石青玲/發自西安

“客戶觀望情緒濃重，市場分化。”談起上半年的西安樓市，多位受訪房企人士說道。

來自中指院的數據顯示，2025年1~6月西安TOP10房企實現總銷售額401.5億元，相比去年的568億元，出現明顯下滑態勢。其中，保利以65.4億元的銷售額位列第一位，對比去年同期第一名的綠城，銷售額下降了46.6億元。

成交量亦不容樂觀。據前瞻顧問統計，1~6月主城累計供應244萬平方米，同比 2024 年同期下滑47%，創近五年最低；1~6月累計成交296萬平方米，同比下降 16%，同樣為近五年最低值；

價格上，曾經連漲60個月的神話也已經終結。據國家統計局的數據，從2024年9月至2025年5月，西安房價已經連跌了9個月。

雖然市場有所回調，但在企業眼中，西安仍不失為一個“好市場”。“西安市場整體表現比較平穩，沒有大漲大落。”一位央企區域負責人說道。另外一家企業區域負責人也表示，無論是規模還是利潤率，西安在集團各區域內的表現都位于前三。

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“好房子”表現亮眼

盡管整體行情下滑，但上半年也不乏一些“紅盤“。

招商西安璽就是其中之一。這個項目位于港務區奧體核心板塊，戶型面積為175~261平方米，均價2.69萬元/平方米，單套總價400萬元起步。盡管總價較高，但從4月11日首開到售罄，僅僅用了47天，四開四罄。

金茂雙子取得了亮眼的成績。4月29日，位于西安曲江新區的金茂璞逸東方推出182套房源，均價3萬元/平方米起，建筑面積約229平方米、269平方米、336平方米。選房當日，共有200多組家庭進行了搖號選房，269平方米的戶型全部售罄，整批次僅剩下少量頂底房源，主要集中在229平方米的戶型上，當日銷售額為12.6億元。

5月18日，曲江金茂府首開，均價超3萬元/平方米，開盤即罄。在整體市場萎靡的情況下，邦泰高新觀宸、保利天瑞等高品質項目的熱銷成為一道靚麗的風景線，這些項目的熱銷凸顯出“好房子”的價值。

“當下賣得好的房子，已經不是在某一方面勝出就行，而是一場關于價格、產品、地段與配套、品牌、交付的綜合比拼。”一位不愿具名的業內人士分析道。

產品內卷，這正是當下樓市的現狀。克而瑞西安機構執行總經理李曉兵表示：“市場筑底修復，板塊價值重構分化，好房子全面落地展開等因素之下，市場競爭更加激烈，戶內、公區強產品力、碾壓式配套，性價比突出、圈層感出眾成為項目開發和業主的共同選擇。”

實際上，當下的大部分新盤都在“好房子”上下足了功夫，會所、實景園林展示區已經成為賣房“必備品”，產品上的創新更是層出不窮，這首先體現在贈送面積上。

隨著建筑新規的實施，各大項目的贈送面積越來越大，如保利云谷和著139平方米的戶型，得房率達到了131%；綠城熙海棠140平方米的得房率約為136%。除了露臺的贈送，部分項目也開始將目光投向了室內贈送，這部分面積多以飄窗、花池等設計報規。

此外，開發商也在細節上不斷提升，如金茂璞逸東方最新一期的層高達到了3.3米，甚至在建設階段就為業主提供了“定制化”服務，可以選擇是否將兩個房間打通；邦泰則創新性地引入了東西向露臺；為了解決第四代住宅的隱私性問題，部分項目開始在露臺之上加裝格柵。

一位本土國企人士介紹，為了更好地去化，公司自掏腰包修建了地塊之外的口袋公園，為業主營造了“住在公園里”的感覺，“除了口袋公園之外，產品、實景展示區一樣也不能落后，但是目前公司在品牌上稍弱，購房者對此還有所擔憂。”他說道。

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客戶觀望情緒濃

盡管產品不斷創新，但“紅盤”只是少數，大部分項目依舊面臨著去化的壓力。

一位央企副總經理向中房君介紹道：“客戶觀望情緒濃重，一訪、二訪成交的客戶已經很少，很多客戶要看完周邊的所有項目，在三訪、四訪之后才能成交，決策周期平均在1個月左右，最長的達到了40多天。”

市場的壓力之下，今年的業績預期也較去年有所下調，“去年在150億元左右，今年可能在100億元左右。”

另外一位央企營銷負責人也介紹道：“上半年的成交量累計大概下滑了40%，客戶的顧慮主要有怕高位站崗，怕更好的房子出現，看不到行業的底等方面。”

當去庫存遭遇市場下行，“價格戰”成了最常用的手段。“核心區（高新、曲江）橫盤，優質項目價格堅挺；非核心區價格戰激烈，開發商通過特價房、加大渠道點位等方式促銷。”李曉兵說道。

據不完全統計，在剛剛結束不久的"6·18"中，有多達40個項目加入到了“價格戰”中，最高優惠達到了23個點，如天地源高新宸樾優惠13個點、紫雲境最高12個點優惠、信達辰樾府高達11個點優惠、星光賞最低77折......"價格戰”之外，返首付、返傭等“非常規手段”也開始出現在西安市場上。

事實上，為了促進樓市“止跌回暖”，西安市也發布了《關于促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》（以下簡稱“措施”），涉及優化土地供應、土地出讓金分期繳納、推進好房子建設、優化居住配套服務、促進一二手房市場聯動發展等方面。

在業內看來，該政策更多的在于提振信心，“對于一線的工作人員來說感覺沒那么明顯，當下客戶觀望情緒濃厚，要經濟有起色才可能好轉，短期效果不明顯。”上述央企營銷負責人說道。

“營銷端已經沒有什么很好的辦法了。除了渠道之外，就是增加一些線上獲客，能做的只有做好產品。”前述央企副總經理說道。

上述央企負責人也表示：“如果下半年延續上半年的行情，那么大概率可以完成全年的指標；如果繼續惡化，那么就會有點困難。”

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二手房成交創新高

新房市場的內卷也在時刻“背刺”次新房、二手房市場。

“現在新房的得房率已經超過了100%，次新房還有公攤，所以二手房只能通過降價來吸引客戶。”上述央企負責人表示。

根據國家統計局的數據，西安二手房房價已經連續環比下跌19個月。據前瞻顧問統計，6月二手房市場的帶看轉換率跌至1.86，5月為2.1；議價空間不斷擴大，從4月的7.88%提升至6月的8.36%，賣方通過降價促成交意愿強，價格下行壓力持續。

具體到市場來看，不僅老小區在降價，次新房“破發”也成為常態。如位于航天新城的綠城春和印月，2022年首次登記時的毛坯銷售均價為19658元/平方米，如今小區一套143平方米房源，成交單價低至1.34萬元/平方米，成交總價約197萬元。

2月份，曾經的紅盤中海·學仕里迎來了首套成交，這套房源建筑面積為115平方米，最終以300萬元的總價成交，折合單價約2.6萬元/平方米。據悉，業主當初的購房成本為305萬元。

當然，二手房價格持續下降背后還有掛牌量的影響。"掛牌量激增是價格下行的主因，每個月成交的房子比新增的掛牌還少，庫存想要降下來并不容易。" 富力城商圈一位鏈家經紀人表示。

盡管價格持續下探，但成交量卻呈現韌性。西安市住建局數據顯示，今年1~6月西安全市二手房總計成交50532套，網簽面積達到508.29萬平方米，從套數和面積上均超過去年同期，較2024年上半年上漲約5.98%，創下了3年以來的歷史新高。

二手房通過降價實現了成交量的增長，但對新房卻是一個不小的沖擊，“次新房‘破發’受影響最大的是中產階級，前兩年供應大，房價高，這部分人多在那個時候上車，現在二手房價格持續下降，一套房賠掉百萬元，即便想換房也無能無力，這又對新房市場形成了沖擊，當然收入不穩也影響著他們的職業決策。”對于次新房的破發，上述央企負責任說道。

一位購房者也說道：“本來是想買房，但是看價格在不斷下跌，就不著急了，過幾個月說不定更便宜了，普通人買套房不容易。”