潮水退去，才知道誰在裸泳。

近期香港地產圈驚雷不斷，先是鄭裕彤家族的新世界發展在暴雷邊緣走了一遭，緊接著前幾天，謝霆鋒的老板、楊受成家族的英皇國際166億銀行借貸逾期，成為香港地產第一雷。

但當下香港地產家族中，還有比這更慘的！

前兩天，已經故去的、有香港“鋪王”之稱的鄧成波，疑因拖欠物業按揭貸款，被債主靄華物業信貸一紙訴狀告到香港高等法院，申請鄧成波的遺產破產

是的，你沒聽錯，人死債消是不存在的——作為鄧成波遺產管理人的兩名兒子：鄧耀文和鄧耀升，將作為代表于9月30日出庭。

鄧成波2021年逝世，恰逢香港樓市最頂峰。然而僅僅才過去4年，原本想“一鋪養三代”，如今卻變成“富不過三代”。家族物業或被二代大幅虧損甩賣或被債主接管，鄧家還沒等到樓市回升，卻等來被申請破產。（《觸底反彈？大摩：香港樓市將開啟4-5年的上升周期！》）

然而，恰在此時，與樓鋪緊密相連的香港零售業卻迎來回暖。香港特區政府統計處7月2日公布，5月香港零售業總銷貨價值的臨時估計為313億港元，較去年同期上升2.4%，結束了連續14個月的下跌

這不禁讓我們想起2016年的那場衰退——香港零售業曾連跌22個月，但香港樓市在2015年-2016年短暫調整后迎來大升浪。

“鋪王”家族的困境實際上是高杠桿資產模式的系統性風險與經濟周期波動的錯位。

“鋪王”不再

鄧成波去世時身家達47億美元，為何這么快就陷入破產邊緣？

這就不得不提他的運作模式——高杠桿，上升期時是蜜糖，退潮期時是砒霜。

鄧成波通過炒賣樓花起家，高峰時持有超過200個商鋪、工廈單位，總值超過730億港元。其商業核心邏輯采用高杠桿模式運營，用租金收入覆蓋貸款利息，依賴物業升值賺取差價。

事實上，“鋪王”家族并不是沒有經歷過周期。97年金融風暴讓鄧成波負上數十億元巨債，差點破產，但到03年又因樓市復蘇，成功東山再起。

小兒子鄧耀升作為承接財富的“炒二代”，自然也信奉父輩的榮耀。但其經營不善，在行情高位時收購酒店和養老院等資產，疊加疫情沖擊酒店業，導致負債率更高。鄧成波去世后，家族為了還債，持續低價拋售物業，導致虧損嚴重，并陷入資產貶值惡性循環。

更要命的是，鄧家持有物業多為非核心區“死場”（如海濱廣場）或酒店，未能享受核心商圈人流回升紅利。

另外，其核心物業，如尖沙咀舊樓的租金成本未隨香港零售下滑充分調整，導致租戶撤離、空置率攀升，形成“租金收入下降→利息覆蓋不足→拋售資產”的死亡螺旋。

對比當前零售弱復蘇，核心商圈業主已主動降租，如銅鑼灣鋪租較峰值低75%，并引入新業態（藝術策展、健康消費），提升抗風險力。

零售業復蘇

受惠大型演唱會帶動訪港旅客增多，香港港零售業經歷了連續14個月下跌后，終于止跌回升。香港零售管理協會表示，相信零售市道不會再下沉，往后月份逐步向上。

最新數據顯示，2025年5月訪港內地游客約310萬人次，同比增長近20%，恢復至2018年同期八成左右。

游客的回升為香港零售回暖添柴加火，但是如今香港消費正面臨轉型，本地商業可能還需時間適應。

內地游客對香港的熱愛雖未減少，但表達方式已由原來的“買買買”轉型為體驗消費。小紅書、抖音等社媒打卡攻略和游玩路線成為當下年輕一代游客的流量入口，香港本地餐飲也越發重視通過互聯網線上渠道提升吸引力和獲客。

另一方面，隨著“港人北上”低價消費熱潮形成，疊加“新港人”群體的消費習慣（線上數字消費模式）與本地消費習慣相差太大，二者共同影響了香港零售業生態。

但習慣了掃碼點單和線上攻略的“新港人”可能導致本土傳統商家的體感下降。

如今，香港零售業界正繼續適應消費模式的改變，而政府積極推動旅游業和盛事項目，加上本地就業收入上升和內地經濟持續穩步增長，將提振消費氣氛及市場。

“鋪王”家族的困局，是為上一個地產黃金時代激進擴張策略買單，凸顯了高杠桿模式在經濟周期波動中的致命傷。然而，就在地產逐漸企穩之際，香港零售業止跌回升的信號，連同消費模式的轉型，在提醒我們——香港的活力從未消失，只是形態在變。香港經濟的復蘇之路，注定是告別舊模式、擁抱新動能的一場深刻轉型。