7月14日至15日，北京召開的中央城市工作會(huì)議，揭開了中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的全新篇章。距離上次同規(guī)格會(huì)議已整整十年，七位政治局常委悉數(shù)出席的陣勢，彰顯了此次會(huì)議的極端重要性。

會(huì)議首次明確判斷：我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。這一判斷背后是堅(jiān)實(shí)的數(shù)字支撐——2024年中國城鎮(zhèn)化率已達(dá)67%，較2015年的57.3%提高近10個(gè)百分點(diǎn)。

但2015年至2024年城鎮(zhèn)化率年均增幅已從1.1%降至不足1%，城鎮(zhèn)新增常住人口從年均超1600萬人降至1033萬人。高速增長期落幕，城市發(fā)展邏輯面臨根本重構(gòu)。

“五個(gè)轉(zhuǎn)變”的提出直指傳統(tǒng)模式痛點(diǎn)：從重物輕人轉(zhuǎn)向更加注重以人為本，從外延擴(kuò)張轉(zhuǎn)向集約高效，從同質(zhì)競爭轉(zhuǎn)向特色發(fā)展。這些轉(zhuǎn)變不僅重塑城市面貌，更宣告了房地產(chǎn)行業(yè)二十年“規(guī)模為王”時(shí)代的終結(jié)。

當(dāng)增量擴(kuò)張不再是主旋律，城市更新被正式確立為城市發(fā)展的核心引擎。會(huì)議明確要求“以推進(jìn)城市更新為重要抓手”，將其置于城市工作總體要求的核心位置。

這一戰(zhàn)略早有鋪墊。今年5月，中辦、國辦聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》，首次從中央層面對城市更新作出系統(tǒng)性部署。而本次會(huì)議進(jìn)一步強(qiáng)化政策信號，將其提升為國家戰(zhàn)略。

財(cái)政支持迅速到位：中央財(cái)政2025年計(jì)劃投入200億元支持20個(gè)示范城市，重點(diǎn)投向地下管網(wǎng)、老舊小區(qū)改造等六大領(lǐng)域。與2015年棚改貨幣化不同，新模式強(qiáng)調(diào)“留改拆并舉”，避免大拆大建推升房價(jià)。

在上海戴家浜城中村項(xiàng)目中，歷史建筑被保留改造為文創(chuàng)空間，既維系社區(qū)文脈又創(chuàng)造就業(yè)崗位。廣州通過專項(xiàng)債籌資100億元收購存量商品房轉(zhuǎn)化為保障房。這些實(shí)踐為全國提供了可復(fù)制的更新范式。

會(huì)議部署中最引人注目的，是“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的明確指令。這并非新概念，但在城市工作總體框架下提出，賦予其前所未有的戰(zhàn)略高度。

新模式的核心支柱已然清晰：

“市場+保障”雙軌制加速落地：北京2025年計(jì)劃竣工保障房8萬套，鄭州收購260萬平方米存量商品房轉(zhuǎn)保障房，慈溪配售型保障房售價(jià)低于市場價(jià)30%

要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制成型：建立“人房地錢”聯(lián)動(dòng)機(jī)制，根據(jù)人口實(shí)際需求動(dòng)態(tài)調(diào)整土地供應(yīng)

開發(fā)模式變革：從預(yù)售制轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售，成都36㎡LOFT項(xiàng)目通過空間優(yōu)化實(shí)現(xiàn)180%利用率，北京智能家居項(xiàng)目住戶滿意度達(dá)92%

城中村改造路徑也發(fā)生質(zhì)變。區(qū)別于2015年“加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造”的表述，本次會(huì)議強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造”。一詞之變，折射出從追求速度到注重質(zhì)量效益的政策轉(zhuǎn)向。

會(huì)議對城市體系布局作出重大調(diào)整，提出“發(fā)展組團(tuán)式、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代化城市群和都市圈”。這既延續(xù)了2015年城市群主體形態(tài)的思路，又注入了組團(tuán)發(fā)展、網(wǎng)絡(luò)協(xié)同的新內(nèi)涵。

數(shù)據(jù)揭示出驚人的集聚效應(yīng)：五大核心城市群以全國約十分之一的土地，集聚了超40%的人口，創(chuàng)造了超50%的GDP。2024年長三角、粵港澳人口凈流入超200萬，成為支撐住房需求的堅(jiān)實(shí)基底。

縣域市場被賦予全新使命。全國1564個(gè)縣城鎮(zhèn)化率低于60%，蘊(yùn)藏著巨大潛力。碧桂園等企業(yè)通過標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品下沉，縣域項(xiàng)目銷售額2025年上半年增長8%。這種“核心城市群+縣域市場”的雙輪驅(qū)動(dòng)，將成為未來十年房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場。

當(dāng)會(huì)議提出建設(shè)“舒適便利的宜居城市”時(shí)，“好房子”成為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的關(guān)鍵載體。2025年5月1日施行的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，從空間設(shè)計(jì)、靜謐性、智能化等維度全面升級住宅品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。

綠色建筑從可選變?yōu)楸剡x：2025年城鎮(zhèn)新建建筑將100%執(zhí)行綠色標(biāo)準(zhǔn)，北京、重慶等地要求綠色建材應(yīng)用≥70%。金隅集團(tuán)試點(diǎn)項(xiàng)目通過光伏一體化設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)能耗降低65%，市場反饋熱烈——上海某綠色住宅項(xiàng)目溢價(jià)率達(dá)10%-15%，開盤即售罄。

住建部門預(yù)計(jì)，到2030年，綠色建筑將占新建建筑的35%以上。這場靜悄悄的品質(zhì)革命，正倒逼房企從圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段重構(gòu)產(chǎn)品邏輯。

面對歷史性轉(zhuǎn)折，頭部房企已率先轉(zhuǎn)身。會(huì)議閉幕次日，多家上市房企緊急調(diào)整戰(zhàn)略方向，轉(zhuǎn)型路徑逐漸清晰：

2025年上半年TOP10房企銷售額逆勢增長8%，市場份額預(yù)計(jì)達(dá)45%，較2015年提升20個(gè)百分點(diǎn)。行業(yè)集中度提升的同時(shí)，房企盈利能力來源正從土地紅利轉(zhuǎn)向運(yùn)營紅利。

房企戰(zhàn)略調(diào)整的實(shí)質(zhì)是生存邏輯的重構(gòu)。土地增值紅利消退后，運(yùn)營能力將成為衡量房企價(jià)值的核心標(biāo)尺。場轉(zhuǎn)型浪潮中，政策導(dǎo)向與市場力量正形成雙重推力。中央財(cái)政200億專項(xiàng)資金撬動(dòng)萬億市場，五大城市群聚集超50%的GDP創(chuàng)造能力，綠色建筑即將覆蓋所有新建項(xiàng)目——所有這些信號都指向同一個(gè)結(jié)論：中國房地產(chǎn)終于告別青春期，步入理性發(fā)展的新周期。