QIANGQIANGSAID ｜ 樓市鏘鏘說

撰文：秦聞月 美編：白小煙 編輯：張理想

過去兩年半，經常收到讀者或身邊的朋友問詢：

買哪里合適？某某樓盤值不值買？推薦個樓盤唄？

一問年齡，絕大多數都是70、80后，甚至還有60后的，不用說，名下多套房，絕大多數買房的目的沒別的，投資。

這個時候，往往我是有些無語的，很想說：

省省吧，都活到這個份上了，你的人生難道就只剩下了房子？你們的孩子也該步入社會了吧，給年輕人留條活路吧……

有個粉絲，明明孩子品學兼優，卻偏偏投資了鎮海兩套高價學區房，而且還是「老破小」，現在只能卻道「天涼好個秋」。

有個哥們，名下都已四套房，其中兩套學區房，卻還不知足，天天嚷著要再買一套房。

老兄，房多不壓身，壓得的可是腎啊！樓市很大程度上就是被你這樣的中年男炒起來的，到了該保養的年紀，能不能不要再揮霍無度了？

名下都已四套房，你還要為兒子再買套房？你是不是還要為孫子再買套房啊？你知道他們的未來喜好樂趣、價值主張嗎？

不要將自己的信仰、價值觀強加于他們，好嗎？

如上述所言，有一次我實在忍不住，強烈地硬懟了他。

美國作家托馬斯·科洛波洛斯在《圈層效應》一書中寫道：

同一世代中的人們對事物變化具有相同的信念、經驗和價值觀，不同世代的人們對此的認知各不相同。

今天，95后們已經開始陸續步入社會，他們將成為這個時代的購房新主力，他們被形象冠之以特立獨行的「Z世代」。

所以，作為開發商，如果你連「Z世代」是誰都不知道，你還賣什么房？同樣作為購房者，如果你連該不該買房、買什么房、買來給誰住等等諸多問題，都搞不拎清的話，那么——

我就要好好說道說道你了。

2021年，對于寧波樓市而言，是個戲劇性的一年。

上半年，樓市如火如荼，各大房企和購房者你拼我搶、虎虎生威；下半年，嘿，樓市信貸政策一收緊，就開始亂了方寸和陣腳，正所謂：當初有多囂張，現在就有多卑微。

那么，對于購房者而言，當下市場環境，還要不要買房？

我的答案是「良禽擇木而棲，良臣擇主而事」。不管當下市場如何，好的房企、好的樓盤依舊值得上，而且大膽上。

原因是相輔相成，相聯相生的。

首先，投機性需求漸次離場，自住市場已迎來春天。

過去幾年，寧波樓市持續繁榮的源動力，很大程度上由投資性需求所驅動并引爆的，尤其是鎮海、奉化、鄞州以及江北姚江新城、慈城新城等幾大主戰場，幾乎都是投資客縱情殺戮、瘋狂重倉的地方。

當新限購政策出臺，以及限貸政策持續收緊，投資客開始悄然退場，自住剛需客迎來了曙光。

那么，于自住剛需客而言，此時購房契機存在嗎？

答案是存在，市場遠沒有想象中那么悲觀，正如：習慣了城市快節奏，突然停下來享受田園慢生活是有些不適應，但這就是人生。

事實上，人民銀行年初3月就已強調：嚴格執行差別化住房信貸政策，優先支持首套剛需自住購房需求……

再回顧近期一些樓市動作。

第一件事，就是「限跌令」。

9月26日，人民網發布了一則主題為「9城發布房價限跌令」文章。

其中細數了近兩個多月以來，共有岳陽、桂林、菏澤、昆明、沈陽、江陰、株洲、唐山、張家口9座城市，先后了發布了限跌令。

其中兩座城市為省會城市。

第二件事，部分城市二手房個稅降低50%。

目前，粵港澳大灣區多個城市，如珠海、中山、惠州調整了二手房轉讓個稅稅率，住宅產品由原先的個人所得稅核定征收率2%減至1%。

這對二手房市場來說，也是一個積極信號。

第三件事，部分官媒發文力挺剛需客。

9月22日，官媒之一《經濟日報》發文《樓市調控應注意滿足剛需》主題文章，其中提出一個新觀點——

樓市正進入雙向調控模式，對于剛需群體的真實購房需求，調控政策還要更加「友好」。只有保障他們的購房需求，才有利于釋放市場增量，促進樓市平穩健康發展。

所以，種種跡象表明：樓市正進入雙向調控模式，朝著差別化、人性化方向發展。

基于以上，當下寧波樓市，哪個板塊、哪個樓盤更值得寧波自住剛需客出手？

時下正好有一個優質待開樓盤，目前一批次房源即將推售，它就是位于新限購圈外、小港-濱江新城的榮安·春和汀語。

我們來盤一盤榮安·春和汀語這個樓盤。

首先，它位于新限購圈外，自帶「不限購」專屬光環，是目前寧波主城區罕所未見的高品質、高品牌溢價、高性價比的「三高樓盤」。

就目前寧波新限購圈外所有板塊而言，小港-濱江新城板塊的含金量更具有說服力，而且是肉眼可見。

無論是產業基礎、還是人口基數，抑或是軌道交通，還是城市級配套，它都自成一城，同時又距主城核心區很近，彈指間輕松抵達。

產業基礎層面，小港-濱江新城板塊，不僅是寧波傳統制造業的重地，也是《中國制造2025》寧波產業迭代的前沿陣地。

她的核心產業被定位為「數字技術+高端裝備制造業」，將為寧波在5G應用、工業機器人、工業互聯網、智能物流等前沿領域做出重大貢獻。

產業就是板塊發展的干細胞，它能使板塊擁有自我更新的強大能力，令板塊更具抗風險的堅強韌性……因為，更多優秀的產業、制造業人才，未來必將涌向這里。

■甬江科創大走廊之濱江新城段

其次說說軌道交通。

首先是甬舟鐵路寧波的第一站北侖西站，就位于小港-濱江新城。

不久前，《浙江省義甬舟開放大通道建設十四五規劃》正式印發實施，其中便提到了：

做強寧波-舟山、寧波-舟山港六橫公路大橋等重大項目建設，全面開工甬舟鐵路。預計到2025年，甬舟鐵路計劃建成通車。

甬舟鐵路的開通，意味著小港將從此搭上一個快車道，并不斷虹吸來自舟山的外來人口。

近年的寧波樓市，大量的舟山客戶，紛紛選擇置業寧波，而他們首選板塊就是甬舟高速的寧波首站——鎮海。

相信，甬舟鐵路開通后，屆時舟山客戶將多出一個新選項，即小港-濱江新城。

■甬舟鐵路示意圖

其次，軌道交通層面就是地鐵6號線（規劃）、地鐵2號線延伸段（在建），以及黃山路西延等城市交通。

其中，榮安·春和汀語距離規劃中的地鐵6號線長山村站，直線距離僅約800米。

可以想象，伴隨著地鐵6號線（規劃）未來開通，從小港至高新區僅需幾站路，同時黃山路西延自駕至北侖城區，通勤時間也將大幅銳減。

■示意圖

城市配套層面，板塊內首座城市綜合體印象里已經開業。目前，星巴克、肯德基、阿迪耐克、外婆家等眾多品牌商家已相繼進駐。

同時，九年一貫制的小浹江學校、江南中學、戚家山中心幼兒園都已紛紛投入使用。

所以，無論超市、餐飲、菜場、娛樂，還是醫院、公園等，小港-濱江新城皆已醇熟成城，絲毫不必等、不需等。

區位圖免責：該區位圖非嚴格地圖，受表現方式所限，與實際地圖存在一定差異。本區位圖中所示地鐵二號線聰園路至紅聯站為在建中地鐵線路，六號線為規劃中地鐵線路，紅聯站至松花江路站為遠期地鐵線路規劃，不代表出賣人對本項目周邊做出的要約和承諾，具體路線請以政府政策為準。該區位圖僅為提供本項目的區位坐落等相關信息參考，不代表出賣人對本項目周邊做出的要約和承諾。該區位圖所展示的項目紅線以外的環境，交通及其他公共設施等，不排除因政府規劃，政策等變更而存在變動的可能，具體以政府規劃及實際交付為準。

榮安·春和汀語，便佇立于小港-濱江新城小浹江之畔，出門直達江岸，縱覽沿江好風光，是一座充滿生機的濱江水岸社區。

項目規劃總住戶479戶，是曾經兩度斬獲中國房地產「廣廈獎」的本土房企榮安所打造，一個寧波人熟悉到不能再熟悉的本土品牌。

作為本土房企的超級旗幟，同時也是本土豪宅專家的榮安，對于榮安·春和汀語的建設打造，可謂滿載了誠意和匠心。

在方正的地塊上，榮安·春和汀語打造了11幢建筑，涵括4幢瞰景高層、7幢水岸洋房兩類產品。

■榮安·春和汀語鳥瞰圖

現代簡約的建筑，匹配大玻璃立面，顯得輕盈而透明，成就空間與光影的藝術融合。

建筑與建筑之間相互錯開一字排列，以更開闊的樓間距，迎接更燦的陽光、更美江景與公園，力爭做到戶戶觀景、棟棟采光。

此外，榮安·春和汀語園區規劃還做到了「一軸一環三園五境」，與社區旁小浹江公園可謂動靜雙核重疊、綠意交相輝映。

■榮安·春和汀語效果圖

當然，榮安·春和汀語的靈魂性價值，當屬它的稀缺性戶型產品。

榮安·春和汀語的戶型面積段為建面約93~99㎡，全部做到三房設計，這樣的戶型面積段設計，放眼寧波主城，也屬罕見。

無論濱江新城宏大敘事未來有多激動人心，但落到每一個年輕家庭的人居層面，都不能有半點馬虎，正如文初所言——

如今「Z世代」已經逐漸取代70、80后，逐漸走向歷史舞臺，成為未來購房新主力。

根據芒果TV一份調研數據顯示：中國95后數量群體已超2.6億，他們對于房產品都有著極嚴苛的標準。

榮安·春和汀語，更像是為這一群體而量身打造。

我們，不妨來看看榮安·春和汀語的戶型產品。

首先看建面約93㎡三室兩廳兩衛高層戶型。

這是一款三開間朝南、功能強大的冠軍戶型，南向兩個主臥+寬綽的客廳，大大拉伸了居住空間的舒適度、宜居性。

詳見下圖。

此外，這款戶型亮點十足，除了動靜分離以外，還有U形廚房、雙飄窗設計、雙衛生間設計，對于成長型家庭而言，這些亮點妙不可言。

其次，再看一款建面約99㎡三室兩廳兩衛洋房戶型。

這堪稱是一款輕奢版超級戶型。

它擁有超大面寬、約6.5米跑道式雙聯陽臺，三室兩廳兩衛、三開間朝南，而它建筑面積則僅僅只有約99㎡。

輕奢中帶著些許豪氣，全功能居住主義里，蘊藏著無可挑剔的生活哲學。

可以想象，當榮安·春和汀語未來交付后，像建面約99㎡這款洋房戶型，多半會在二手房市場表現中脫穎而出。

最后，我們再來說說榮安·春和汀語這次首開房源，共258套。

首開房源占總房源一半以上，涵括所有戶型。目前，網上意向登記已進入到第二天，認籌十分火爆，距離最后登記日，僅剩一天。

總價180萬起，21500元/㎡全裝修限價，可以說無論當下，還是三四年前，都是極為友好的價格，況且還是榮安一貫的豪宅品質。

這一點，請明辨。最后鄭重提醒，請把握好最后一天。

關于調控的補充

調控到底調控誰？

當然是那些喜歡鉆空子的開發商和投資客了。本土良心房企榮安和榮安·春和汀語不是，放心買。

專家預測，以及種種跡象表明：

第四季度貨幣政策和財政政策或將進一步發力。

屆時，若投資客重出江湖，注定又將掀起一場腥風血雨。別怪我沒提醒你，親愛的自住剛需客們。

阿門。

-END-

本宣傳品涉及戶型規劃時，所示面積均為建筑面積，計算面積以房管局測繪面積為準，其中文字，圖片僅作廣告示意，不作為合同要約文件；所有細節最終均以政府批文和商品房買賣合同為準；本宣傳資料中項目周圍環境、教育資源、交通及其他公共設施的介紹，旨在提供相關信息，不意味著本公司對此做出了要約和承諾，具體以政府政策為準。六號線為規劃地鐵線路，長山村站為規劃中地鐵站，不代表出賣人對本項目周邊做出的要約和承諾，具體路線與站點請以最終政府政策為準。項目推廣名為：榮安·春和汀語，備案名為：春和汀語小區，開發商：寧波榮匯置業有限公司，預售證號：甬侖房預許字（2021）第018號。

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