南油集團牽手吉龍公司，國有企業的物業資源加上民營企業的市場化，應該說這是一個合作雙贏的項目。但是，正當吉龍公司施展拳腳、大干一場的時候，他們卻發現，麻煩其實一直都沒有斷過。

如果要問當今中國最具改革開放程度和最具經濟活力的地區是哪里？估計很多人都會異口同聲地回答是深圳。 是的，沒錯。

如果說深圳是中國改革開放的窗口，那么，前海保稅區就是窗口中的窗口、特區中的特區。

深圳前海灣保稅港區地處深圳市南山半島西側、珠江入海口東側，毗鄰香港、澳門，是前海深港現代服務業合作區的重要組成部分。

前海合作區是深港合作的國家戰略區域，實行比經濟特區更加特殊的先行先試政策，實行特殊的財稅政策、探索試點跨境貸款、構建跨境人民幣業務創新試驗區等。

前海灣保稅港區位于前海合作區范圍內，既享有保稅港區的特殊功能，又享有前海合作區的特殊優惠政策，是中國國內政策最優惠、運作成本最低、國際化程度最高的特殊區域之一。

如果一家企業能夠進入到這樣的自由貿易區開展經營，無疑就是享受到了中國最具有吸引力的營商環境、最寬松的稅收政策，最廣闊的全球市場。

2019年，國際經濟環境錯綜復雜，進出口貿易受到較大的影響。客戶不足的深圳市南油（集團）有限公司面向全球招商，向正在深圳考察的四川正立消防科技有限公司伸出了橄欖枝。 正是因為深圳、正是因為前海保稅區這樣 得天獨厚的營商環境使得四川正立消防科技有限公司動了心。

在經過一番考察后，四川正立消防科技有限公司大筆一揮，向深圳市南油（集團）有限公司支付了500萬保證金，并簽下了深圳市南油（集團）有限公司在前海保稅區內的物業 — W6倉庫的整體承租合同。

W6倉庫有88412平方米，合同約定，四川正立消防科技有限公司向深圳市南油（集團）有限公司繳納的整租合同租金為每月329萬元（不含水電費）。

圖為位于前海保稅區內的W6倉庫，總共四層，面積為88412平方米，業主為深圳市南油（集團）有限公司

那么，深圳市南油（集團）有限公司究竟是一家什么樣的企業？在前海保稅區內擁有如此龐大的資產？

經查，深圳市南油（集團）有限公司為一家注冊資本為5億元、管理資金達到246億元、涉及土地開發、大數據開發、自貿區經營的國有企業，其股東為深圳南油控股有限公司和深圳市投資控股有限公司。

深圳市投資控股有限公司系深圳市國資委為股東的國企，而深圳南油控股有限公司的大股東為招商局蛇口工業區控股股份有限公司，而招商局蛇口工業區控股股份有限公司的大股東為總部位于香港的招商局集團有限公司，招商局集團有限公司是百分百股份的央企。

出身名門，資本雄厚，背景不凡。深圳市南油（集團）有限公司在真正的黃金碼頭擁有近9萬平方米的保稅倉庫也就不難理解了。

讓我們再來看看合作的另一方，四川正立消防科技有限公司的情況。公開資料顯示，四川正立消防科技有限公司是一家注冊資金為2500萬元的中小企業。該公司深耕消防科技、建筑智能領域外，還先后涉足地產、酒店、物業服務等行業。

正是因為合作伙伴是深圳市南油（集團）有限公司這樣的大型國企，作為中小民營企業的四川正立消防科技有限公司才放心大膽地于2019年9月5日簽訂了倉庫整租合同，拿到了整個倉庫的經營管理權。

該合同的主要內容有：1，合同為5+5年，首個5年自2019年9月2日起至2024年9月1日止。第一個5年到期后，在同等條件下乙方有優先續約權；2，甲方同意乙方將倉庫轉租或以其他方式變相轉租給第三方使用；3，待第三方客戶合同到期后，甲方不得續約給現有客戶，必須保證倉庫移交給乙方；4，甲方不能擅自在乙方倉儲范圍內搭建增設任何建筑物、設施和設備；5，乙方未按約定拖欠2個月租金，視為根本違約，甲方有權單方解除合同并不退還履約保證金。

合同簽訂后，作為乙方的四川正立消防科技有限公司高度重視，立即成立了深圳市吉龍物流鏈管理有限公司來專門經營管理這個項目，并與甲方深圳市南油（集團）有限公司簽訂了變更合同主體的三方協議。

2019年10月11日，深圳市南油（集團）有限公司向深圳市前海保稅區管理局致函，明確將W6倉庫整體委托給深圳市吉龍物流鏈管理有限公司運營管理。

當日，深圳市南油（集團）有限公司同時也向原有的承租人發出通知，將經營管理權限移交給了深圳市吉龍物流鏈管理有限公司。

至此，甲乙雙方的所有法律手續均已完成。這個合作對于雙方來說應該是皆大歡喜。作為甲方的深圳市南油（集團）有限公司自營期間，每月只能收到200萬左右的租金，整體出租后能夠收到每月329萬元的租金，且減少了每年500萬元的日常維護開支和7位招商人員的費用，國有資產得到了保值增值；

而深圳市吉龍物流鏈管理有限公司也拿到了一個優質經營平臺。吉龍公司 準備了運營資金，不僅從四川總部調來管理人員，還在深圳本地招兵買馬，組建了一個30多人的運營管理團隊。

針對過去南油集團只是收取倉庫租金的情況，吉龍公司推出了很多市場化的手段為租戶提供增值服務。如組建了報關行、裝卸運輸部、勞務公司，在前海保稅區成立了首家液晶屏檢測維修中心 — 深圳市前海韓電智檢科技有限公司，

成功引進了世界500強美國德州儀器入駐，建立智慧倉儲物流，同時還發揮母公司在四川的資源優勢，通過自營倉儲，將知名企業四川長虹、京東方等企業的電子產品通過保稅區出口到全球。

2020年9月，吉龍公司牽頭做的項目創新會議

南油集團牽手吉龍公司，國有企業的物業資源加上民營企業的市場化， 應該說這 是一個合作雙贏的項目。但是，正當吉龍公司施展拳腳、大干一場的時候，他們卻發現，麻煩其實一直都沒有斷過。

首先就是按照合同交付物業的問題。南油集團和吉龍公司于2019年9月份簽署了整租合約，按約定是交了保證金和簽合同后就要把倉庫和物業管理權交給吉龍公司，但南油集團一直拖到2019年10月21日才匆忙把倉庫物業交給吉龍公司，倉庫內當時的發電機組一直處于停運狀態，未做雙方驗收就讓吉龍公司接管，導致后期吉龍公司花了七萬多元進行保養維護后才能試運行。

而倉庫內的各倉門鑰匙、倉庫一些文件資料也是在2019年11月份才陸續交付給吉龍公司，但倉庫原有的一小部分租戶至今未按合約將倉庫移交完整給吉龍公司。

比較典型的一個案例就是103號倉庫的交付問題。103號倉庫是原南油集團租戶，按照整租協議，合同到期后，租戶應與吉龍公司簽訂續租合同。但是，2020年4月，該租戶合同到期后，拒絕與吉龍公司簽訂合同，也不撤離倉庫。南油集團在此過程中不作為。

在吉龍公司與南油集團反復交涉之下，南油集團才于2020年6月1日將103號倉庫移交給吉龍公司。

由于南油集團沒有按照合同約定如期交付倉庫，導致吉龍公司與租戶構成違約的法律后果。

而在此一系列的交涉過程中，吉龍公司的正常經營遭遇到了各種干擾，后來，南油集團和吉龍公司的矛盾逐漸升級，直到最近，南油集團已經到了強行對倉庫進行破鎖撬鎖的地步了，當地公安機關多次出警協調也無濟于事。

那么，后面又是什么樣的矛盾導致南油集團和吉龍公司的沖突不斷升級呢？

首先根據深圳市政府的相關規定，吉龍作為征租方需要在南油集團的配合下辦理房屋租賃備案手續，吉龍公司多次去函要求辦理，但是至今為止，南油集團也沒有按照合同的約定配合吉龍公司完成備案手續。

根據雙方的約定，南油集團原合同未到期的客戶由吉龍公司進行物業管理，南油集團承諾支付相關管理服務費，根據統計，這筆物業管理費為74萬多元。至今，南油集團也未向吉龍支付這筆管理費。

而作為甲方的深圳市南油（集團）有限公司應該把原有真實、準確的客戶數據和情況向乙方深圳市吉龍物流鏈管理有限公司進行移交，但是，在吉龍公司接手后，就暴露出來很多問題，一些客戶的資料根本就不真實，存在著弄虛作假的情況，南油集團對于W6倉庫的管理相當混亂。

比如，南油集團移交給吉龍公司有優倉酷這個客戶，但是實際清點的時候居然發現沒有優倉酷這家公司。

另外一個客戶贏途絡的狀況則更為荒唐。該客戶與南油集團原簽訂只有租賃二千平方米倉庫的合同，但在實地清查中，卻發現該客戶居然占用了八千多平方米的倉庫面積，實際使用面積遠遠超過合同使用面積。其中多占用的面積并沒有在該客戶的租金中得以追繳。

同時，吉龍公司接手后發現倉庫應急電源發電機沒有輸出線路，根本處于無法使用的狀態，但是每年南油集團支出的維保費高達幾十萬元，南油集團在租賃合同和實際使用過程以及設備維護中的貓膩可想而知。

這些情況在以下吉龍公司與南油公司的往來函件中得到了證實。

與此同時，原南油集團租戶在合同到期后，拒不退出倉庫，仍然占用倉庫、導致吉龍招商新簽約的客戶不能按時入租，南油集團并不主動協調老租戶巨合公司的退倉事宜，讓到期租戶巨合公司與吉龍公司產生矛盾鬧到派出所解決。

通過吉龍公司的函件中還可以發現，倉庫中發電機機組未測試運行、消防應急燈缺失等問題均未得到解決。其中電梯問題尤為突出，故障頻繁、安全隱患巨大。吉龍公司多次按照合同約定要求南油公司維修，但南油集團置若罔聞，并未理會。

可以說，作為甲方的南油集團是將一個后續問題頗多的倉庫整租給了吉龍公司，而這些均是南油集團在合同中承諾需要解決的問題。

盡管南油集團交付的倉庫問題很多，雙方齟齬不斷，幾乎不在一個平等的地位上進行溝通，但為了合作大局，吉龍公司都選擇了忍氣吞聲。緊接著，一個更大的矛盾和分歧很快就到來了。

2020年春節前，新冠病毒疫情爆發，全球經濟遭受重創。特別是以進出口貿易為主的保稅區業務首當其沖受到沖擊。多家租戶迫不得已向吉龍公司提出了退倉。

隨后，國資委、國家發改委為了紓解服務業小微企業和個體工商戶的經營困難，出臺了中央企業、國有企業減免房租的系列通知。作為央企的招商集團及招商蛇口工業區控股公司、前海保稅區園區根據國資委、國家發改委文件的要求先后出臺了減免小微企業和個體工商戶房租的通知。

吉龍公司2019年9月份簽的整租合同，幾個月下來，在這個項目中已經投入了巨資，每個月如期向南油公司支付329萬元的房租。沒想到疫情突如其來，整個經營計劃被打亂。

接到南油集團的函件后，吉龍公司組織減免企業的材料上報給南油集團，經統計，符合減免條件的包括吉龍自己在內一共有八家企業，其中最終承租戶有七家，減免金額經核算有近貳佰萬元。

減免資料上報后，怪事就發生了。南油集團繞過整租企業吉龍公司，直接對接這七家企業進行減免，并且要求減免企業和吉龍公司簽訂減免協議。

幾個月來雙方積攢下來的矛盾由此全面爆發。

吉龍公司認為，國家減免租金的對象是小微企業。具體的認定標準為“應納稅所得額低于300萬元、從業人員少于300人，資產規模低于5000萬元”。而吉龍公司完全符合這個標準。

最不應該的是，南油集團繞過吉龍公司直接對接租戶，完全藐視了吉龍是合同主體的法律關系。吉龍公司認為，對終端租戶的免租政策應該由吉龍來執行，而不能由南油集團越俎代庖，南油集團繞開吉龍公司直接對接客戶是違約行為。

同時，吉龍公司整租運營w6倉庫，南油集團己把經營風險轉嫁到吉龍公司，因此，國家對小微企業的扶持政策，吉龍公司也應該享受。

對于吉龍公司的多次免租的請求，南油集團置之不理，不予回應。在吉龍公司的多次要求下，2020年7月2日，南油集團新任總經理張蒼巍召集吉龍公司負責人和南油集團內部職能部門開會，明確表示要執行國家政策，等待上級公司文件，把4月、5月、6月三個月租金的爭議擱置，隨后，吉龍公司按照會議精神按時足額支付了7月、8月、9月的倉儲服務費。

但是接下來，事情并沒有朝著良好的方向發展，事隔一年之后，吉龍公司始終沒有等來南油集團關于免租的最終答復，而是等來了南油集團工作人員的強行闖入，強行破鎖撬鎖，強行停止設備的運行。

南油集團工作人員拆走電梯主板，停止倉庫電梯運行

那么，究竟是什么樣的原因導致雙方矛盾激發到如此劍拔弩張的地步？

2020年11月2日，南油集團向深圳市前海合作區法院提起訴訟，要求判令吉龍公司支付倉儲服務費、水電費、滯納金等費用一千七百多萬元。11月6日，南油集團向法院申請訴前保全，凍結了吉龍公司的賬戶。由于賬戶被凍結，吉龍公司2020年10月、11月、12月連續三個月無法支付租金。

南油集團采取的第二步就是向吉龍公司發函，以租約中“乙方逾期繳納倉儲服務費、水電費等費用2個月，甲方有權單方面解除合同”為理由單方面聲稱已經解除與吉龍公司的租約，要求吉龍公司30天內搬離。

2021年1月14日，南油集團向所有W6倉庫的租戶發函，聲稱已經和吉龍公司解除租約，吉龍公司再無權收取租金，要求租戶直接向南油集團繳納租金，南油集團相關負責人則直接在客戶群里聲稱接管倉庫。

法律常識告訴我們，如果合同存在爭議，必須由法院裁定才能產生法律效力。但是直到2021年3月16日，南油集團才變更訴訟請求，要求解除與吉龍公司的租約。由于該合同金額為2個多億，超過了深圳前海合作區法院的級別管轄，因此將案件移交到了深圳中院。

還是按照法律常識來講，在等待法院審理裁決的時間內，合同履約主體只能維持現狀，任何一方都不能擅自改變現狀。這也是南油和吉龍的矛盾爆發以來，當地政府多個部門出面協調達成的一致意見。但是，以下視頻顯示，南油集團多次多人采取各種措施欲強行接管倉庫。

2021年8月16日，《陳勇評論》在W6倉庫現場看到，樓層貨運電梯已經被南油集團卸掉了主板，無法運行。倉庫中積壓了大量不能按時出庫的商品，產品維修線也已經停止工作。根據入駐企業深圳市前海韓電智檢科技有限公司總經理邢文博介紹，該公司2020年12月入駐，倉庫中存有價值八千萬美元以上的液晶屏，現在由于產品無法正常出庫，每天的損失都在十萬元人民幣以上。

由于南油集團強行接管倉庫，撬開發電機房，曾引起過電路起火。2021年1月22日，204倉庫還發生了一起裝修高空作業工人墜樓的安全事故。當時這名工人違規操作，沒有佩戴安全固定工具。當時該倉庫也是南油集團強行接管，吉龍公司巡邏人員無法進入倉庫中檢查。

而目前的最新情況是，深圳中院將于近期開庭審理南油集團和吉龍公司的合同糾紛案。

縱觀全案，《陳勇評論》認為，深圳吉龍公司作為一家民營企業，是拿出了極大的合作誠意的，在南油集團每月只能收到二百多萬元租金的基礎上，吉龍公司將租金提高到每月321萬元，且在虧損的情況下如期支付租金，幫助南油集團實現了國有資產的保值增值，同時發揮民營企業的自主創新能力，有效拓展了客戶，提高了倉庫的使用率。南油集團應該珍惜這樣的合作伙伴，在移交倉庫管理權之前，解決好歷史遺留問題，而不是甩給吉龍公司一個矛盾諸多、管理混亂、基礎設施不全的物業。

其次，按照國家的紓解疫情困難的政策，作為深圳主要國企之一的南油集團應該無條件執行國家政策，而不是拖沓機械，借口上級單位沒有出臺執行細則而遲遲不予回復。在經營管理權限已經移交給吉龍公司的前提下，甚至違約直接給租戶減免，繞開吉龍公司。在吉龍公司完全符合房租減免政策的情況下，南油集團毫無道理地拖延，典型地反映出國有企業在市場經濟中的傲慢和僵化。

再者，在當地政府多個部門介入協調，等待法院開庭審理期間，要求維持現狀的情況下，南油集團卻以單方面解除合同為由多次強行接管電梯、發電機房等主要設施，造成安全隱患，是典型的法盲行為。

深圳前海合作區作為中國改革開放前沿陣地中的前沿陣地，同時也具有展現中國最優質的法治環境、營商環境的功能，南油集團如此罔顧法律、藐視法律的行為實在和深圳、前海合作區的形象不匹配。

希望深圳市政府、市國資委、前海合作區管理局等單位全面介入調查，要求南油集團履行國企責任，不折不扣地執行國家房租減免政策，認真解決其他問題，與吉龍公司達成和解，切實保障前海保稅區的業務正常開展，維護民營企業的合法權益。

《陳勇評論》對此將進一步關注！