目數量共計39個，同比增長21.88%。

從整體趨勢來看，3月及4月北京新房市場迎來集中取證，取證總數達19個，占總量的48.72%。5月、6月共有15個項目取證，同比提升114.29%。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，當前正處于政策刺激的落實階段，一旦政策實現全方位落實并持續加碼，房企在此節點推出樓盤、完成取證，將對銷售工作形成有力助推，有助于加速銷售回款進程。

政策效應持續之下，通過取證提速、加速推盤促進銷售回款成為房企的共識。北京商報記者不完全統計，上半年海淀區、朝陽區、豐臺區、昌平區等區域有超20個項目陸續開盤入市，批準上市套數達11287套。其中，海淀供應量最大為4035套，豐臺區、朝陽區則分別為3055套和2340套。

截至7月13日，海淀區和樾玉鳴、和樾望雲兩個項目分別去化達78.6%和85.57%。此外，通州區招商云璟攬閱、朝陽區中海萬吉玖序、海淀區頤海澐頌等項目去化率均超過50%。

"今年預售證批次的增加，與2021年北京土地出讓環節出臺關于凈現房銷售面積的規定也存在相關聯。"合碩機構首席分析師郭毅表示，這一政策的影響自2022年起逐漸顯現。一方面，陸續有地塊進入現房開發階段，且部分地塊的現房比例相當高，另一方面，同一批次供地中，部分地塊包含期房業態，而期房往往能較快取得預售許可。

郭毅認為，這些地塊的現房部分在今年上半年集中入市，與近年供地項目中期房預售的持續增加形成疊加效應。二者共同作用，不僅導致今年上半年預售證批次顯著增多，也推動了新房市場迎來供應高峰。

新房成交超1.8萬套，改善型需求占比提升

根據中指研究院數據，2025年上半年北京新房成交18563套，同比增長23.89%；成交金額1459.9億元，同比增長29.7%。其中，改善型需求占比達到47%，建筑面積120平方米以上戶型成交數占比首次突破30%。

曹晶晶表示，目前北京市場剛需普遍通過購買二手房解決居住問題，前五個月500萬元以下二手房成交占比超六成。而新房產品則轉向滿足改善性需求，房企通過優質地塊獲取及產品力提升，實現與二手房的差異化競爭。

中指研究院數據顯示，上半年北京1000萬—2000萬元新房成交量保持較快增長，成交套數同比增長近九成，占比從2024年的12%提升至約19%，高端改善需求繼續支撐新房市場。

從熱銷項目來看，上半年北京共有6個樓盤銷售額超40億元，其中海淀區和樾玉鳴、和樾望雲、海開頤海澐頌及建發海晏4個項目。朝陽區則為2個，分別為北京宸園及中海萬吉玖序。

高端改善需求回暖一方面得益于優質地塊供應量的增加，另一方面開發商同步加大了產品升級與品質提升的力度，帶動了高端改善房源的競爭力。

郭毅分析稱，開發商通過優化居住面積、完善功能布局、升級室內精裝標準及社區配套等全維度改進，精準契合了改善型購房者的核心需求。這種對居住體驗的全面提升，有效激發了置換需求，促使購房者更愿意在此時置換房產，最終推動成交出現明顯回暖。

政策與產品創新協同發力

根據中指研究院數據，自2025年2月北京新房市場成交面積連續5個月同比上漲。上半年，北京新房累計成交267.45萬平方米，同比增長3%。

成交面積提升的背后，政策端的持續優化調整起到了支撐作用。北京商報記者梳理發現，在土地供應端，北京在年初就明確優先向軌道交通站點和就業密集地區供應住宅用地。此后，海淀、朝陽、豐臺等多個區域地塊均位于地鐵周邊，并且生活設施配套完善。

優化土地供應的同時，"好房子"政策的出臺為新房帶來了品質標準的提升，進一步帶動了市場的升溫。例如，中海麗金府、中海麗澤叁號院、北京城建國譽頌等多個"好房子"項目得房率均突破90%，并且"好房子"項目在全屋智能配置及適老設施建設方面也有所增加。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，"好房子"政策為北京市場提供了更加豐富的居住產品線，進一步滿足人民群眾多元化的居住需求，在滿足不同消費者需求的同時，促進供求平衡。隨著住房品質的提升，購房者的入市節奏進一步加快。

7月10日，北京發布《北京市深化改革提振消費專項行動方案》。其中再次強調，優先向軌道交通站點和就業密集地區供應住宅用地，完善"保障+市場"住房供應體系。并且，繼續推進室內全智能裝配一體化和全屋智能物聯。

在政策端的持續助力下，產品端的開發商仍需不斷創新。郭毅指出，開發商需進一步提升產品打造能力，加大研發投入力度，并努力呈現超越預期、突破價格水準線的產品力。只有讓購房者切實體驗到項目的"超配"價值與物超所值，單個項目才能實現熱銷。

北京商報記者 王寅浩 李晗