|政策的一小步，民生的一大步！

NO.1 | 壹

相對于「交付即維權」

更糟心的事情，莫過于生活多年之后

自家的房屋出現

不均勻沉降、外墻脫落、墻壁裂縫、房屋滲漏等

一系列影響到居住根本性的質量問題

此時，想要再和開發商討要說法

理論上是沒問題的

但在實際操作中

卻往往是殫精竭慮、困難重重、互相扯皮

甚至有的開發商已經注銷

連一點點的希望都不留

這個時候的購房者

自己的合法權益得不到保護

大多數只能是有苦難言

而且這種住宅質量頻發的趨勢

已經不再只是本地的小開發商專屬

布局全國的大中型房企的旗下項目中

讓購房者怨聲載道的也不在少數

以至于購房者們總是笑言

「樓市安全感」，靠不得開發商，只能靠運氣

一句玩笑話，卻道出了當下樓市中

讓購房者和業主無奈的現實

也正因為如此，根據住建部

河南省住房和城鄉建設廳等部門

多次下發相關通知文件的精神

開封市住房和城鄉建設局也于近期

向全市房企、各保險機構

下發了關于征求

《開封市建設工程質量潛在缺陷保險

試點方案（征求意見稿）》意見的通知

說得簡單一些

就是要為新建住宅房屋，打上「保險」

從而有效化解

這類住房質量問題的矛盾

從本質上看，這種專屬性極強的「保險產品」

無疑是對購房者和業主的重大利好

但要如何得深刻理解、運用好

該項「保險」的用意和作用

顯然才是我們要關注的重點

為了更清晰地說明白

我們以「一問一答」的方式

來解疑大家心目中最想知道的關鍵點

來看一看

走在省內前列的開封試點工作

究竟給行業帶來了怎樣的

提升與改變

信心與未來

NO.2 | 貳

問：什么是建設工程質量潛在缺陷保險？誰是出錢的投保人？誰是最終的受益人？

答：建設工程質量潛在缺陷保險，是指由建設單位投保的，保險公司根據保險條款約定，對在保險范圍和保險期限內出現的由于工程質量潛在缺陷所導致的投保建筑物損壞，履行賠償義務的保險。

投保人為建設單位，你也可以簡單粗略地理解為開發商。最終的受益人為業主，即住宅的所有權人。一旦出現所承保的住宅質量問題，業主可以獲得相應的賠償。

問：建設工程質量潛在缺陷保險的保障范圍有哪些？

答：建設工程質量潛在缺陷保險的主險承保范圍為：

其中，主險的第一項地基基礎工程和主體結構工程，保險期限為十年；主險的第二項保溫和防水工程，保險期限為五年。

建設工程質量潛在缺陷保險的附加險承保范圍為：

附加險的保險期限根據合同約定為準

關鍵的是，整個保險期限的開始點，在于投保之后，以建筑竣工驗收合格兩年后為起點，開始計算保險期。而在兩年內的等待期，若出現工程質量潛在缺陷，由建設單位負責組織維修。

也就是說，你買的樓盤投保之后，假如建筑竣工驗收合格的日期為2021年6月1日，那么等到2023年6月1日起，保險才生效，一切問題由保險公司先行維修和賠付。而在2023年6月1日之前，出現問題則會由建設單位負責維修。

問：這個保險對購房者或者業主有什么好處？

答：好處是不言而喻的。在房屋維權面前，業主向來是弱勢群體。現在很多房企在開發某個房產項目時，都會重新成立一家公司，開發完畢后立刻注銷掉，這也就讓很多不甚了解的業主們，在多年之后的維權路上非常被動，找不到責任主體只是一方面，就算找到了，責任之間的互相糾纏，拖著不維修、不賠償的例子更是比比皆是，最終受傷最深的，只能是業主本身。

而建設工程質量潛在缺陷保險的到來，則最大程度有效地避免了這一情況的發生。要知道，根據保險法的規定，保險公司是不存在破產的，更不要說注銷。所以只要在保障期內，一旦發生了所約定的房屋質量問題，保險公司就可以先行維修和賠償，快速保障消費者的權益。同時，保險公司則通過代位追償的方式，向施工單位進行追償。

*圖：@昆秀汴梁城

問：保險公司提供的風險管控是如何工作的？

答: 在開封本次的相關方案中，明確規定要在辦理建筑工程施工許可證之前，建設單位完成投保，并簽署合同、支付保費。同時，保險公司會聘請專業的建設工程質量安全風險管理機構，或者符合資格要求的工程技術專業人員，對保險責任內容從設計、施工、竣工、運營等全流程實施風險管理、監督。

一般來講，專業的第三方風險管理機構，前期會從圖紙的設計審查中，盡量找到施工與設計之間可能存在沖突，前瞻性地進行預先告知、解決。

在施工階段中，風險管理機構會以自身的專業性分析，給出施工意見、計劃并形成檢查報告，對關鍵環節和重點工程質量進行定期和不定期的輪檢與抽查，幫助項目完善工程質量。

在竣工驗收階段，風險管理機構會形成最終檢查報告，最終檢查報告應當明確發現的質量缺陷問題及整 改情況，并給出保險責任內容的風險評價。

同時，保險公司在此時根據風險管理機構的意見和報告，編制《建設工程質量潛在缺陷保險告知書》，其中應列明保險責任、范圍、期限及理賠申請流程。在業主辦理入戶手續時，建設單位應當將《建設工程質量潛在缺陷保險告知書》，隨同《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》一起送交業主。

在運營階段，交付竣工驗收后的兩年等待期內，風險管理機構還應該對房屋質量進行回訪，督促施工單位及時解決已經發現的質量問題，這一點至關重要，因為這關系到兩年的等待期結束后，施工單位維修責任和保險公司保險責任的界限劃分。

問：這個保險對開發商有什么好處?

答：對于開發商而言，投保建設工程質量潛在缺陷保險，其實就是自己為自己投一份保障，不僅可以通過保險公司聘用專業的第三方風險管理機構，來減少整體房屋的質量隱患，更關鍵的是，其保險費用可計入建造成本，整體而言是事半功倍的舉動。

問：保險行業的介入，會給整個開封樓市帶來什么？

答：會讓開封房地產市場更加的規范化、完整化、安全化。

首先，保險行業的介入，對于建筑質量絕對是一大考驗。保險公司想要掙錢，最高效的方式就是讓被保險者只投保，而不出險，為了達到這一目的，高效的、專業的、不留情面的嚴苛監督，保障建筑工程質量萬無一失，才是保險公司要深下苦工的關鍵所在。

但這又區別于其他保險方式，譬如車險，任何的車險都是在「賭概率發生」，因為任何一家保險公司也不可能率先干涉或掌控，汽車丟失、剮蹭、交通事故的發生概率。但建設工程質量潛在缺陷保險，國家卻可以讓保險行業深入地參與到工程建設的前期，并給予了無限且能量巨大的「一票否則權」。開封市本次制定的試點方案中，明確表示：“保險公司在最終檢查報告中指出，工程存在嚴重質量缺陷，且在竣工驗收時沒有得到實質性整改的，建設單位不得組織竣工驗收。”該政策如果能夠落實，可謂威懾力巨大。

其次，保險公司建立工程質量保險信息平臺，將承保信息、風險管理信息和理賠信息等錄入該信息平臺，如此一來，保險公司可以根據建設單位以往的工程建筑情況、誠信情況和賠付情況，來制定不同階梯的承保費率，讓優秀的建設單位保費更低、讓劣跡斑斑的建設單位保費居高不下，這也就會反向促使各家開發商和建設單位，用盡心思地把專注度，放在房屋質量的保障與提升上。

最后，可以有效地為政府主管部門，帶來另外一條監管市場、促進市場穩定發展的途徑與方式。

*圖：@昆秀汴梁城

問：這項保險和原本就有的工程監理有什么區別？

答：建設工程質量潛在缺陷保險可以稱之為工程監理的一份互為疊加的有益補充。

坦白來講，目前的工程監理，都是開發商出資，用開發商的錢來監理開發商的施工質量，其力度和嚴苛性，我不說，想必大家心中也會心中有數。而保險公司則是聘請專業的第三方風險管理機構，來做審查、監督。會更加的公平、公正。這是其一

工程監理只是對建筑工程的施工階段，開展工作，進行監管。而保險公司所聘請的風險管理機構，則是從設計、施工、交付、運營等全流程進行監督，這是其二

工程監理的對象，是施工質量和建材用料，確保施工和圖紙一致，工藝不摻水、建材標號符合既定要求即可。而保險公司的風險管理機構則會對建筑質量進行全面的審查、監督，甚至會對因設計而容易產生出的后續問題，都可以做到及時的發現、指出與糾正。這是其三

問：這項保險和業主繳納的維修基金有何區別？

答：最顯而易見的區別，是公共維修基金是保障房屋的全生命周期，由業主繳納；而建設工程質量潛在缺陷保險是有責任期限的，由建設單位（開發商）繳納。

在實際情況中，使用公共維修基金應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，這兩個「三分之二」指標操作比較困難，所以公共維修基金的使用率比較低。如果在該保險的保障期內，則可以直接申請使用保險，來快速解決問題。

同時，公共維修基金的適用對象，是社區內的公共部位。而該項保險的主險和附加險范圍，不但涵蓋社區的公共部位，還對業主專屬的私有部分，給予了保障。

問：出現問題之后如何理賠？

答：業主在工程質量潛在缺陷保險期內認為住宅工程存在質量缺陷的，可以向保險公司或者保險公司委托的物業服務企業等專業服務機構提出索賠申請。

保險公司在受理業主的理賠申請后，應當在兩日內派員現場勘查，并在七日內做出核定。對屬于保險責任的，保險公司應當自與被保險人達成賠償協議之日起七日內履行賠償義務。對不屬于保險責任的，保險公司應當自做出核定之日起三日內向業主發出不予賠償通知書，并說明理由。

基本上，這就是一套標準的申請、勘察、核定流程。本質上并不復雜，但考慮到房屋作為大家依靠為生的關鍵商品，一旦出現問題，維修、賠付的流程都不愿等待太長。所以流程時間的壓縮，一定是未來首當其沖需要提升、改進的地方。

問：該項保險會不會加重房價的提升？

答：要知道，該項保險的費用會列入到建設單位「在建設工程概預算」的組成中。說得直白一些，就是加入到建造成本中。那么對于房價會有一定的影響，但還遠不至于到加重的程度。

與其過度糾結于這里，倒不如換一個角度來看：在當下的市場，開封哪個項目率先在宣傳中打出該保險，搶占市場先機暫且不說，無疑會讓購房者們吃下了一顆定心丸，促進銷量提升也只是順理成章之事。這不比單一提升價格要來得更具效果？

當整個開封市場，各個項目都加入到保險保障的陣營中，大家都站在同一個水平線之上，誰又會主動地提升價格，來讓自己陷入到被動之中？

所以不必糾結了，買到質量過硬的好房子，比什么都強！

問：該項保險是否是強制購買？

答：在開封下發《試點方案（征求意見稿）》的通知中，相關的描述為“鼓勵工程質量潛在缺陷保險與建筑安裝工程一切險、參建方責任險等工程類保險綜合實施，全面降低工程質量風險。”

「鼓勵」一詞的使用，表明了該項保險在當下的開封市場來說，并非是強制性購買。但結合目前已經全面鋪開該項保險的上海、北京等地的正式實施方案來看，已經屬于強制性購買。其中，北京就已經把該保險，列入到土地出讓環節的必要條件中，在土地出讓合同中明確標注、約定，成為了開發商不可躲避的拿地先決條件之一。

所以，經歷過前期的試點實施摸索之后，工程質量潛在缺陷保險的強制性購買一定是未來的大勢所趨，是能夠保障業主和購房者切身利益的民生保險。

NO.3 | 叁

目前，開封下發的《試點方案（征求意見稿）》

正處于征求意見的公示期

一旦把各方面建議匯總、優化、整理之后

就會以更加完整與合理的規范，出臺實施

那么，可以遇見的問題

并非是來自于購房者或業主層面的困擾

而是各家保險機構如何跟進

保險費率如何界定，保費、保額如何呈現

因為這直接關系到

開發商們對于該保險的熱情度與積極性

但不管怎樣

保險機構面對這樣一個市場潛力巨大的蛋糕

絕對不會無動于衷、有所怠慢

而該保險注定會是

催生房地產行業進步的一大推進劑

之前誰又能想到

可以讓開發商為自己所居住的房子上「保險」？

因此，要對整個行業的未來抱有信心

要對政府的監管決心和態度，深深點贊

要知道，開封相關主管部門結合市場呼聲

深度落實政策力度的行動迅速之快

已經走在了河南省內的前列

這對于開封樓市而言

無疑是利好的

俗話說，「念念不忘，必有回響」

或許，下一個傾聽民眾需求的試點探索方向

會不會是

「取消預售制，全面迎來現房時代」的到來呢？

------The end------

本文為開封樓市內參原創文章

未經許可，禁止抄襲、轉載，侵權必究，全網追蹤

開封樓市內參 法律顧問：河南大梁律師事務所 曹憲章律師

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