中經記者 吳靜 盧志坤 北京報道

在新經濟形勢之下，高效利用存量不動產成為國有企業提升資產效益重要且必要的手段。

近日，在戴德梁行北京不動產市場年中發布會上，戴德梁行北京估價及顧問服務部董事、北區新經濟業務負責人金廉政向《中國經營報》在內的媒體分享了國有資產盤活的價值及經驗。

在金廉政看來，國有企業盤活存量資產的過程不僅是對資產合規及運營現狀的梳理，從而推動資管業務優化、實現戰略升級，同時對于打通各層級、區域資產、構建業財一體化管理體系，塑造具有特色的市場優勢有著重要意義。

資產管理精細化轉型

隨著市場進入存量時代，資產管理需要從簡單的“管”字至上、運營管理成本控制，向精細化的資產運營管理轉變。

金廉政分享道，目前眾多央企和北京市屬國企在集團層面紛紛成立資產管理公司、資產管理平臺或資產管理部，其目的就是將管理視角從單純的財務管理，提升到資產運營層面，對整體資產進行系統梳理和管理。

過去，國企管理資產往往局限于出租和基礎物業管理。然而，面對當前寫字樓市場嚴峻的競爭環境，如何抓住有限的新增租戶需求，提升項目自身價值，關鍵在于實現“三管合一”——即運營管理、資產管理和物業管理的深度融合。

金廉政指出，物業管理是基礎，運營管理和資產管理則側重于項目的精細化經營，思考如何在基礎服務之外，從項目運營和增值角度提供更優的管理模式。

金廉政強調，當前企業普遍面臨資金壓力，監管層也通過政策（如基礎設施REITs）為企業提供資產盤活渠道和工具。同時，資本市場對不動產充分開放。因此，國有資產管理端必須形成“以終為始”的全鏈條管理思維，將項目未來資本化退出作為管理的終極目標。

這要求在整個資產運營管理中實現更高水平的精細化和效率。傳統的“收租綁定大客戶”模式面臨企業資金壓力和項目運營難題的雙重挑戰，唯有打通“投融管退”全周期，才能有效應對。

他同時提出，數字化是提升資產管理效率的關鍵。過去，許多集團內項目公司各自為政，缺乏集團層面的統一規劃和運營協調。而通過搭建管理平臺系統實現數字賦能，集團可以實時跟蹤各資產表現、預判發展趨勢，從而優化資源配置、協調租戶策略。比如可以引導租戶在集團內部不同品質的樓宇間流動。

金廉政認為，數字化賦能不僅提供財務臺賬，更提供運營臺賬，能清晰識別租約到期情況，主動啟動續租談判，搶占市場先機，這對于精細化資產管理至關重要。

挑戰與應對方案

基于多年服務央企及地方國企的經驗，金廉政表示，國有資產管理普遍面臨四大核心問題。

一是家底未摸清：許多國企對其資產邊界、底層信息掌握不清。

二是價值待提升：大量老舊國有資產，其物業品質、類型與區域發展嚴重錯配，地塊價值雖存，但運營實現的價值較低。

三是管理效能低：過去依賴內部關聯客戶，缺乏市場化競爭意識和能力。當市場競爭加劇、價格透明、增值服務要求提高時，運營團隊若缺乏敏銳的市場判斷和快速調整能力（如及時調整租賃策略），極易導致客戶流失和樓宇空置。

四是發展難持續：傳統“吃瓦片”（依賴租金）模式缺乏長期規劃。項目只要滿足租金和國資備案要求即可出租，未考慮客戶業務調整或退出后的可持續發展問題。一旦客戶變動，資產或運營體系難以持續。

針對上述問題，眾多企業已在探索解決方案。

金廉政分享道，針對資產梳理與分級定崗，首要任務是盤清家底，并基于市場化診斷和評價對資產進行分級分類，如優質資產、需盤活資產、瑕疵資產等。針對不同等級資產制定差異化的管理和管控模式。他同時提醒，并非所有資產都能盤活，需區分哪些具備通過投資撬動運營的條件。

在資產價值提升路徑方面，他表示，首先要解決瑕疵資產合規性問題，這是價值提升的前提。無論是改造、資本化運作還是融資，首要解決項目合規性問題，如產權、規劃等，需明確瑕疵能否解決，以及解決路徑和成本。

在推進城市更新項目時，對于老舊物業，需評估其業態、品質是否適配區域發展。探索改變規劃、重新開發閑置土地或進行二次開發的可能性。需尋找合作資源方、開發商，并設計合理的收入分配模式。

此外，針對運營增效，他表示，應側重于“軟件”層面的調整，無須大量硬件投入。例如，改變僵化的租金定價策略，使其更靈活、市場化；調整目標租戶類別；優化服務內容（如面積切分、裝修投入策略）；拓展招商和運營渠道，引入市場化第三方合作機構賦能；優化物業管理和資產管理成本及模式。

在實現資產可持續發展方面，核心在于解決退出、資金和管理標準化問題。據金廉政介紹，當前資本市場對持有型不動產的退出渠道日益多元，除公募REITs外，私募REITs也發展迅速，對底層資產要求相對寬松（涵蓋商辦綜合體、酒店等多種物業）。

無論選擇何種金融工具或交易模式，最終需吸引投資人，這要求項目運營在收益和成本控制上滿足金融產品的篩選偏好。因此，項目運營需設定清晰的退出目標和預期規模。

他強調，在戰略定位與管理標準化上，集團層面需形成清晰的資產管理戰略定位，要考慮清楚是簡單出租還是追求長期價值最大化，并建立標準化的管理工具和流程，提升運營團隊的管理規范性和效率，使之更匹配市場化主流需求。

（編輯：盧志坤 審核：童海華 校對：張國剛）