案例來源：（2021）最高法民終681號

案例要旨

基于物權優先于債權是民法上的基本原則，非消費者購房人的權利不應優先于抵押權。

基本案情

2014年4月29日，趙海川與楚雄公司簽署《借款合同》和《抵押合同》，約定以楚雄公司位于中衛市沙坡頭區懷遠路東側黃河花園三期50＃樓25套房產提供抵押擔保，并于2014年4月29日在中衛市房屋產權籍管理所辦理了抵押登記并取得他項權證書。甘肅高院于2018年1月29日作出（2017）甘民初50號民事調解書確認：“三、中衛市楚雄房地產開發有限責任公司未按上述期限履行給付義務時，趙海川有權對中衛市楚雄房地產開發有限責任公司抵押財產（已辦理他項權證的中衛市黃河花園三期50＃樓25套面積4522.08平方米的房屋）折價或者拍賣、變賣該財產的價款優先受償?！痹摪高M入執行程序后，甘肅高院于2018年7月24日作出（2018）甘執62號執行裁定書查封了上述25套房產；于2019年7月9日作出（2018）甘執62號之一執行裁定書，拍賣上述25套房產；于2019年7月11日，就上述25套房產發出拍賣通知；于2019年11月15日將案涉爭議標的物在內的部分房屋在司法拍賣平臺發布第二次拍賣公告，由買受人李衛蘭競得；于2019年12月6日，作出（2018）甘執62號之二執行裁定書，裁定本案爭議標的物128、228129、229（門牌號389號），房產證號：衛房權證沙坡頭區字第××、20××23，建筑面積292.18平方米商品房的所有權歸買受人李衛蘭所有。

上述房產的所有權自裁定送達買受人李衛蘭時起轉移，買受人李衛蘭可持本裁定書到登記機構辦理相關產權過戶登記手續。隨后，魏廣澤以案外人身份對本案訴爭4套房產提出執行異議，甘肅高院作出（2020）甘執異75號執行裁定書，駁回魏廣澤的異議請求。

魏廣澤與楚雄公司簽訂兩份《頂房協議書》，合同主要約定：楚雄公司將其所有的位于中衛市沙坡頭區懷遠路東側黃河花園50#樓28室（128號、228號）、29室（129號、229號），房產暫定面積均為146.09平方米，單價8000元／平方米，房產總價款為1168720元、1285592元，抵頂給魏廣澤用于抵付工程款。簽訂時間因書寫問題從形式上無法準確判定是2013年1月17日還是2015年1月17日。上述《頂房協議書》上，袁娟備注同意辦理時間為2015年3月27日。協議中所稱的抵付工程款非本案爭議標的物所屬工程的工程款。

案涉房產現由魏廣澤作為營業用房出租使用。

魏廣澤與楚雄公司簽訂的《頂房協議書》中約定的位于中衛市沙坡頭區懷遠路東側黃河花園50#樓28室（128號、228號）、29室（129號、229號）均在本案查封拍賣的抵押財產范圍之內。甘肅高院未向登記機構發出協助辦理過戶登記的通知書，現案涉標的物仍登記在楚雄公司名下。

法院觀點

一審法院認為，本案爭議的焦點為：1.本案是否屬于案外人執行異議之訴的起訴條件；2.魏廣澤對執行標的是否享有足以排除強制執行的民事權益。

1.關于本案是否屬于案外人執行異議之訴的起訴條件的問題。涉案房屋經司法拍賣，甘肅高院作出執行裁定，但并未對該標的物發出協助辦理過戶登記的通知書，故屬于人民法院處分執行標的所需履行法定手續未全部完成。根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第六條第二款：“案外人依照民事訴訟法第二百二十七條規定提出異議的，應當在異議指向的執行標的執行終結之前提出；執行標的由當事人受讓的，應當在執行程序終結之前提出。”因魏廣澤提出案外人執行異議是在執行標的執行終結之前提出，其起訴符合案外人執行異議之訴的起訴條件。

2.關于魏廣澤對執行標的是否享有足以排除強制執行的民事權益的問題。根據《中華人民共和國物權法》第一百七十條規定：“擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利，但法律另有規定的除外?！币约耙焉Х晌臅_認趙海川對訴爭執行標的享有抵押權、優先受償權，依據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》關于“一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”之規定，魏廣澤如欲對本案執行標的排除強制執行，必須依法享有建設工程價款優先受償權或屬于上述規定中的消費者。否則，參照《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十七條關于“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外”之規定，其主張將難獲人民法院支持。據此，魏廣澤對執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益，理由如下：

首先，根據《中華人民共和國物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。”案涉房產系楚雄公司開發的樓盤，至今仍在楚雄公司名下，魏廣澤并未辦理產權登記，其不享有所有權，故其主張系案涉房屋的所有權人不能成立。魏廣澤雖主張楚雄公司以涉案房屋抵頂了工程款，但根據《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》第十七條規定，只有與發包人訂立建設工程施工合同的承包人才依法享有建設工程價款優先受償權。庭審中，楚雄公司法定代表人馬仲林稱對魏廣澤系借款，魏廣澤陳述《頂房協議書》中所稱工程款非涉案標的物所屬工程的工程款，實際為其他工程中交納的保證金以及楚雄公司欠付的貨款核對后的金額。根據二人陳述無論是哪種情形，均可以認定魏廣澤非案涉工程的承包人，所抵頂款項亦非建設工程價款，其不享有該項優先權。

其次，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條規定“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！北景钢?，魏廣澤雖未舉證其名下持有房產相關信息，但僅就涉案房屋由其作為營業用房先自用后出租給他人使用的事實而言，魏廣澤就不符合商品房消費者的認定標準。

此外，魏廣澤舉證主張其符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定，對執行標的享有物權期待權。一審法院認為，即便其享有物權期待權，魏廣澤仍屬于一般的房屋買賣合同的買受人。根據《全國法院民商事審判工作會議紀要》第125條和126條之規定精神，為維護抵押權具有優先性的民事權利秩序，魏廣澤依法對執行標的亦不享有足以排除強制執行的民事權益。判決：駁回原告魏廣澤的訴訟請求。

二審中，當事人沒有提交新證據。

本院對一審查明的事實予以確認。

本院認為，本案爭議的焦點問題是：魏廣澤是否對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益。

首先，根據《中華人民共和國物權法》第九條，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外?！蔽簭V澤與楚雄公司簽訂《頂房協議書》后，并未辦理房產過戶手續，魏廣澤沒有實際取得涉案房屋的所有權。同時，趙海川基于與楚雄公司簽訂的《借款合同》和《抵押合同》辦理了抵押登記，取得對涉案房屋的抵押權?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十七條規定，“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外?！币虼?，除法律、司法解釋另有規定外，趙海川享有對執行標的的抵押權，魏廣澤不得排除執行。

其次，本案不應參照適用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條或二十九條的規定，魏廣澤不具備法律、司法解釋規定的除外條件。魏廣澤與楚雄公司簽訂《頂房協議書》，其主要目的是為了消滅雙方的金錢債務。魏廣澤不是消費者購房人，因此不能參照適用前述司法解釋的第二十九條。同時，物權優先于債權是民法上的基本原則，非消費者購房人的權利不應優先于抵押權。不論是否滿足前述司法解釋第二十八條的要件，魏廣澤基于《頂房協議書》對楚雄公司享有的債權請求權都不能對抗趙海川對涉案房屋的抵押權，不能排除基于抵押權對涉案房屋的強制執行。

再次，涉案房屋一直登記在楚雄公司名下，趙海川與楚雄公司依約辦理了抵押登記。抵押權的成立并不以占有抵押物為前提，抵押物的實際使用情況不影響對抵押物設立抵押權。因此，魏廣澤關于趙海川未實地檢查房屋狀態，未盡審慎義務，而排除執行的上訴理由不能成立。至于魏廣澤認為在趙海川與楚雄公司借貸糾紛一案中，人民法院應當對趙海川的放貸人身份進行審查的主張，屬于作為執行案件的審理的事項，不在本案案外人執行異議之訴的審查范圍之內，本院不予支持。

綜上所述，魏廣澤的上訴請求不能成立，應予駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項、第一百七十五條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條、第三百一十二條第一款第二項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

程珊律師畢業于華東政法大學，執業于上海君瀾律師事務所，執業律所位于上海市世紀大道1198號世紀匯廣場一座12層。專業領域：婚姻家庭、財富管理、房產糾紛，知識產權、金融糾紛等法律事務。