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作者：余飛

01

上半年GDP增長5.3%

7月15日，國家統計局公布了一系列上半年經濟、樓市相關數據。

國家統計局披露：

上半年國內生產總值660536億元，按不變價格計算，同比增長5.3%。分產業看，第一產業增加值31172億元，同比增長3.7%；第二產業增加值239050億元，增長5.3%；第三產業增加值390314億元，增長5.5%。分季度看，一季度國內生產總值同比增長5.4%，二季度增長5.2%。從環比看，二季度國內生產總值增長1.1%。

5.3%的增速，符合市場預期。

界面新聞之前 采集的7家研究機構預測中值顯示，上半年我國GDP預計增長5.3%左右。

同時也意味著下半年的增長壓力小了不少，年初制定的今年全年經濟增速為5%左右。

從產業角度來看，上半年能夠實現5.3%的增速，主要在于工業表現強悍。

上半年 第 二產業（廣義工業）增加值 239050 億元，增長 5.3%。其中規模以上工業增加值增速6.4%。

從投資、消費、出口三駕馬車角度來看，消費和出口拉動效果明顯。

上半年，全國固定資產投資（不含農戶） 248654 億元，同比增長 2.8% ；扣除房地產開發投資，全國固定資產投資增長 6.6% 。

上半年， 社會消費品零售總額 245458 億元，同比增長 5.0% ，比一季度加快 0.4 個百分點。

上半年， 貨物進出口總額 217876 億元，同比增長 2.9% 。其中，出口 130000 億元，增長 7.2% ；進口 87875 億元，下降 2.7% 。

一言以蔽之，穩中向好勢頭沒有改變。

02

房地產，跌幅面繼續擴大

不過，房地產卻是另一番景象。

自4月份行情轉弱以來，全國商品房銷售面積與銷售額跌幅以肉眼可見的速度在擴大。

國家統計局披露：

1至 6 月份，全國房地產開發投資 46658 億元，同比下降 11.2% ；其中，住宅投資 35770 億元，下降 10.4% 。

來源：國家統計局

從圖中可以看到，全國房地產投資增速4月份開始，再次進入兩位數下跌周期。

房地產開發投資增速反映的是一級市場的拿地與開工情況，這一數值自2022年4月份轉負以來，就一直沒有回過正。

從財政部反映的拿地情況來看，也在佐證著土地市場的冷行情。

全國賣地收入2021年見頂，之后快速跳水，去年賣地收入跌至48699億元。

制圖：城市財經；數據：財政部

財政部數據顯示，今年前5個月，國有土地使用權出讓收入11281億元，同比下降11.9%。以此預估，今年全年賣地收入，可能會跌破3萬億。

國家統計局披露：

1至6月份，新建商品房銷售面積45851萬平方米，同比下降3.5%；其中住宅銷售面積下降3.7%。新建商品房銷售額44241億元，下降5.5%；其中住宅銷售額下降5.2%。

來源：國家統計局

從數據可以看到，無論是銷售面積跌幅還是銷售額跌幅，都在進一步擴大。

銷售面積前6個月跌幅3.5%，相較于前5個月跌幅，擴大了0.6個百分點。

銷售額前6個月跌幅5.5%，相較于前5個月跌幅，擴大了1.7個百分點。

從大區域來看，東部、中部、西部、東北，房地產投資均在下降，其中東北跌幅最大，上半年房地產投資下降了22.5%。

商品房銷售額與銷售面積，東部、中部、西部、東北也仍是全線下跌。

商品房銷售額東部、中部跌幅最大，上半年同比下跌5.8%；銷售面積跌幅，東北最大，下跌6%。

來源：國家統計局

從成交絕對量來看，今年上半年商品房銷售面積創十年來新低，商品房銷售額創十年來第二低。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

以此預估，今年全年商品房銷售面積與銷售額可能會雙雙破“9”。

全國商品房銷售面積和銷售額在2021年見頂，2022年跳水至“雙13”，2023年跌至“雙11”。

2024年跌破了“雙10”，跌至“雙9”。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

制圖：城市財經；數據：國家統計局

03

房價，僅一城上漲

房價跌幅面，也在4月份之后，一步步擴大。

2025年4月，新房價格環比上漲城市數量為22個，較上月減少2城；下跌城市有45個，較上月增加4城。二手房價格方面，有5城房價環比上漲，較上月減少5城；下跌城市64個，較上月增加8城 。

6月16日，國家統計局公布了5月份70個大中城市房價數據。

2025年5月，新房價格環比上漲城市13個，較4月份減少了9個；下跌城市53個，比上月增加了8個。二手房價格環比上漲城市3個，較上月減少了2個；下跌城市67個，較上月增加了3個。

7月15日國家統計局披露的數據顯示：

新房價格環比上漲14個，較5月份增加1個。下跌城市56個較5月份增加3個。二手房環比下跌城市69個，較5月份增加兩個，僅西寧一城上漲。

新房環比，上海、長沙領漲全國，南京領跌。

二手房環比西寧領漲，徐州、長沙領跌。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

此外，四大一線城市二手房價格，終于在6月份再次上演齊跌畫面。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

轉折的直接導火索，是4月初爆發的關稅大戰，讓經濟、就業預期再次不確定，讓市場信心再次喪失。

信心喪失下，年初的好勢頭，再次變得撲朔迷離。

關稅大戰只是誘因，根本邏輯則是：房價已經遠超各城市自身的購買力。

經歷了上一輪猛漲，即便產業強悍如、供需短缺如深圳，其本身的收入、經濟、產業也支撐不了其泡沫巨大的房價。

雖然從2021年開始，房地產進入了全面盤整周期，很多城市的房價跌幅還不小。

但伴隨發生的還有民眾的收入與就業不如預期，讓相當一部分買不起房的人，更加買不起房。

所以，本號說過，這一輪全國房價普跌的根本邏輯在于，大多數城市的房價，都遠超城市本身的購買力和支撐力，也就是我常說的“德不配位”。

所以，即便是深圳、蘇州、寧波、無錫、東莞、佛山這樣的制造業、產業強市，房價也難止跌。

深圳的房價過去三年相繼跌破8萬、7萬，去年三季度跌破6萬，之后收復，如今又面臨著跌破6萬的關口。

04

大招即將到來

盡管上半年經濟增速完美收官，但下半年壓力在加大。

全球局勢依舊很不明朗，各種不確定性依舊充斥。

5月12日，中美在瑞士日內瓦談判中達成協議：雙方都把關稅恢復到4月2日之前。其中4月2日宣布的關稅中，10%保留，另外24%暫緩90天。

這意味著，8月中旬之前如果中美之間的貿易協商沒有朝著樂觀的方向前行，8月中旬之后新一輪關稅博弈會更加激烈。

此外，當下的民眾的消費能力，就業保障壓力依舊不小。

正因如此，最近中央發布了 《關于進一步加大穩就業政策支持力度的通知》開始新一輪保就業。

在這種局面之下，最終傳導至房地產面上的壓力會更大。

因此，三季度大概率會有新一輪全面救市大招落下。

畢竟去年四季度一線城市率先開啟的救市效果已經喪失殆盡。

最近市場有不少小作文傳出。

當然，即便有新一輪大招落下，但縱觀過去三年，各種全面救市大招層出不窮，始終沒有改變局面和趨勢。

根本原因在于房價與民眾收入之間的天塹鴻溝，依舊沒有本質上縮小。

盡管過去三年全國各地房價都在不斷調整，但在房價調整的同時，大家的收入也隨之調整。

過去幾年的大環境下，民眾的收入縮水，讓有實力投資的人也丟失了信心，才進入了不斷調整的周期當中。

我提出過一個概念，叫“需求斷檔”。簡單理解，就是高房價形成了一個天塹，讓相當部分人空有需求沒有實力。

總結下來就是：

第一，宏觀經濟周期、宏觀大環境以及關稅大戰、全球局部戰爭帶來的不確定性，讓有錢人沒有信心和預期買房投資。而且，之前炒房投資收獲的人，正在尋求離場，落袋為安。

第二，當下的收入和失業，讓相當一部分買不起房的人，更加買不起房。

第三，中間一小撮有首付能力的人群，在調整的環境中，選擇持續觀望，既怕追高，又怕踏空。

一句話概括就是，富人不買，中產不敢買，普通人買不起。

房價還要調整多久，是個很難回答的問題。

國際評級機構高盛、惠譽等，也在不斷調整自己對中國房地產的預估。

高盛6月份的預測是：

未來幾年中國城市的新住房需求將比2017年的峰值大減75%，因為人口減少和價格下跌的預期心理持續沖擊投資興趣。高盛報告指出，人口減少和城鎮化速度放緩，表明人口的住房需求正在下降。隨著業主出售空置公寓，中國的投資需求可能會轉為負值。因此，未來幾年中國城鎮對新住房的年度需求可能仍將略低于500萬套，遠低于2017年2000萬套的峰值。

本號的觀點維持不變：

我之前說過，經濟的興盛之下的房地產興盛，才有意義。反過來，房地產興盛帶動經濟興盛，則是虛假繁榮。

換句話說，只有經濟、產業、就業、出口復蘇了，樓市才會復蘇。

而這個問題，在如今的全球大環境下，想要回答，很難。

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