QIANGQIANGSAID ｜ 樓市鏘鏘說

撰文：秦聞月 美編：白小煙 編輯：諱鑫

2021年7月20日，河南遭遇了史上「千年一遇」的洪災。

以下視頻，是河南鶴壁某高層住戶家里慘遭14級暴風雨光顧的恐怖景象。

狂風驟雨中，該住戶家的陽臺已被吹塌陷，擋風玻璃也被震碎，室內更是凌亂無章，簡直猶如世界末日般存在。

以上視頻提醒我們：

一旦發生不可抗力造成的經濟損失，一般都要由房東獨自承擔，這必然會進一步加劇房東的負債水平。

所以，鄭州互聯網上，在遭遇洪災和疫情的雙重疊加后，便催生了一個新的超話：這場洪水加疫情，到底有多少鄭州人會負債加劇？

對此，答案出奇的一致，負債明顯都加劇了。

一場特大洪水，揭開了鄭州人的真實負債水平。同時，也揭開了絕大多數國人的真實負債水平。

在層樓疊榭的摩天大樓中，在光鮮亮麗的外表下，到底掩藏著多少個吹彈可破的財務泡沫？

我想答案是，很多很多。

絕大多數國人都把半生積蓄以及未來數十年的收入，捆綁在了房產這輛戰車上。車速越快他們越是往上沖，而車速一旦慢下來，他們又舍不得下車。

這就如同A股的股票，當一只股票剛剛飄紅的時候，沒有幾個人會關注它。

當漲到1%、2%的時候，開始有少量關注；當漲到5%的時候，已經有一大波粉絲了；當漲到6%、7%甚至8%的時候，無數人開始為之瘋狂了，有條件的往里沖，沒條件的制造條件也要往里沖。

因為，所有人都堅定地認為：

這只股票會漲到10%，下一個交易日起碼還能再漲幾個點。

有樂觀者甚至斬釘截鐵地認為，這只股票還可以二連漲、三連漲，更有煽風點火者此時突然冒出來，發表一番信誓旦旦的扯淡言論，令股民們如夢如幻、如沐春風。

你知道那些突然冒出來的煽風點火者，到底是專家還是莊家？

股海如夢，作為曾經的一個小小股民，我已不知道被割了多少回韭菜，好在造血能力還算很強的我，沒有被連根拔起，借著和風細雨我又長出了新芽…

但在樓市，我依舊是“冥頑不化”。

2021年1月初，在寧波樓市一片大好形勢下，我心如芳菲、醉眼如花，力排眾議決定換房，而且決定換一套大HOUSE。

于是，我將老房子分別在貝殼系、甬旺、愛家等中介掛牌。

掛牌兩個多月，中介帶看約20組客戶，但卻無一成交。我在一個個買家的品頭論足中，垂下了失落的頭。

我的房，如我的兒啊，縱然萬般差，不容百般指。

2021年前幾個月，寧波的二手房市場，實際上是相對有利于賣方市場的。原因是新房市場熱火朝天、紅盤輩出，除了奉化有些微涼，其它板塊都很風光。

尤其是，巨大的一二手房倒掛價差， 果斷而迅猛地拉動了整個寧波樓市向前飛速奔跑。說真的，寧 波樓市能實現五年飛奔的“超級速度和耐力”，這一屆二手房東們就是源動力。

當然，普通非學區二手房還是有些難賣，譬如我那一套。

當時，我已經隱隱感覺有些不妙。就是說，隱藏在巨大樓市繁榮景象深處的，竟然有一絲微涼。

這就好比你去夜總會，你看到二十個花枝招展的姑娘，個個都朝你擠眉弄眼，你以為她們含情脈脈地注視著你，其實她們注視著的，只是你的錢包。

你以為那是愛情？其實只是一樁買賣。

在姑娘們虛情假意的熱情之下，隱藏著一顆顆冷漠如冰的心。她們也很無奈，生活所迫嘛。

樓市，其實也是一樣。但總有不知天高地厚的“公子哥”，以為姑娘會愛上他們。

白居易在《琵琶行》中就曾寫道：五陵少年爭纏頭,一曲紅梢不知數。講的就是，古代紈绔子弟們為了只博紅顏一笑，一擲千金的故事。

樓市呢？同樣如此。

如今什么紅盤啊，不就是古代青樓的頭牌、花魁么？古代青樓故事多，只見花魁庭前賓客多，未見尋常女子夜下哭。

扯遠了。你瞧我這顆肆意放飛的不羈靈魂。

2021年2月11日是除夕，兩個多月過去了，但我的房子依舊沒有賣掉。

然而，年后三四月份開始，寧波樓市將陸續迎來維科·水岸春暉、榮安·柳岸聞鶯、 姚江晴雨、奧克斯·江上等大一 批網紅盤……

而我，就像是古代青樓花魁庭下眾公子哥中的一員，不，我還遠遠沒有成為他們中的一員，我還在殫思極慮地變賣家財，望眼欲穿地等待加入他們。

只為紅顏一曲唱，捐得紅梢堆滿墻。

TMD，真賤。

維科·水岸春暉，房源/報名人數配比：473/4046，真是好生羨慕嫉妒恨那些追“春”的紈绔騷年。

春節之后，在中介的多次建議下，我先后調低了兩次掛牌價。不管了，為了能搖到心目中的紅盤，殘忍如我，割肉也要賣掉我的房。

最終，春節后一個多月的時間， 我以低于小區掛牌均價300~500元/㎡的價格賣掉了我的老房子。

縱然這并不是一個十分理想的成交價，但夢想中的網紅盤，就如同流著奶油和蜂蜜的大森林，永不停歇地勾引我、挑逗我、引誘我，撲入她的懷抱。

我的那套房簽約時間是2021年3月2日。

在等待買家放款的日子里，我就像一個祥林嫂自怨自艾、口無遮攔，維科·水岸春暉，綠城春來曉園，我也沒參與，等到4月中旬的時候，我終于怒了！

籌錢搖號，干！

我籌了一百多萬，終于搭上了鄞州花魁紅盤：榮安柳岸聞鶯。房源/報名人數配比：300/1291，無房戶中簽率39.2%，有房戶中簽率13.1%。

身為無房戶的我，自信滿滿地認為，柳岸聞鶯和準業主身份之間，我就差一個搖號流程。

然而萬萬沒想到的是，我竟魂斷柳岸，心碎聞鶯。

我居然，沒有，成為1291位候選購房者中的“天選之子”。

這是一種怎樣的悲傷？高考失利時我也未曾這么沉沉的心灰意冷；被女神發了一張“萬年好人卡”我也沒有這么絕望的心如刀絞。

■柳岸聞鶯登記場景

朋友們勸我，還有 姚江晴雨呢？

但我一心柳岸，何必晴雨？

我放棄了搖號。

走出了搖號大軍的行列，我格外感到清爽。2015年，股市里曾經不是流行一個很火的段子么？

當股市突破4300點，一撥人懷揣資金瘋狂往里沖，另一撥人則快速逃離。兩撥人擦肩而過，互相斜視一番，大家都心里互罵對方兩個字——傻逼！

我望著那分外壯觀的寧波搖號大軍，以及那些搖中了紅盤欣喜若狂的“天選之子們”，心底不禁升騰起那兩個字。

但我還是努力把它壓了下去，呼吸、呼吸、呼吸，越是這個時候越是考驗格局、考驗修養，楊絳先生說得好：我和誰都不爭，和誰爭我都不屑。

來，把錢鐘書先生譽為“最賢的妻，最才的女”楊絳先生的經典語錄，在心底默默念上三遍：

我和誰都不爭，和誰爭我都不屑；我和誰都不爭，和誰爭我都不屑；我和誰都不爭，和誰爭我都不屑。

定！定！定！

自此我與網紅盤一刀兩斷，我與搖號不共戴天！

我拿到全款時間是2021年6月1日。

換句話說，從3月2日簽約到銀行放款，整整花了三個月的時間。

買家征信良好，且雙方收入穩定，貸款金額也不高，但依舊經歷了近三個月時間才放款。原因：銀行貸款額度有限。

■我的那套二手房交易流程

六月上旬拿到全款后，我已經完全確信寧波樓市正式調整了，而且這一次不是以往的雷聲大雨點小，而是雷聲小雨點大，這個更要命。

雷聲大頂多嚇唬人，但雨點大，地里的莊稼恐怕要遭殃，更別提像我這樣一棵棵小韭菜了。

但是換房已箭在弦上不得不發，懷里揣著二三百萬，我怕我夜里做夢會狂笑而死，干脆花掉它，一了百了。

既然網紅盤我已一刀兩斷，那么半老徐娘也很好，畢竟曾經也艷壓群芳過，于是我選擇了海曙一樓盤：海語天下。

只花了半天時間看房，便下了定金。剩下時間，就是簽約、辦理按揭、等待放款。

但是，辦理按揭這個環節，卻狀況百出，頗為無奈。

我首先選擇了國有銀行——建行辦理按揭貸款手續。

由于貸款金額較高 （接近400萬） ，在各大銀行額度緊缺的前提下，銀行審核也顯得極為嚴苛，除個人征信、收入證明、銀行流水、企業流水等等之外，所有的貸款，包括信用卡欠款、車貸、信用貸等等，都必須提前還清。

此外，最重要的一點，嚴查首付款來源。

總之，建行在各種審核結束后，在我認為基本符合按揭條件的前提下，仍舊對我說，首付還得再加一成，否則不予放貸。

我這棵小韭菜，雖然小而油膩，但正茁壯成長，那一刻我感到了絲絲寒意和絕望。

最后，我只好換了一家商業銀行。

在貸款利率上浮10%的前提下，仍舊對銀行愿意放款感恩戴德，最終如愿給銀行簽下了一份新的賣身契。

只是這份賣身契，要比以前的賣身契更沉、更重，更看不到邊兒。

西藏農奴制廢除時，翻身農奴把歌唱。如今62年過去了，我自己主動、自愿、殷切地成為了銀行的農奴，怎么也有種“翻身農奴把歌唱”的歌唱欲望？

房子啊金光萬丈 房貸啊一飛沖天 房奴春光無限好 叫我怎能不唱歌 房奴春光無限好 叫我怎能不唱歌

最后說一下，這次換房給我的各種感悟。

首先說第一點，寧波二手房市場正在成為“寡頭市場”。

2021年初，當時我預感， 寧波的二手房市場， 未來注定將淪為寡頭市場，貝殼系將一統寧波地產江湖。

譬如： 寧波某本土中介在幫我掛牌二手房時， 那個長得很像夜總會小哥的店長拍著胸脯說：

兄弟，你到我這邊掛牌就對了，貝殼兩頭吃，買家和賣家都要付傭金，我們只要買家付傭金就好了，貝殼都是將你的底價再朝上多掛1個點，這樣其實你很難賣掉。

“你告訴我你底價，我一準兒給你賣掉，少則一個星期，多則兩個星期，最多不超過一個月。”小哥的話，至今猶記耳邊。

結果不到一個月時間，這位夜總會小哥的門店被貝殼兼并了。

其次說第二點，寧波的二手房市場正在發生“惡性變異”。

目前，幾乎所有寧波二手房門店都在做新房市場分銷，這是一個非常不健康的惡性循環開端。

在利益驅使下，當一個中介的朋友圈開始不斷轉發一手房分銷信息，而不是二手房信息時，這就是市場下行的重大訊號 （詳見下圖） 。

從奉化到杭州灣，再到慈城新城，甚至是海曙段塘，當所有一手房的分銷信息出現在中介的朋友圈時，冥冥之中自然就形成了一種惡性循環現象，即：

二手房市場注意力被人為轉移了。

為了更高的分銷傭金，中介推薦二手房的積極性大減，而是使盡渾身解數推一手房，而二手房，則成為了一手房和滯銷盤去庫存的參照物，成了曲高和寡、高處不勝寒的冷美人。

所以，7月份寧波市五區二手房成交量不足3000套，這其中有很大原因。

再次說第三點，寧波一手房賣方市場被分銷逆轉了。

在新限購圈和“雙限”影響下，很多一手房樓盤在首次開盤不利的前提下，為了快速回籠資金，惟有不得以啟動“分銷”救場。

一個板塊，只要一個樓盤啟動了分銷，其它樓盤便會紛紛效仿。

時間久了，就演變成為板塊分銷大戰，原本好端端的賣方市場，就此淪為了分銷大戰中的買方市場、雞肋市場。

板塊價值也罷，項目品質也罷，有時候在這種扭曲的市場環境里，也會變得不值一提了。

所以，接下來寧波第二輪集中土拍中那55宗地塊，毫無疑問將不會如第一輪集中土拍那般火熱，甚至……

前不久，無錫第二輪集中土拍已經開始降溫了，一共23塊地，一個上午就拍完了（1塊流搖），開發商的熱情度，簡直跌到了冰窟窿。

總而言之一句話，房住不炒，祝寧波樓市萬年不倒。

最后，有關系寧波樓市的探討，歡迎加我私人微信：rainwriter，或lsqqs2049。

-END-

2006年，美國上映了一部電影《信貸時代》。

影片講述了卡特里娜颶風肆虐美國墨西哥灣沿岸，造成了個體在面對突襲而來的債務危機時接踵不暇的搖搖欲墜感。

你的房子被颶風摧毀，還需要繼續還房貸嗎？答案是當然，除非你買了高額的財產保險。

這部電影也在默默提醒國人：

在這個金錢、物欲至上的時代，你的每一次揮卡消費，除了收獲瀟灑和優雅，還不可避免地收獲了潛在風險，它現實而殘酷，美麗而丑陋，但都取決于你如何控制它的安全邊際。

樓市暗含同樣邏輯。

正如當下席卷全國的嚴查首付款來源、經營貸、消費貸違規流入樓市等系列動作的背后，本質上就是政府在幫購房者控制風險的安全邊際。

因為當群體性購房一旦成為熱潮，個體便失去了抵抗力，就像《烏合之眾》中所言：個體一到群體中，智商就嚴重降低，于是變得盲從、偏執和狂熱。

因而，政府運用金融手段澆滅群體性購房熱情，降低個體的購房風險，正在成為一種行之有效的調控手段。

換句話說：樓市已實質進入了征信時代。