文：澤平宏觀團隊

2025年7月14日-15日中央城市工作會議在北京舉行。本次會議是繼1962年、1963年、1978年、2015年之后，第五次召開全國層面的城市會議。

本次會議傳遞五大信號：

1、城鎮化轉向穩定發展期，都市圈城市群時代正在到來。

2、城市更新寫入總體要求，側重“存量提質增效”、“不搞大拆大建”。

3、加快構建房地產發展新模式。

4、推動“好房子”建設，釋放改善型需求。

5、土地供應“控量提質”，優化城市空間結構。

本次中央城市工作會議，以“堅持穩中求進，因地制宜，推進城市更新，存量提質，加快構建房地產發展新模式”為主基調。

房地產穩則經濟穩，未來“三招可救地產”：

1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規模要大、分配要公平。

2）持續降息，配合降低相關稅費、中介費等，減少購房成本。

3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，廣州已全面放開，后續其他一線城市也應該逐步全面放開。2025年政府工作報告提到：“因城施策調減限制性措施”。

按照達利歐的債務大周期理論和辜朝明的資產負債表衰退理論，日本之所以會落入失去的三十年和低欲望社會，是因為讓居民和企業部門獨自化解房地產大泡沫破裂以后的債務。

根據日本和美國的經驗教訓，房地產大泡沫破裂后的出路在于“債務大挪移”。如果由居民和企業部門獨自化解債務，將導致債務通縮循環、資產負債表衰退和低欲望社會。由政府和央行擴張資產負債表來減輕居民和企業債務壓力，就有望恢復消費和投資的活力。

長期看，以“城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購并舉”為核心，可以加快構建房地產新模式。

1 總基調：堅持穩中求進，因地制宜，推進城市更新，存量提質

本次會議總體要求：堅持穩中求進工作，堅持因地制宜、分類指導，以建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市為目標，以推動城市高質量發展為主題，以堅持城市內涵式發展為主線，以推進城市更新為重要抓手，大力推動城市結構優化、動能轉換、品質提升、綠色轉型、文脈賡續、治理增效，牢牢守住城市安全底線，走出一條中國特色城市現代化新路子。

本次會議是繼1962年、1963年、1978年、2015年之后，第五次召開全國層面的城市會議。時隔10年再次召開中央城市工作會議，凸顯中央對城市發展新階段的高度重視。本次會議7位政治局常委均出席，且2015年、2025年分別是“十三五”“十五五”規劃的謀劃之年。

2 城鎮化轉向穩定發展期，都市圈城市群時代正在到來

會議提到：“我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期” 、“著力優化現代化城市體系。著眼于提高城市對人口和經濟社會發展的綜合承載能力，發展組團式、網絡化的現代化城市群和都市圈，分類推進以縣城為重要載體的城鎮化建設，繼續推進農業繼續推進農業轉移人口市民化，促進大中小城市和小城鎮協調發展，促進城鄉融合發展。”

中央對城鎮化判斷發生重大變化，從快速增長期轉向穩定發展期。2015-2024年我國城鎮化率從57.3到67%，近年城鎮化進程放緩。國際經驗表明，城市化發展近似一條稍被拉平的“S型”曲線，大致分三個階段：緩慢發展期（30％以前）、快速發展期（30％-70％）、穩定發展期（70％之后）。

城市群是支撐中國經濟高質量發展的主要平臺，其中京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游五大城市群以12%的土地、聚集46%的人口、創造57%的GDP，是國家重要的區域增長極。2015年中央城市會議就提到“要以城市群為主體形態，科學規劃城市空間布局，實現緊湊集約、高效綠色發展。”截至2023年末，我國城市達到694個（其中，地級以上城市297個、縣級市397個）?？傮w看，人口、經濟已高度集中于19個城市群，近年愈發向核心城市群集聚。2000-2020年，全國19個城市群土地面積占全國39.6%，其常住人口占比由83.4%提升至86.7%。

未來人口、產業、資本將進一步向核心城市集聚。預計2040年中國城鎮化率將達78.6%，未來20年超八成新增城鎮人口分布在都市圈內部，超九成位于城市群內部，其中近五成來自五大城市群。

除延續城市群建設外，特別提到縣域建設，目前，超50%縣級市、超9成市轄縣城鎮化率低于60%。在1564個城鎮化水平較低的縣域行政單位中，居住6億常住人口，平均城鎮化率約45%，此部分城鎮化將催生結構性機會。

3 城市更新寫入總體要求，側重“存量提質增效”、“不搞大拆大建”

會議提到：“以推進城市更新為重要抓手”、“著力建設富有活力的創新城市。精心培育創新生態，在發展新質生產力上不斷取得突破；依靠改革開放增強城市動能，高質量開展城市更新。”、“穩步推進城中村和危舊房改造?！?/b>

城市更新寫入總體要求，定調從2015年“加快城鎮棚戶區和危房改造”轉變為2025年的“高質量開展城市更新”，本次側重“存量提質增效”、“不搞大拆大建”。2024年住建部部長提到從我國城鎮300多億平方米存量住房需要更新改造來看，房地產還是有很大的潛力和空間的。2025年5月，國務院發布《關于持續推進城市更新行動的意見》提到：到2030年，城市更新行動實施取得重要進展，表達為一項偏長期的工程。與2015年提出棚改三年，力爭到2020年基本完成現有城鎮棚戶區、城中村和危房改造有一定區別。從資金看，城市更新偏向中央財政，區別于棚改中的以貨幣化安置為抓手，同時在政府舉債、融資平臺等多維度融資機制。6月，財政部、住房城鄉建設部組織開展2025年度中央財政支持實施城市更新行動評選。擬支持20個城市：北京、天津、大連、哈爾濱等。2024年我國首次啟動城市更新示范工作，6月第二批城市更新行動評審后，城市更新隊列擴圍，共計35城被納入。

4 加快構建房地產發展新模式

會議提到：“堅持人口、產業、城鎮、交通一體規劃，優化城市空間結構；加快構建房地產發展新模式。”

我們在《中國住房存量報告》提到：經過多年發展，2023年中國城鎮人均住房建筑面積約35.9平方米；城鎮住房套戶比為1.07，一線、二線、三四線城市的套戶比分別為1.01、1.09、1.12，一線城市住房供給階段性達到靜態平衡。

近年，房地產發展新模式被反復提及。2021年中央經濟工作會議提到：探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。2024年住建部提到構建房地產發展新模式，概括為四個方面：1）理念上，建設適應人民群眾新期待的好房子。2）體系上，以政府為主滿足剛性住房需求，以市場為主滿足多樣化改善性住房需求。3）制度上，改革完善房地產開發、交易和使用制度，為房地產轉型發展夯實制度基礎。4）要素配置上，建立“人、房、地、錢”要素聯動新機制。

房地產新模式，包括長租房、保障房，城市群戰略，人地掛鉤，租購并舉和房地產稅，以實現供求平衡和長期平穩健康發展。預計未來更多新模式配套政策將進一步完善和落地。

5 “好房子”建設按下加速鍵

會議提到：“著力建設綠色低碳的美麗城市、建設安全可靠的韌性城市”、“嚴格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平”。

我國的住房發展已經進入了新階段，從“有沒有”轉向“好不好”。2023年6月，住建部部長倪虹在中國城市高質量發展論壇上首次提出“好房子”概念以來，中央多次定調引領“好房子”建設。2024年12月，全國住房和城鄉建設工作會議提出：增加改善性住房特別是好房子供給；2025年3月，“好房子”首入政府工作報告，政府工作報告中提出：完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。2025年3月，住房城鄉建設部發布國家標準《住宅項目規范》，為“好房子”建設明確了層高、電梯配置等要求。2025年7月，住建部調研組赴廣東、浙江調研，再次強調：加快建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，推動房地產市場止跌回穩。

通過“好房子”供給迭代，釋放改善型需求。當前，中國城鎮化率67%，加上改善型需求，房地產市場還有較大空間。在“好房子”加速推動發展背景下，我國近期各地核心區域、小面積或低容積率的高品質地塊集中出讓，高品質第四代住宅項目也持續去化熱銷。我們認為，改善型需求是未來需求的最大支撐，“好房子”將有望率先企穩回升支撐新房市場成交。我們連續6年在《中國住房存量報告》系列中跟蹤研究發現，綜合考慮城鎮化進程、改善性需求、城市更新等，中國房地產市場未來需求下降，但中長期仍有發展空間。預計到2030年，我國住房需求緩慢下降至9.1億平方米，其中，剛性需求2.5億平、改善性需求3.7億平、更新需求2.9億平。

6 土地供應“控量提質”，優化城市空間結構

會議提到：“著力建設舒適便利的宜居城市”，強調“堅持人口、產業、城鎮、交通一體規劃，優化城市空間結構”、“著眼于提高城市對人口和經濟社會發展的綜合承載能力”。

樓市邁入穩定與存量階段，土地供應將維持穩定適度水平。中國城鎮化“正從快速增長期轉向穩定發展期”，而城市發展則“正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段”。近幾年不少城市或地區明確提出了建設宜居城市或城區的發展目標，在去庫存的大背景下，土地市場“控量提質”供應的核心方向也十分明確。我們預計，未來新增土地供應或進一步向人口集聚、產業集聚的核心城市的核心區域傾斜，且土地出讓總量不會太大，其中配套好、低容積率、核心區域的優質地塊占比有望提升。

從土地市場高頻數據來看，各地方對土地市場“控量提質”的調控思路依舊明確。2025年上半年，我國月均土地供應面積、金額僅為2024年月均水平的7成。但2025年土地出讓溢價率持續回溫，2025年6月百城土地平均溢價率達到了5.5%，其中二線城市平均溢價率達到7.2%。成都、武漢、天津等熱點城市推出優質地塊，均在6月上演激烈的土拍大戰。北京、上海等核心城市則在5月成交了多宗高溢價地塊，5月一線城市平均溢價率達到6.4%。

7 當前樓市的兩大制約因素：收入就業預期、房價預期

1）外部環境變化帶來的不利影響增多，國內有效需求不足，經濟復蘇基礎不牢，居民就業收入預期不穩。2024年中國經濟增長略超預期，但恢復基礎仍待穩定。2024年中國GDP實際增速5.0%，低于1978-2008年高速增長期的平均增速9.8%，但仍處于中高速增長區間。2025年一季度GDP同比5.4%，較去年同期高0.1個百分點；二季度GDP實際同比5.2%，較一季度下滑0.2個百分點。

居民對未來就業、收入預期存在不確定性。2025年5月，居民消費信心指數對未來的收入、就業預期環比分別3.4%、-0.1%，同比分別為3.9%、-3.2%。因就業、收入預期處于波動，居民傾向減少投資、消費，增加存款、降低負債，從而選擇提前償還存量貸款。

2）資產價格下降預期尚未扭轉，居民企業資產負債表受損、支付能力減弱。我國住房資產占家庭資產比重較高，2023年中國家庭房產占總資產的比重約60%，高于英國的50%、日本的38%、美國的28%、德國的25%。樓市近三年持續下滑，一二線城市房價平均跌幅約30%，遠郊區和三四線房價幾近腰斬。房價下跌一方面使得家庭資產面臨收縮困境，制約居民支付能力；另一方面，由于“買漲不買跌”的心態，當前需求大多處于觀望階段。

8 三招可救地產：組建5萬億住房銀行收儲、持續降息、全面放開限購

本次中央城市工作會議，以“堅持穩中求進，因地制宜，推進城市更新，存量提質，加快構建房地產發展新模式”為主基調。

房地產穩則經濟穩，未來“三招可救地產”：

1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規模要大、分配要公平，收購開發商的土地和商品房庫存，用于租賃房保障房。地方政府獲得商業銀行資金后支付給房企，緩解房企資金壓力。一舉多得，解決地方財政、開發商現金流、居民“爛尾樓”的問題，同時解決新市民的住房保障體系，將起到各界拍手叫好的效果。央行設立3000億元保障性住房再貸款，方向是對的，但3000億資金規模較少，1.75%的資金利率疊加配套融資和運維成本，總體成本較高，地方收購動力不足，可以從以下四方面進行完善。

利率方面，當前保障性住房再貸款年利率1.75%，建議降至1.5%及以下，讓國企收儲的收益能夠覆蓋成本；

期限方面，當前設立的保障性住房再貸款期限1年，可展期4次，考慮到保障性住房項目期限長、回款期限長達15-30年，因此收儲相關資金期限要與項目回收期匹配；

規模方面，3000億元或是初步嘗試，政府收儲模式是解決房地產困境的有效路徑，未來需持續加碼，我們認為要將全國住房去化周期壓縮至18個月內，所需的資金總量要加碼至5萬億；

監管方面，收儲來的商品房定位為廉租房、保障房，要強化公平分配和兜底作用，保障住房困難家庭居住需求。（參考《關于組建住房銀行收儲的必要性》）

2）持續降息，包括降低存量房貸利率，配合降低相關稅費，減少購房成本，為居民減負，并通過降準等降低銀行負債成本。LPR下降、加點部分下降導致此前房貸利率與新增購房利率差距較大，隨著各城市相繼取消或下調房貸利率下限，疊加LPR下調，新增房貸利率步入“3時代”，新增貸款和存量貸款利率利差走闊，無形中增加了居民貸款壓力。為緩解銀行凈息差壓力，可以通過定向降準、繼續下調存款利率等方式進行配合。

房地產大泡沫破裂后的出路在于“債務大挪移”。如果由居民和企業部門獨自化解債務，將導致債務通縮循環、資產負債表衰退和低欲望社會。由政府和央行擴張資產負債表來減輕居民和企業債務壓力，就有望恢復消費和投資的活力。

調降幅度，上輪存量房貸利率平均降幅73個bp，924新政提到本次存量房貸平均降幅50bp；

調降方式，上一輪方式是變更合同條款，調降加點部分，本輪調降是否可跨行“轉按揭”等仍待具體方案出臺；

3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，二線城市已基本全面放開，一線城市也應該漸近全面放開。廣州已經全面放開，后續深圳、上?？梢匀娣砰_限購，北京可以先放開五環外和大戶型的限購。以支持剛需和改善型需求，促進房地產市場止跌回穩。房地產發展階段變了，應該盡快調整此前的收緊措施，防止資產負債表衰退。當前房地產從“防過熱”轉向“防過冷”，不用擔心取消限購引起市場過熱，當前正是放松限購的良機。今年政府工作報告提到：“因城施策調減限制性措施”。

長期看，以“城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購并舉”為核心，可以加快構建房地產新模式。