如何激活樓市需求？

編者按綜合國家統計局和市場研究機構數據來看，今年上半年核心城市樓市已呈現企穩跡象，但全國市場信心仍在修復中，下半年走勢需觀察政策持續性和需求釋放情況。本期地產周刊聚焦“如何激活樓市需求”，進一步促進房地產市場止跌回穩。

■中國經濟時報記者 李曉紅

去年以來，在一系列穩樓市政策持續發力的背景下，房地產市場正經歷深度調整，部分剛需與改善性需求得以釋放，但受制于購房成本高企、市場信心不足、供需結構性失衡等多重因素，購房需求復蘇乏力。如何有效降低購房門檻、改善市場預期、激發購房需求活力備受關注。

購房需求活力尚需進一步激發

“目前，我選擇租房居住。盡管相較于初入職場時，我的收入有了顯著的增長，但在一線城市，房價依然高企。加之工作穩定性不足以及收入預期的不確定性，我不敢將所有積蓄投入購房，因此目前沒有購房的計劃。”張蓉來北京已經八年了，她向中國經濟時報記者透露，對于大多數年輕人來說，在工作幾年后僅憑自己的收入支付首付買房是相當困難的。即便考慮購房，失業導致無法繼續供款的風險也是他們不得不擔憂的問題。

90后于玉目前也在租房。她來京工作已有十年，目前將購房計劃無限期推遲。“雖然我有能力支付一定的首付，但只能選擇‘老破小’或‘遠破大’的房子。此外，考慮到父母年紀漸長，我也需要保持一定的儲蓄以應對可能的緊急情況。”于玉表示，她未來計劃在北京長期工作和居住，確實存在購房需求，但購房決策必須基于自身的實際情況。

像張蓉和于玉這樣的年輕人，作為首次購房的剛需群體，他們通常正處于婚戀、生育等人生關鍵階段，對購房有著迫切的需求。然而，他們普遍工作年限較短，積蓄有限，對購房成本的敏感度較高，因此，收入成為影響他們購房決策的關鍵因素。

李牧則代表了改善型購房者的需求。他更注重居住的舒適度，對住房的面積、戶型設計、采光通風、社區環境以及物業服務等方面有著更高的期待，希望入住一個配套設施齊全的高品質社區。“我們期望提升居住環境，但必須通過‘賣舊買新’的方式實現。目前，我們的房子已經在中介掛牌超過半年，面臨的問題是交易周期過長和價格折讓過大，這使得我們的置換計劃不得不暫時擱置。”李牧表示。

剛性需求和改善性需求是房地產市場的兩大支柱，但目前這兩種需求的釋放速度正在顯著放緩。盡管政策層面不斷優化購房條件，購房者的觀望態度似乎并未得到明顯改善。

在采訪中，中國經濟時報記者發現，許多潛在購房者對收入增長的預期變得謹慎，對未來可支配收入的增長缺乏信心。因此，他們在作出購房這一重大消費決策時顯得格外謹慎。此外，房價下跌的預期導致了部分人存在“買漲不買跌”的心理，進一步加深了觀望情緒。許多購房者擔心購房后資產價值會縮水，因此選擇推遲購房計劃。

張蓉表示，由于在北京無法落戶，買房并不能帶給她“在北京扎根”的安定感，而且買房會讓她在更換工作或者選擇換一種生活方式時更受束縛、更有經濟壓力。同時，越來越多的年輕人想要體驗式生活，不希望自己被房子綁定，更多追求生活方式的變化和精神上的富足。

國務院發展研究中心副研究員王瑞民告訴中國經濟時報記者，經過四年的調整與磨底，房價向合理區間回落。總體來看，用來“炒”的投資性需求基本上已經退場，用來“住”的消費性需求逐漸攀升。但與“租”這種低成本又靈活的居住解決方案相比，“購”還是貴不少，對支付能力和支付意愿的要求比較高，新動力還不夠足。特別是對于新市民等潛在的普通購房者而言，缺乏資金的原始積累，支付能力不足的問題還較為突出，特別是在人口凈流入的大城市更是如此。

中國城市發展研究會副秘書長劉正山在接受中國經濟時報記者采訪時表示，購房需求在某種程度上顯得不足。探究其原因，首先，部分房地產企業的債務問題引發了對爛尾樓的擔憂；同時，經濟轉型期的就業不穩定性削弱了人們的長期購房信心。其次，保障性住房供應的增加分流了部分基本住房需求，而二套房的高首付比例和交易稅費在一定程度上抑制了改善性需求。第三，高房價與貸款門檻的雙重壓力依然存在。第四，公共服務的銜接需要進一步改善。最后，在政策執行方面，各地政策差異較大，公積金異地互認、共有產權房等創新措施的普及程度不足，政策的協同性有待加強。

多維發力激活購房潛力

激發購房潛力，需要供需兩端同時發力。一方面，要進一步優化房地產市場的供給結構，通過完善保障性住房體系、增加優質房源的供給，滿足不同層次的居住需求。另一方面，要著力提升居民的購房能力，通過穩定就業、改善收入預期以及降低購房門檻等措施，增強家庭的支付能力和信心。

如何破解這一購房需求困局？對外經濟貿易大學國家（北京）對外開放研究院日本研究中心研究員吳英杰認為，首先，進一步下調房貸利率，增加房地產信貸額度，確保購房者能夠順利獲得貸款。其次，逐步合理放寬對購房者的資質審核標準，使得有購房意愿資質稍弱的人群能夠獲得房貸資格，從而擴大購房群體。

劉正山表示，進一步激發購房需求，一是精準分層激活需求。對新市民、多孩家庭等群體發放定向購房補貼，可按購房總價的一定比例給予財政補貼或稅收抵扣；核心城市增加中小戶型住宅用地供應，三、四線城市則控制土地出讓節奏，避免庫存積壓。

二是強化市場信心與風險化解。全面推行現房銷售，從源頭消除期房爛尾風險；建立資金監管白名單，對優質房企和項目給予融資支持，優先保障“保交樓”項目資金鏈，通過政府擔保、專項貸款等方式提升購房者信任度。

三是推動住房品質升級與租購并舉。鼓勵綠色建筑、智能家居等品質提升，通過稅收優惠等激勵開發商升級產品，建設好房子；同時完善長租房市場，賦予租房者同等公共服務權，形成“先租后買”的梯度消費模式，緩解短期購房壓力。

此外，公共服務銜接的優化是提升新市民購房意愿的關鍵，尤其是在教育、醫療等領域，確保新市民能夠享受到與本地居民同等的服務資源。同時，推動政策創新和區域協同，加強住房公積金、稅收等政策的靈活性和適應性，為購房者提供更加便利和普惠的支持條件。

“刺激購房需求，要兼顧短期政策調整與長期民生改善，除了制定精準政策打破新市民購房的制度壁壘，還要從就業、教育、醫療、改善城市功能與居住環境等領域夯實需求基礎。”劉正山表示。

吳英杰告訴中國經濟時報記者，就業穩定性是購房的經濟基礎，穩定的工作能顯著提升其購房能力。改善就業質量與收入分配，解決“能買”問題。提升收入增長預期才能重塑市場信心。收入減速導致購房需求減少，需要通過財政政策擴大就業崗位，調整收入分配機制，提高中等收入群體占比。強化教育、醫療、交通等資源均衡布局，解決“愿買”動力。今后，需從表層刺激轉向深層制度優化才能間接提升購房需求。

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