上海樓市最讓人憎惡的房子：

就是專門欺負窮人，收割窮人的房子。

買入之后，讓本就資金不多的剛需，套的更牢了。

遠郊養老別墅，收割剛需老人

最近王朔很火，說本來想去一個喜歡的地方養老，沒想到老了還只能住在北京，因為經常去醫院。

養老這事，本質上一定是方便為主的，詩和遠方都是扯淡，但是架不住有的項目主打詩和遠方騙你上車，最后賣都賣不掉。

我之前就寫過一篇文章，吐槽過恒大海上威尼斯這種殺豬盤這種房子，是割向中產的最后一把鐮刀，讓一車又一車老年人被坑的血本無歸。

最近，我們發現這個現象又多了起來，只不過收割的變成了預算不太高的本地剛需老人，發生的地點也變成了上海本地。

我們今年遇到了很多上海本地的阿姨、爺叔來找我們咨詢，他們的購房畫像都十分相似：

他們并不是上海本地的富人，一輩子也只有那么一套或者老破小在手里。

年紀大了，看手上的房子在跌，想著買套房子改善一下，預算其實也不高，老破小賣掉最多也就是四五百萬的水平。

看了一圈的房子，都不太滿意，突然在視頻平臺上刷到那種上海郊區的、四五百萬就能買到的別墅。

藍天白云、院子露臺，詩和遠方的情懷、院子種花的安逸讓他們一下子上頭了。

某環滬別墅（僅作參考）

去到項目上一看，一輩子住老破小的他們直接被那個漂亮的別墅樣板間洗腦了，無論如何都要買一套。

這樣的情況，我們今年遇到了太多。

老年人上頭可能比年輕人還要犟，咨詢現場真的有點拉都拉不住的感覺。

如果對樓市有些了解的朋友都知道：

在上海四五百萬能買的別墅，位置大概都貼著上海的邊界線了，甚至有些就在環滬。

這樣的項目，第一它肯定不適合養老。

因為周邊一點配套都沒有，甚至還不如當年恒大海上威尼斯那些靠著景區、整體開發的樓盤。

養老最重要的是方便和近，靠著醫院地鐵菜市場才是王道。

第二，他這些區域，就屬于上海永遠都無法開發到的區域。

上海現在連外環邊上都沒辦法完全開發起來，什么時候才能把你上海邊緣和江浙交接的地方搞起來？

這種地方就一定不可能有接盤俠，買了必然是要砸手里。

第三，別墅也不適合普通人買。

之前我就寫過一個文章中產們，勸你別做買別墅的夢，提到過別墅的保養成本其實很高，不適合預算不太高的普通人去打理。

尤其是年紀大的朋友體力不好，裝修就是個費體力的事情，后面住進去的時候，收拾就更累了。

話說回來，這些項目收割的并不是原來買文旅盤那些有閑錢的中產；

恰恰是這些在上海比較底層的剛需老人們，也就是窮人們，這點就比較可憎了。

一輩子的心血，辛辛苦苦積累的那幾百萬積蓄，砸在這種項目上真的是萬劫不復了。

比較典型的項目我就說三個方向，因為很多項目都還在賣，指名道姓的也不好。

一個是嘉定郊區某個院子很多的項目；

一個是浦東南面某個離動物園不遠、那種幾十年發展不起來的“被拋棄”板塊的別墅項目；

另外一個，自然就是某生態島上的別墅了。

建議大家理性避坑，也勸自己的父母別上頭。

恒大海上威尼斯的故事不一定只發生在環滬，也可能發生在上海。

房子不會賣，價格不好談

賣房策略輕度咨詢

開發商編制“大餅”的區域

賣房子靠畫大餅，在樓市是屢見不鮮的。

但是作為預算只有兩三百萬的剛需，卻恰好很是缺乏對于“餅”的真假的判斷能力：

一方面預算不多，能選的地方本來就有限。

另一方面消息來源渠道有限，對上海的了解也有限，在開發商鋪天蓋地的廣告宣傳下很容易被“洗腦”。

但是真正令人憎惡的是：

有些遠郊地帶的房子，開發商就利用了普通剛需比較“小白”的認知水平，為了賣房子會硬去“蹭”一些規劃，甚至編造出來一些“不存在的”的大餅，讓大家激情上車。

這種現象常見于上海遠郊，那些新房難賣的區域。

比如眾所周知、因為難賣而封盤的松江小昆山板塊中海·九峯里，就是個很典型的案例。

小昆山這地方，相對松江宜居價值高地的大學城、新城來說，小昆山是實打實的工農業混合居住區，拉胯的鎮級配套、滿滿的城鄉結合部即視感。

不過沒關系，我這里差，就蹭松江的其他地方的熱度唄，于是就有了如下的宣傳（截圖來自某行業大號）。

雖然這地方跟G60的核心區新橋、跟松江新城的核心區都不搭邊、更不靠新天地，但都還是蹭上了。

如果對樓市已經有經驗的朋友可能覺得這些很傻，但是真的會有人相信，尤其是剛需小白們。

但是一旦信了，結果就是大概率要虧慘了。

這項目新房沒賣完的時候，自己的價格就從4.3萬降到3.6萬了，早買的朋友，直接看到自己的新房破發了，簡直不要太慘。

這種遠郊的區域太多了，奉賢的柘林、嘉定外岡、青浦白鶴都是如此，賣房子沒辦法到處蹭概念。

當然，蹭其實也還好，更過分的是有開發商會編造大餅。

比較典型的案例就是寶山羅店的商品房組團。

因為遠郊無地鐵，光有產業園還不足以說服剛需們——

當時，一群開發商們直接憑空創造了一條地鐵出來：T1羅羅線。

這個東西號稱可以從項目門口接駁大家到地鐵站——但其實這個就更搞笑了，純屬開發商們“原創”，因為當地從來就沒有規劃過這玩意。

這樣的房子，結果自然就是——破發。

萬科啟宸當年的開盤價3.8萬每平，直接跌了9000塊下去，要知道這時間跨度可是五六年，并不是買在所謂的“市場高位”。

當然，即便是有些地方真有項目有規劃，也可能被過分夸大其功效。

比如奉賢的東方美谷，發展的的確好，但是基本上是個奉賢的新房都說自己能吸引到東方美谷的產業客戶。

東方美谷實際發展的的確是不錯，但是遠遠沒有開發商吹的那么上天——自然也不足以支撐奉賢那么大體量的新房。

而結果自然也是破發。

2018年西渡新房中鐵建香榭國際高層產品均價3.8萬/平，2024年最新二手成交價跌至3.1萬/平，每平米凈虧近7000元。

2019年金匯新房天和前灘時代開盤價3.05萬/平，如今也跌至2.68萬/平，相當于原價打了88折！

其實這些地方，本質就是抓住了剛需買房上車唯一會看的兩個東西：

產業和地鐵，但是這倆東西如今都不太容易實現了。

以時間軸來看，上海的人口在2015年就是階段性的瓶頸。

人口停止高速增長，對應的就是上海的發展在階段性達到了瓶頸——產業到了存量時代。

而人口大增量時代結束，也對應了樓市格局變化的停止，因為人不夠，就就很難誕生出新的好地段。

地鐵這種設施，如今也是建的越來越慢，大前提和產業類似。

這種情況下，郊區的任何一個項目，吹這倆東西，你都得當心一點：

看看那個大餅到底是實心的還是空心的，或者干脆就是只有包裝袋里面沒有餅。

最討厭的是那些看似有些利好，但實際上內里空空如也的地方——

你根本無法一眼看穿背后的真假，這時候就得多多調研一下，或者找明白人問問了。

市區高溢價老破小

今年環線有個比較巨大的改變，就是也會從居住視角去分析一些板塊的性價比。

因為大部分人都是普通人，預算不是都一兩千萬，沒法都上車新房或者保值性好的區域。

而對于長期在上海發展、手上資金有限的朋友來說，總歸要有一個住處安生立命。

因此我們今年也從自住性價比的視角，分析了一些跌出了“性價比”的存在上海這些地方的房子，跌出了極致的性價比！。

說起老破小這類產品，如果要買，大概就是幾個原則：

第一，優先市區。

這點毋庸置疑，無論是為了學校、地鐵還是搏拆遷，都得是市區更有幾率，大邏輯就是上海開發資源全面回歸市中心。

第二，盡量去買那些靠著“稀缺不可替代資源的”老破小，比如核心地段或者產業區。

這個很容易理解，不贅述。

第三，優先買老破小里面，產品比較新的那種。

比如90年代左右的福利分房社區、動遷社區，一般來說會比70年代那種“宿舍戶型”，品質好一點也宜居一些。

不過我們今天可以細化一點，就是我們相對更加推薦CAZ邊緣的、疊加以上幾個優勢的老破小。

而市中心尤其是比鄰豪宅區的老破小，我們反而不是特別推薦：

第一，豪宅地段的配套大概率和買老破小的人沒有任何關系，反而不宜居。

對于普通人來說，挨著地鐵和便利店的作用，遠大于挨著愛馬仕旗艦店和恒隆廣場。

市中心的豪宅化，配套的高檔化，對應的就是普通人更不宜居。

第二，高額的地段溢價，難漲易跌。

比如梧桐區里面，動輒都是十幾萬單價、房齡超過70年的里弄老破小。

這種老房子，如果你關注過就知道，近些年可是跌得很慘，本質上就是虛高的溢價。

因為這些房子跟老洋房、或者風貌別墅沒有價值關聯性（錨定效應），和市中心那些普遍意義上的老破小還是不太一樣的。

市中心的區域開發舊改是聯動效應，整個板塊價值和價格鏈條可以聯動。

梧桐區里面，大佬住在老洋房里院子房子三百平、兩百平，房子一套一兩個億，出門車接車送叫享受鬧市中的繁華——

人家是收藏品邏輯，不是商品邏輯。

唐宋八大家的畫賣三個億，不會讓隔壁擺的那個印刷品也跟著漲價，本質就不是一個賽道。

這種虛高，只是讓你花了更多的錢，卻享受不到應有的居住體驗，而且很容易虧。

第三，就是這種市中心的老房子，大多數都是非常老舊的里弄社區，居住環境很差。

很多人心有向往是因為市中心的高樓大廈或者梧桐成蔭，誕生實際上并沒有沒見過滿地蟲子、老鼠、雨天的惡臭以及樓上樓下隔壁咣咣響的噪音。

客觀從市場的流通性上，這種房子的接盤俠也并不多。

拿著十萬以上單價買老破小的人本來也很少，未來會越來越少，這種房子，流通性也是大問題。

你去買了，那被收割的就是你了。

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結語

我們之前聊過很多次，上海的剛需，進入了買房“虧錢時代”。

大部分剛需社區，買入都很難跑贏大盤。

剛需群體上車，反而要更加謹慎：

畢竟資金有限，買錯，真的是辛苦工作十年都白忙。

篇幅有限，很難一次性把剛需選房的思路說透。

具體買哪里的房子不會被坑，歡迎文末留言，也可以線下來跟我們交流下。