7月14日，2025下半年第二塊宅地出讓，深圳市招榕置業有限公司（招商蛇口控股子公司）以21.55億拍下前海T201-0232地塊，溢價率高達86.1%。該溢價率不僅創造了2025年最高溢價率記錄，更創下深圳2024年取消15%溢價上限后的新高。

值得一提的是，競拍過程中樓面價從4.52萬元/㎡持續攀升，最終突破8萬元/㎡，這一價格超過了中海于2023年競得的南山紅樹灣T207-0060地塊所保持的84017元/㎡的單價紀錄，一舉刷新了深圳住宅用地樓面價的歷史最高紀錄，成為市場關注的焦點。

刷新土拍市場熱度

據了解，A802-0309地塊位于前海合作區南山街道桂灣片區樞紐一街北側，地用途為二類居住用地，土地面積為8287.15㎡，規定建筑面積為25600㎡，其中住宅25000㎡，物業服務用房100㎡，托育機構500㎡。該宗地掛牌起始價11.58億元，土地使用年限70年。

該宗地采用“價高者得”原則確定競得人，無配建保障房及70/90戶型限制。中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅指出，地塊容積率≤3.1、建筑限高80米，是前海近年出讓宅地中高度限制最低的一宗，預計將開發為小高層，形成前海稀缺的低密改善型社區。區別于前海多數地塊的“雙限”政策，該地塊商品房售價不限，為開發商預留了靈活定價空間。隨著前海國際樞紐中心等配套逐步落地，該地塊有望成為區域標桿項目。

事實上，該宗宅地自由報價階段便吸引了12家房企參與報價。據市場消息，參與競拍的12家房企分別為，金茂、中建壹品、華發、天健+深業聯合體、綠城、越秀、中鐵、中海、建發、招商、華潤、保利置業。而在競拍階段，更是經過158輪焦灼拼殺。

南都·灣財社記者了解到，自2024年宅地市場取消15%限價后，宅地市場溢價率隨之上升。據深圳中原研究中心半年報數據顯示，截至2025上半年，中海地產競得的龍崗大運G01045-0200地塊憑借70.4%溢價率，位居近三年土地市場溢價率第一。

而在本次土拍中，招商以84180元/㎡的樓面價及86.1%的溢價率成功競得地塊，再度刷新區域土地市場熱度紀錄。

要賣到13萬-14萬/㎡？

事實上，該宗地土拍前便因優越的地理位置引起市場的高度關注。該地塊位于前海夢海大道和桂灣一路交會處，屬于前海桂灣片區，緊靠1、5、11號線三線交會的前海灣站。東側緊鄰深業云海灣花園，北側臨河，西面瞰海，臨近在建前海國際樞紐中心。同時，周邊山姆會員旗艦店、龍海商業廣場、卓越INTOWN購物中心、前海壹方匯等大型商業配套環伺，能充分滿足生活消費需求。

從周邊項目來看，前海（桂灣、前灣、媽灣）片區的新房供應近年來相對稀缺，僅有前海時代尊府、灣啟紫荊府等少數項目在售；不過，去年11月天健拍得的赤灣K104-0049宅地預計于今年下半年入市，將為片區新房市場補充供應。

據樂有家研究中心，該宗地周邊1公里范圍在售二手住宅小區上半年普遍成交均價在7萬元-11萬元/㎡。其中，天健悅灣府成交均價106194元/㎡；天健悅桂府成交均價97675元/㎡；金泓凱旋城成交均價74978元/㎡；金泓凱旋城二期成交均價73532元/㎡。緊靠T201-0232宗地的深業云海灣花園，將于今年8月份左右交樓，目前暫未有二手房源放盤。

值得一提的是，深業云海灣是2023年的熱門樓盤，當年6月開盤時推出919套建面約104㎡-184㎡的住宅，備案均價約9.2萬元/㎡，單價區間約8萬元-10.5萬元/㎡，總價區間約900萬元-1931萬元/套，開盤當天去化率超98%，單盤攬金達100億元，市場熱度可見一斑。

樂有家研究中心表示，根據一線城市房企的平均利潤率測算，將來該地塊保本價約12萬/㎡以上，基本盈利要賣13萬-14萬/㎡！新項目入市時間，預計會在明年1季度。

深圳核心地段仍受追捧

孫紅梅指出，2025年上半年深圳土拍市場呈現核心區域高熱、非核心區域平淡的分化特征。

此次深圳前海桂灣T201-0232地塊土拍結果的高溢價成交，不僅刷新了深圳宅地樓面價紀錄，更折射出市場對前海核心地段價值的深度認可。前海桂灣作為深圳“城市新中心”的核心板塊，已集聚騰訊、華潤、招商等總部基地，該地塊的成功出讓，將進一步提振前海住宅市場預期，標志著前海核心宅地市場熱度回升，高溢價成交反映出頭部房企對深圳核心地段的戰略布局。

針對本次土拍的熱度表現，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，桂灣片區住宅用地的稀缺性或是重要推手。據了解，該區域已連續四年無新增宅地供應，當前僅有前海時代尊府一個新房項目在售，新房供應極度緊缺。加之片區發展成熟度高，投資安全邊際穩固，多重因素共同推高了市場對該地塊的爭奪熱度。

其次，地塊體量小、總價低，符合開發商確定性業績導向的拿地取向，既快速開發和銷售、快速回款，快速落地業績，盡量減少市場波動對業績的影響。另外，地塊采用“交地即交證”模式，要求1年內開工、4年內竣工，出讓綜合條件對開發商也友好。綜合上述區位及地塊質地等，此地塊也吸引了超12家房企參與競拍。

李宇嘉同時指出，目前，包括深圳在內，在建筑設計規范調整、高端住宅開發方面的地方激勵政策相對滯后，但當前市場形勢下，高端改善型產品的需求潛力較大，項目供應相比上海、杭州等地偏少。因此，在區位、地塊、出讓條件三重優勢下，地塊創下高溢價率、高樓面價就在情理之中。作為自貿區土儲較大的開發商，招商拿下在預料之中，可以實現產業、商業、城市、配套等一體化開發，實現綜合收益最大化。

采寫：南都·灣財社記者 孫陽