七月七日，渝中區(qū)馬鞍山傳統(tǒng)風(fēng)貌區(qū)，不少市民、游客前來拍照打卡。記者 尹詩語 攝視覺重慶

核心提示

中央城市工作會議7月14日至15日在北京舉行，部署了城市工作7個方面的重點(diǎn)任務(wù)。其中提到，著力建設(shè)舒適便利的宜居城市，堅(jiān)持人口、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、交通一體規(guī)劃，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)；加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造；大力發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)，提高公共服務(wù)水平，牢牢兜住民生底線。

前不久，我市圍繞中央印發(fā)的相關(guān)規(guī)劃，提速建設(shè)15個城市更新示范項(xiàng)目，渝中區(qū)大禮堂片區(qū)城市功能品質(zhì)提升項(xiàng)目位列其中。作為重慶的一張城市名片，大禮堂片區(qū)既承載著厚重的歷史記憶，又面臨著老舊居民樓集中、住宅設(shè)施陳舊、商業(yè)業(yè)態(tài)低端等現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。7月7日至11日，記者在大禮堂片區(qū)蹲點(diǎn)采訪，傾聽群眾對美好生活的新期待，了解當(dāng)?shù)鼗菝裆⒀a(bǔ)短板、謀發(fā)展的城市更新實(shí)踐，以及其在資金組織、招商運(yùn)營等方面存在的困難，以供借鑒、參考。

綠瓦紅墻的重慶人民大禮堂前，飛檐斗拱映著七月驕陽。紅墻下的馬鞍山傳統(tǒng)風(fēng)貌區(qū)，游客舉著手機(jī)與“雁冰樓”門牌合影——此處曾是棚戶區(qū)地塊，如今成了承載抗戰(zhàn)記憶與山城風(fēng)情的網(wǎng)紅地。一街之隔的和雅苑小區(qū)，老居民坐在新裝的休憩長椅上搖著蒲扇，悠閑又愜意。

歷史與現(xiàn)實(shí)在此交織，“破”與“立”的命題愈發(fā)清晰。作為重慶15個城市更新示范項(xiàng)目之一，大禮堂片區(qū)既揣著人民大禮堂、沈鈞儒舊居等歷史瑰寶，又拖著老舊小區(qū)設(shè)施陳舊、業(yè)態(tài)低端的“包袱”。如何讓老城區(qū)在“留改拆”中既賡續(xù)歷史文脈，又生長出時(shí)代活力？帶著這個問題，記者用5天時(shí)間蹲點(diǎn)這里，試圖從民生變遷、功能迭代與困境突破中，觸摸城市更新的重慶脈搏。

看得見的變化

從“老破小”到“新地標(biāo)”

3000年江州城、800年重慶府。渝中是重慶的母城，建設(shè)早、起步快，在享受各種先發(fā)優(yōu)勢的同時(shí)，也更早地步入城市新舊轉(zhuǎn)化的陣痛期。

大禮堂片區(qū)改造提升正是源于城市發(fā)展中的痛點(diǎn)——這里既有見證山城七十余載風(fēng)云的紅色地標(biāo)(重慶人民大禮堂)，也誕生了重慶城區(qū)最早的中共黨組織(中共重慶支部)，還是抗戰(zhàn)時(shí)期的防空警報(bào)地，是歷史與文化的交匯之地。

時(shí)光荏苒，這個片區(qū)老了、舊了，不堪重負(fù)。與馬鞍山一街之隔的和雅苑小區(qū)，便是典型。

和雅苑小區(qū)的十余棟居民樓，大多修建于上世紀(jì)80年代。

“你是沒見過改造前的樣子哦。”7月12日，記者來到和雅苑小區(qū)時(shí)，居民胡志英指著腳下的地面回憶道，以前鋪的是小青磚，每到梅雨季節(jié)，地面返潮就會長青苔，走路特別容易打滑，“幾年前，我在這坡上摔了一跤，膝蓋腫得像饅頭。”

柴米油鹽醬醋茶，買菜是老百姓基礎(chǔ)的需求和活動，但過去和雅苑小區(qū)院墻林立，被分隔成5個獨(dú)立的小院，互不連通。“每次出門買菜要兜個大圈子，多花20多分鐘。”在小區(qū)里住了七八年的居民胡玲十分無奈。

2022年搬來的戴佰珍老人則對漏水漏雨“深惡痛絕”。她家住在頂樓，防水早已老化。“客廳、臥室足足有五六處漏雨的地方，尤其是回南天，墻皮脫落，墻角甚至?xí)L出青苔。”戴佰珍回憶。

此外，停車難題也困擾著這里的小區(qū)居民。胡玲家里本來有一輛車，由于小區(qū)附近沒有車位，只好停在1公里外的市少年宮，十分不便，迫于無奈只能賣掉。

事實(shí)上，在大禮堂片區(qū)，類似和雅苑小區(qū)這樣的老舊小區(qū)還有許多。隨著房屋老舊、功能缺失、交通不暢，許多居民逐漸搬離，和雅苑小區(qū)的租戶占比一度超60%。

在渝中區(qū)住建委重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)事務(wù)中心主任唐柏君看來，渝中區(qū)擁有重慶最密集的軌道交通網(wǎng)絡(luò)、厚重的人文歷史以及獨(dú)特的江岸資源，應(yīng)通過城市有機(jī)更新，既保留歷史感、賡續(xù)文脈，又使城市富有活力、舒適便利、綠色低碳、安全可靠、崇德向善、便捷高效。

2021年，渝中區(qū)提出“住房保障、品質(zhì)生活、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、完善配套”的片區(qū)更新提質(zhì)思路，并對大禮堂片區(qū)因地制宜進(jìn)行傳統(tǒng)風(fēng)貌區(qū)打造、老舊小區(qū)改造、特色街巷營造，旨在盤活閑置低效資產(chǎn)，形成主客共享、全齡友好的山城街區(qū)。

片區(qū)新風(fēng)貌徐徐展開——

馬鞍山片區(qū)通過拆除違建、恢復(fù)歷史風(fēng)貌，從原來的棚戶區(qū)搖身一變成了傳承抗戰(zhàn)記憶的風(fēng)貌區(qū)；紅球壩等老舊小區(qū)對外立面進(jìn)行改造，增加適老化和便民設(shè)施，打造15分鐘高品質(zhì)生活圈，形成了以和雅苑為代表的老舊小區(qū)整治示范點(diǎn)。

城市功能進(jìn)一步優(yōu)化——

馬鞍山項(xiàng)目巧妙利用地勢高差，將建筑空間向地下延伸，形成4層地下車庫，設(shè)置了250余個車位，緩解了片區(qū)周邊的停車難題；建立城市慢行步道，串聯(lián)起大禮堂—三峽博物館—馬鞍山風(fēng)貌區(qū)，形成一條完整的旅游動線。

新產(chǎn)業(yè)集群態(tài)勢漸顯——

以渝歐跨境電商為核心，馬鞍山建成數(shù)字貿(mào)易產(chǎn)業(yè)園，先后集聚了鏈多多、賽瑪特等上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)；活化利用風(fēng)貌區(qū)內(nèi)的歷史人文建筑，復(fù)原了沈鈞儒舊居，將紅墻作為網(wǎng)紅打卡點(diǎn)，吸引眾多游客前來。

民生幸福指數(shù)不斷攀升——

人和街社區(qū)通過老舊小區(qū)改造，將原本分散的樓棟整合為統(tǒng)一管理的居住區(qū)，寓意和美幸福；張家花園社區(qū)對具有歷史意義的紅軍樓進(jìn)行功能再造，改造后的舊樓成了青年人才公寓，吸引眾多巴蜀中學(xué)的青年教師前來租住。

3年多來，“破”的是棚戶區(qū)的雜亂、老房子的破敗，“立”的是15分鐘高品質(zhì)生活圈的便利、“主客共享”的活力。紅球壩小區(qū)加裝了適老化扶手，人和街社區(qū)整合分散樓棟成“和美家園”，第八步道上展現(xiàn)“新重慶”的墻繪壁畫可謂一步一景——這些細(xì)碎的場景，正是城市更新最生動的注腳。

看不見的博弈

在“民生賬”與“發(fā)展賬”間找平衡

成績雖然亮眼，困擾卻始終如影隨形。

作為“濃縮版的重慶”，渝中區(qū)城市更新面臨復(fù)雜挑戰(zhàn)：城鎮(zhèn)化率達(dá)100%；20.08平方公里土地上，常住人口超58萬，人口密度、建筑密度、路網(wǎng)密度高居全國前列；2000年以前修建的建筑占比超40%，60歲以上常住人口占比達(dá)33%，建筑和人口老齡化現(xiàn)象突出。

“每一塊磚都連著民生，每一寸地都關(guān)乎歷史，更新不是拆了重來那么簡單。”唐柏君的話，道出了老城更新的核心困境。

資金的“緊箍咒”最磨人。

城市更新是一場復(fù)雜的外科手術(shù)，包括綜合整治、風(fēng)貌更新、整體更新3條主要路徑，其中整體更新無疑是最徹底的。

“但囿于資金問題，我們更多的選擇是老舊小區(qū)改造。”唐柏君直言不諱，在房地產(chǎn)市場并不景氣的大環(huán)境下，許多老房子的征收成本居高不下，與市場形成倒掛，在這樣的背景下，需要大拆大建的整體更新很難行得通。

“老舊社區(qū)面寬量大，花費(fèi)也不小。”大溪溝街道副主任熊清舉例說，在大禮堂片區(qū)改造提升項(xiàng)目中，劃撥給街道用于老舊小區(qū)改造的資金約為1.7億元，平攤后改造成本被攤薄了。

以和雅苑小區(qū)為例，改造成本約為500元/平方米，由于資金有限，很多時(shí)候在用材等方面也受限。“比如修建連通步道時(shí)，我們就采用了輕便耐用的落地鋼制樓梯，這比修建混凝土石階會節(jié)省一半的成本。”負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工的市設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)師付逸說。但項(xiàng)目投用半年后卻招來居民抱怨：“拖拽重物時(shí)的金屬共振聲，吵得人睡不著。”

資料顯示，在大禮堂片區(qū)城市更新項(xiàng)目中，大溪溝街道的老舊小區(qū)改造僅限于人和街、紅球壩兩個社區(qū)，其余幾個社區(qū)涉及較少，其中資金不足是主要原因。

另一個問題則是社區(qū)的長效運(yùn)營問題。

和雅苑小區(qū)改造后，人和街社區(qū)成立社區(qū)物業(yè)中心，并聘請3位保潔人員，對小區(qū)進(jìn)行維管，每戶每月收費(fèi)為12元(物管費(fèi)10元，清潔費(fèi)2元)，目前收費(fèi)率為91%。

記者測算，和雅苑小區(qū)共有500多戶住戶，即使?jié)M繳每月也只有6000多元的物管收入，加上政府補(bǔ)貼(每平方米補(bǔ)貼0.2元)，也只有7000多元，支付人員工資已經(jīng)捉襟見肘，更不用說還有設(shè)備損耗、公區(qū)能耗等費(fèi)用，無論怎么算都是入不敷出。

“是否能通過社區(qū)其他收入來補(bǔ)貼物業(yè)支出？”

“也很困難。”人和街社區(qū)黨委書記魚雪梅坦言，社區(qū)會開展一些扶老托幼的服務(wù)，但這些服務(wù)收費(fèi)很低，利潤微薄。

這又涉及下一個問題，即社區(qū)公共收益來源狹窄。魚雪梅坦言，目前社區(qū)還缺乏停車場、廣告位等自主經(jīng)營性資產(chǎn)，去年挖掘潛在空間，騰挪出255個車位，但收益卻歸區(qū)屬運(yùn)營公司，無法反哺社區(qū)。同時(shí)，社區(qū)沿街商鋪產(chǎn)權(quán)分散在私人業(yè)主手中，難以統(tǒng)一收儲改造，“這種‘有資源無收益’的困局，直接制約著社區(qū)自我造血功能的形成。”

在馬鞍山風(fēng)貌改造區(qū)，類似的困惑同樣存在。馬鞍山片區(qū)改造負(fù)責(zé)人、渝中區(qū)文旅發(fā)展集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展部經(jīng)理李曉路透露，目前馬鞍山西區(qū)在改造后引入了跨境電商產(chǎn)業(yè)園，雖然形成了產(chǎn)業(yè)集聚，卻使原本規(guī)劃的文旅空間遭到擠壓，削弱了“主客共享”的初衷。

隨著老居民的遷出，周邊商鋪的生意也受到影響。在馬鞍山對面開了十多年飯館的劉華瓊坦言：“現(xiàn)在街坊鄰居少了，打卡的游客雖多但留下來吃飯的少，一個月營收還不到1萬塊，比以前少了不少。”

種種困境表明，在容積率飽和、歷史風(fēng)貌受限的老城區(qū)，每一個選擇都像在鋼絲上行走。

破題之路

在“共建共享”中尋找可持續(xù)發(fā)展

蹲點(diǎn)采訪時(shí)，我們也看到了破題的微光。

張家花園的3棟老紅軍樓，給出了“閑置資產(chǎn)變民生資源”的解法。2021年，渝中區(qū)屬平臺公司斥資改造，保留外墻歷史肌理，內(nèi)部改造成168套青年公寓，引入建行建融家園運(yùn)營——如今滿租的公寓，既讓老樓活了過來，又通過租金分成減輕了財(cái)政壓力。

“不是所有更新都要靠政府砸錢，社會資本進(jìn)來了，閑置資源就成了活水。”項(xiàng)目運(yùn)營方、渝中區(qū)城發(fā)公司負(fù)責(zé)人說。

馬鞍山的“東西聯(lián)動”則在探索“產(chǎn)業(yè)與文旅共生”。西區(qū)的渝歐跨境電商產(chǎn)業(yè)園 2024年?duì)I收超53億元，帶動上下游企業(yè)扎堆；東區(qū)正招商引入鄉(xiāng)村基等餐飲品牌，計(jì)劃用“辦公+文旅+配套”的組合拳，讓游客能吃飯、企業(yè)有配套。唐柏君的話透著算大賬的思路：“租金少點(diǎn)沒關(guān)系，產(chǎn)業(yè)起來了，片區(qū)價(jià)值自然漲。”

實(shí)施城市更新，除了解決資金難題外，還應(yīng)創(chuàng)新自治共管機(jī)制，提高居民的參與度，緩解政府資金不足、管理人員不足的難題。

人和街小學(xué)位于人和街社區(qū)，每當(dāng)上學(xué)放學(xué)時(shí)，這一片區(qū)學(xué)生多，車輛多，而社區(qū)人手又少，管理起來很困難。于是，社區(qū)發(fā)動老黨員田亞軍組建了護(hù)校隊(duì)伍，在學(xué)生放學(xué)時(shí)進(jìn)行交通疏導(dǎo)、巡邏巡查。

大溪溝街道通過“小巷茶評會”等形式，定期邀請社區(qū)居委會、業(yè)委會、物業(yè)、黨員代表、居民代表等進(jìn)行協(xié)商，對停車位規(guī)劃、加裝電梯、綠化調(diào)整、管線改造等居民關(guān)切的事項(xiàng)進(jìn)行討論，以群眾需求為導(dǎo)向，問計(jì)于民、問需于民。目前大溪溝街道21個網(wǎng)格、88個微網(wǎng)格織成的治理網(wǎng)，讓“政府干、群眾看”變成了“大家想、一起干”。

5天的蹲點(diǎn)采訪，每到夕陽西下時(shí)，我們總會看到大禮堂的剪影投在馬鞍山的紅墻上，像一幅新舊重疊的畫。改造后的和雅苑里，老人教孩子認(rèn)墻上的“新重慶地標(biāo)”；產(chǎn)業(yè)園的年輕人下班時(shí)，會繞到沈鈞儒舊居前拍張晚霞照——這或許就是城市更新最理想的模樣：生活熠熠生輝，歷史卻沒有暮靄沉沉。

但這場“破”與“立”的實(shí)踐，遠(yuǎn)未到交卷時(shí)。中央城市工作會議上強(qiáng)調(diào)，“有些事要打攻堅(jiān)戰(zhàn)，有些事要久久為功”。鋼制步道的噪聲與居民的安寧如何再平衡？跨境電商的繁華與老街的煙火怎樣再調(diào)和？政府的投入與社區(qū)的自治還需要在哪些環(huán)節(jié)上再銜接……城市更新一直在路上，追尋的每一個答案，或許就藏在明天的朝陽里，藏在居民的笑容里，藏在那些尚未寫完的城市故事里。(新重慶-重慶日報(bào)記者 顏安 左黎韻)