如何激活樓市需求？

編者按綜合國家統計局和市場研究機構數據來看，今年上半年核心城市樓市已呈現企穩跡象，但全國市場信心仍在修復中，下半年走勢需觀察政策持續性和需求釋放情況。本期地產周刊聚焦“如何激活樓市需求”，進一步促進房地產市場止跌回穩。

■中國經濟時報記者 周雪松

眾所周知，樓市已經進入買方市場，買房達成的主要條件：一是愿意買；二是買得起。當前房價普遍回到幾年前，購房成本下降了很多，但是樓市需求為何仍不太活躍？下一步如何激活樓市需求？

接受中國經濟時報記者采訪的業內人士和專家認為，樓市的主要問題歸根到底是信心和收入的問題。整體需求不足的核心原因是居民對于收入與房價預期疲軟，可以從增強城市吸引力、提升項目功能服務、加大政策支持力度三個方向刺激樓市需求。

可從三個方向刺激樓市需求

中證鵬元工商企業評級部評級董事郜宇鴻對中國經濟時報記者表示，整體來看，今年上半年樓市結構性分化加劇，一、二線城市表現穩健，新房銷售面積同比小幅增長，而三、四線城市持續低迷；產品結構上，改善型需求主導市場，120平方米—144平方米戶型是核心城市上半年銷售的關鍵增長點；二手房市場延續了“以價換量”趨勢，百城二手房價連續38個月下跌，上半年累計跌3.6%，一線城市跌幅較小，但掛牌量高企下成交仍然依賴降價。

記者在采訪中也發現，在一、二線城市有購房需求的人仍然較多，但普遍認為房價還是太高，如何供給普通百姓買得起的房子，是樓市供給側結構性改革亟待解決的問題。

中證鵬元指出，上半年市場的局部修復主要是由于優質地塊和優質項目的入市，而整體需求不足的核心原因是居民對于收入與房價預期疲軟，一方面，居民收入恢復緩慢，購房信心不足，部分購房者轉向觀望；另一方面，二手房持續降價也會進一步拖累新房價格預期。

郜宇鴻認為，“以價換量”這一市場特征仍將延續，尤其是二手房市場更是如此。新房市場因核心城市優質項目入市價格結構性微漲，但非核心區域受制于高庫存壓力和需求端的疲軟，仍需降價促銷。

原泛華集團副總裁，北京智孵科融產業運營公司執行董事汪傳虎在接受中國經濟時報記者采訪時表示，當前中國房地產行業正步入深度調整期，去泡沫還在過程中，提振信心確非易事。不過，可以從增強城市吸引力、提升項目功能服務、加大政策支持力度三個方向刺激樓市需求。

“有吸引力的城市需要好項目來承載人才，好項目需要好政策來支持落地和需求釋放，好政策也需要城市和項目的吸引力才能發揮最大效果。”他說，城市吸引力和項目品質的提升是長期工程，需要持續投入。政策調整應著眼長遠穩定，避免“大水漫灌”式的短期刺激。

他強調，刺激需求不等于只刺激購房。還應大力發展租賃市場（尤其是保障性租賃住房），讓新市民、年輕人有更多、更好的居住選擇，也是穩定樓市、支撐城市發展的重要一環。

在汪傳虎看來，激活樓市需求的核心在于，打造人們“愿意來、留得住”的城市，提供“住得舒心、用得放心”的“好房子”，再輔以“門檻合理、預期穩定”的政策環境。“這需要政府、企業、社會多方共同努力，回歸居住本質，構建房地產健康發展的長效機制。”

全面回暖需居民收入預期改善

針對樓市存在的信心和收入不足的問題，業內人士和專家認為，可以通過穩定就業、增加居民收入以及推動收入分配制度改革等綜合施策解決，針對部分重點群體買房困難的問題，可以給予政策扶持。

中國人民銀行研究員宋泓均在接受中國經濟時報記者采訪時認為，刺激樓市需求，需要多維度政策協同，既要解決短期市場低迷問題，也要構建長期健康發展的制度基礎。

短期刺激需求，需要降低購房門檻與成本。建議個稅抵扣升級，給予新婚夫妻適當財政或金融支持。對大學生就業的企事業單位和政府文教衛生機構，配套房地產優惠購房指標。

中期要加強預期管理，重建市場信心。同時應優化土地供給，允許將閑置商業用地轉為保障性住房用地。

長期則須深化制度變革，構建新供求關系。建議大力發展保障性住房，推行“先租后買”產權銜接，深圳共有產權房五年后可轉商品房模式可資借鑒。也可以推行“累計租金購房”模式，租房者每月付租金，當租金累計到房產價值后變性為分期付款購房。還可以要求上規模的企事業單位，配備一定比例的宿舍。

在宋泓均看來，新加坡組屋模式、德國租賃主導模式都值得中國借鑒，前者組屋價格僅為商品房價格的1/3，后者限制租金漲幅。要吸取日本樓市泡沫教訓，避免貨幣政策過度寬松引發泡沫，保持房貸收入比小于35%較為適宜。

他強調，促進樓市復蘇需要從“救項目”轉向“救需求”，通過降低居住成本、消除交付風險、重塑人口紅利三維發力。要讓新市民“租得起、買得到、住得穩”，而非重復刺激投機需求。

郜宇鴻預計，下半年市場仍然延續分化行情，核心城市具有產品力的“好房子”項目仍具韌性，三、四線依賴政策托底，但反彈乏力。下半年樓市將持續“弱復蘇+強分化”的格局，短期內核心城市或率先企穩，但全面回暖仍需居民收入預期改善。

有房企相關人士對中國經濟時報記者表示，本輪樓市調整周期可能比較長，五年內恐難復蘇。不過，郜宇鴻的看法相對樂觀。

“目前樓市正在結構分化中逐步見底，一線及強二線城市或因政策持續加碼在2025年底前企穩；三、四線城市需更長時間消化庫存，可能延至2026—2027年。”郜宇鴻說。

惠譽評級亞太區企業評級董事石露露對中國經濟時報記者表示，目前市場的復蘇主要得益于高能級城市購房者信心的恢復，尤其是改善性需求釋放。持續出臺的支持性政策在經濟不確定性依然存在的背景下，提振了房地產銷售。

“我們預期下半年或將維持二季度表現，呈現量價微跌態勢，但鑒于年初至今的表現，我們認為全年銷售有望好于惠譽此前的預期。”石露露說。

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