來自鳳凰網(wǎng)的消息稱，國際知名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)確認(rèn)朗詩地產(chǎn)的長期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)為“B”，展望“穩(wěn)定”，并確認(rèn)了其高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)及其未償還高級(jí)美元票據(jù)的評(píng)級(jí)為“B”，回收率評(píng)級(jí)為“RR4”。

與此同時(shí)，出于商業(yè)原因，惠譽(yù)決定撤銷朗詩地產(chǎn)的評(píng)級(jí)。

這兩年，田明帶領(lǐng)下的朗詩走了一條非主流的發(fā)展路徑，規(guī)模增速持續(xù)放緩，市值不斷縮水。

物業(yè)板塊朗詩綠色生活上市本是其尋求突破的一個(gè)支點(diǎn)，萬萬沒想到，港股聆訊在即，朗詩卻和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)先翻了臉。

更多內(nèi)容關(guān)注微信公眾號(hào)“潮汐財(cái)經(jīng)”。

01 糾葛由來已久

在惠譽(yù)的評(píng)級(jí)體系中，BB 就已經(jīng)是投機(jī)級(jí)別了，更不要說B評(píng)級(jí)了。換句話說，惠譽(yù)給了朗詩一個(gè)大大的差評(píng)，然后就選擇不再合作了。

然而這不是惠譽(yù)第一次給朗詩差評(píng)了，兩者之間糾葛由來已久。

去年2月，惠譽(yù)發(fā)布了一份名為“新冠疫情導(dǎo)致7%的受評(píng)中國企業(yè)的再融資風(fēng)險(xiǎn)上升”報(bào)告。惠譽(yù)對166家中國企業(yè)的債券信用評(píng)級(jí)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，有7家公司“資本市場債務(wù)再融資風(fēng)險(xiǎn)”處于高風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別，其中包括朗詩地產(chǎn)。

兩天后，朗詩發(fā)布公告，否認(rèn)惠譽(yù)提出的其“面臨高的再融資風(fēng)險(xiǎn)”的說法。

隨后，惠譽(yù)在更新版報(bào)告中稱，鑒于朗詩地產(chǎn)近期發(fā)起的市場募資活動(dòng)降低了其與債務(wù)到期相關(guān)的再融資風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估由“高”調(diào)整至“低”。

惠譽(yù)在如此短時(shí)間內(nèi)調(diào)整評(píng)級(jí)，當(dāng)時(shí)的原因不得而知。但是如今再看，不排除存在“商業(yè)合作”的可能性。

今年1月，惠譽(yù)曾給出過朗詩長期外幣人違約評(píng)級(jí)“B”。給出負(fù)面評(píng)級(jí)的主要原因有兩個(gè)：

第一、關(guān)聯(lián)交易發(fā)生的可能性高。朗詩集團(tuán)持有朗詩地產(chǎn)50.1%的股權(quán)，高級(jí)管理層高度重合，母公司對朗詩地產(chǎn)的董事會(huì)控制強(qiáng)且集團(tuán)內(nèi)部的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)有發(fā)生。

第二、土儲(chǔ)年限短。朗詩地產(chǎn)土地儲(chǔ)備規(guī)模有限，土儲(chǔ)年限較短，僅為1.5年，可能會(huì)阻礙銷售增長和業(yè)務(wù)可持續(xù)性。

相信這樣的評(píng)級(jí)結(jié)果，是朗詩不太能接受的。去年因?yàn)槟承┎粸槿酥脑蛟u(píng)級(jí)反轉(zhuǎn)之后，朗詩今年又被惠譽(yù)給了差評(píng)，可能氣的索性翻臉不合作了。

02 評(píng)級(jí)是門生意

去年，國內(nèi)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)東方金誠的高管曾被中紀(jì)委查處，利用職務(wù)之便，進(jìn)行利益輸送，“調(diào)高一次評(píng)級(jí)級(jí)別，收費(fèi)200萬”。

在國內(nèi)，發(fā)行主體付費(fèi)的外部評(píng)級(jí)，道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇防不勝防。通常而言，評(píng)級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)并不十分清晰，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)手緊一緊，級(jí)別就下來了，松一松，級(jí)別就上去了。

不要以為這是普通的松松緊緊，這直接影響了企業(yè)的融資成本。例如AA和AA+僅僅差了一個(gè)檔次，但是融資成本會(huì)大約相差0.5%，如果融資額度大的話，算算也是好大一筆錢。

在房地產(chǎn)圈，AAA的評(píng)級(jí)主體遍地開花，但是不同房企發(fā)債的利差卻從3%到12%不等，很多房企評(píng)級(jí)級(jí)別和債券估值收益率偏離度很大。

細(xì)想下來，財(cái)大氣粗的房企評(píng)級(jí)膨脹，如果這其中有 “商業(yè)合作”，那也不足為奇。類似的，國內(nèi)一些機(jī)構(gòu)的房企排名榜單，也是差不多的商業(yè)模式。

但是，意想不到的是，外資評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)此番也將“商業(yè)合作”擺在臺(tái)面上。

但畢竟是具有一定公信力的國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，大概率是因?yàn)槔试姴辉敢飧顿M(fèi)，惠譽(yù)就選擇不再對其評(píng)級(jí)。

沒有國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的背書，對發(fā)債主體在境外融資是個(gè)不利因素。但是對朗詩而言，惠譽(yù)多次給了差評(píng)，可能寧愿不評(píng)吧。

03 打鐵還需自身硬

惠譽(yù)多次給朗詩打差評(píng)，與其自身經(jīng)營情況不算樂觀脫不了干系。

2020年，朗詩的財(cái)務(wù)指標(biāo)并不好看。全年實(shí)現(xiàn)收入約為人民幣89.9億元，較去年同期增長5.1%；實(shí)現(xiàn)毛利17.08億元，同比減少29.37%；實(shí)現(xiàn)凈利潤3259萬元，同比下降97.82%。

近幾年，朗詩的合同銷售增長率一直呈現(xiàn)不斷下滑的趨勢。2017-2020年，朗詩的簽約銷售金額分別為321億元、381億元、405億元、412億元。

在粗放式發(fā)展的年代，大多數(shù)房企選擇高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式，而田明麾下的朗詩卻另辟蹊徑，走起了打造“綠色”標(biāo)簽并輸出品牌的“輕資產(chǎn)”模式，小股操盤也直接導(dǎo)致了朗詩規(guī)模掉隊(duì)。

田老板可能不知道，要講好輕資產(chǎn)的資本故事并不容易，上一個(gè)講輕資產(chǎn)故事的是紅星美凱龍，過去兩年的A股結(jié)構(gòu)性牛市中，美凱龍的股價(jià)走勢簡直是不堪入目，市場認(rèn)不認(rèn)賬一看便知。

朗詩雖然具有一定產(chǎn)品力，但是輸出品牌和管理的利潤終歸太薄了，合作開發(fā)中的話語權(quán)也非常弱，更何況“綠色”的理念離深入人心還差得遠(yuǎn)。

來自觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)的消息稱，朗詩的物業(yè)板塊朗詩綠色生活會(huì)在本周上市聆訊，集資約1億美金。

截至去年9月，朗詩綠色生活在管面積1620萬平方米，其中，住宅在管面積占比94.3%，收入占比87.9%，凈利率10%。其中，六成在管面積來自于母公司，外部拓展情況一般。

上市的物業(yè)公司越來越多，小面積、低利潤、慢增速的朗詩綠色生活，資質(zhì)可謂平平無奇。但愿此次的評(píng)級(jí)終止事件，不會(huì)讓它受到牽連，別上市首日就破發(fā)，那樣田老板臉上可太難看了。