觀點網(wǎng) 趕上現(xiàn)房銷售窗口，浦開云璟四期能否延續(xù)積分熱盤效應？

2023年至2024年間，浦開云璟一期至三期五次開盤，合計推出1606套房源，整體認購率達294%，其中一期開盤認購率達到462%，每次開盤均觸發(fā)積分，項目五次開盤中的備案均價基本在8.1萬元-9.1萬元/平方米范圍內(nèi)。

而今年7月11日開啟認籌的浦開云璟4期（開云錦悅?cè)A庭）均價微漲至9.22萬元/平方米，首開套數(shù)260套，小戶型為主，另有68套中戶型平層房源。據(jù)悉，7月11日該項目認籌組超過150組，認籌率約58%。

據(jù)觀點新媒體此前報道，三期項目開云湖璟華庭與云璟社區(qū)一期、二期、四期、五期之間距離較遠，相隔一片張家濱綠地；此外，浦開云璟一、二期行政區(qū)劃分屬于金橋，作為TOD綜合體配套上更為豐富；而開云湖璟華庭行政區(qū)劃分屬于唐鎮(zhèn)區(qū)域。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)

按照地理位置來看，浦開云璟四期、五期均位于浦東中環(huán)云璟生態(tài)社區(qū)，各占兩宗地塊，且位置上較三期項目更靠近一、二期，周邊包括上汽浦東足球場，在建設中的華潤萬象天地等配套。

以上項目地塊于2023年8月集中開工，涵蓋住宅、辦公、商業(yè)等多個業(yè)態(tài)，總建筑面積近85萬平方米，總投資超200億元，C2c-04、C2d-01地塊對應浦開云璟四期，位于浦東外國語學校東校北側(cè)；C2a-04、C2b-01地塊對應浦開云璟五期，與浦東足球場站直線距離僅800米。

與其他項目形成對比，浦開云璟四期規(guī)劃總平面圖于2022年底落地，2025年才將項目定名提上認籌日程，有市場聲音認為，浦開這一決策算是趕上了當前國內(nèi)樓市現(xiàn)房銷售的趨勢。

據(jù)2024年二十屆三中全會審議《中共中央關于進一步全面深化改革、 推進中國式現(xiàn)代化的決定》，提出改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預售制度。

2025年5月，河南信陽落地新出讓土地現(xiàn)房銷售政策，擬通過政策引導加速本地房市向現(xiàn)房主導過渡；2025年7月，湖北荊門也發(fā)布文件宣布自2026年1月1日起，新出讓土地開發(fā)的商品房，實行現(xiàn)房銷售。

僅從政策落地城市來看，當前確認推行現(xiàn)房銷售的均為三四線城市，這或許是由于三四線城市的樓市去化周期壓力較往年更高，市場數(shù)據(jù)顯示，截止2025年4月，國內(nèi)三線及以下城市商品房的去化周期超30個月。

另根據(jù)國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)顯示，在2020 - 2023年期間，我國現(xiàn)房銷售占比分別為12.7%、13%、17.3%、22.5%，到2024年全國現(xiàn)房銷售面積達到3億平方米，同比增長19.1%，占新建商品房銷售總面積的30.84%。

數(shù)據(jù)上漲的原因自然包括多個城市試點現(xiàn)房銷售的舉措，但也折射出近年來市場經(jīng)過行業(yè)波動后的購房者需求變化、開發(fā)商項目開發(fā)規(guī)模、拿地投資取向變化，以及企業(yè)存貨量的下滑。有媒體根據(jù)市面上多家典型房企所披露的2025年中期業(yè)績數(shù)據(jù)測算，當前房地產(chǎn)企業(yè)們手中存貨的賬面價值總計8.9萬億元，較2023年末下降5%。

將目光聚焦回上海，自2023 年以來這座城市的新房供應已開始放緩。今年截至 5 月中旬，新房供應約合 1.4 萬套，較去年有所下滑。在此背景下，浦開云璟四期從2022年底規(guī)劃落地到2025年啟動認籌的開發(fā)節(jié)奏，似乎順應了現(xiàn)房銷售趨勢。

現(xiàn)房銷售標簽之外，浦開云璟四期的另一層特點便是由綠城代建。說起綠城與浦開之間的現(xiàn)房項目合作，最早可以追溯至浦東金橋的摩登江南項目。

該項目直線距離浦開云璟1.8公里，位于浦東中環(huán)碧云板塊，處于張江副中心與金橋副中心之間的張家浜，由張家浜楔形綠地E1b-05地塊、張家浜楔形綠地E1d-01地塊組成。

資料顯示，E1b-05地塊住宅項目于2021年6月10日完成報建備案，總投資11.81億元，計劃建設規(guī)模為7.11萬平方米；E1d-01地塊住宅項目總投資29.07億元，建設規(guī)模為17.97萬平方米。2024年，摩登江南二期開盤收官均價11.38萬元/平方米，認購率102%，目前還有少量房源等待去化，樓盤熱度顯著低于浦開云璟。

張家浜周邊，浦開與綠城還合作建設了浦開江南里別墅項目。

浦開江南里占地面積9.7萬平方米，建筑面積15.8萬平方米，容積率僅0.7，為低密度別墅項目，總規(guī)劃房源248套。周邊包括上海新國際博覽中心、湯臣高爾夫球場、東郊賓館等設施，值得注意的是，江南里被一座待建的體育公園三面環(huán)繞，該體育公園占地面積達14.4萬平方米，其中80%為綠地。

觀點新媒體了解到，項目一期于2022年年底開盤，入市均價14.5萬/平方米，推出186套房源，目前已全部售罄完成網(wǎng)簽；2025年5月，該項目二批次加推了45套房源。均價由3年前的14.5萬元/平方米漲至17.8萬元/平方米，單價漲幅超20%。

從摩登江南到浦開云璟四期，浦開與綠城合作多宗現(xiàn)房型項目陸續(xù)開盤見證了當前國內(nèi)現(xiàn)房銷售政策逐步推進、市場供需結(jié)構(gòu)變化的窗口期。

相較于前期房源，浦開云璟四期較三期更具備地理條件優(yōu)勢，且均價有所上調(diào)，其能否延續(xù)前三期的積分熱度，仍待觀察后續(xù)認籌情況。

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