|開封樓市中充滿了迷惑！

內(nèi)參購房問答，實戰(zhàn)買房策略指引

提問越詳細(xì)，越能為大家指明方向

共同排除大家置業(yè)路上的

深“坑”巨“雷”

Q&A壹

提問：老師，您好。馬上就要滿30了，家在杞縣，目前在開封市工作，工作性質(zhì)原因以至于我經(jīng)常在市區(qū)和縣里兩邊跑，家里人想著要結(jié)婚了在縣城買套房子，這樣離父母也近一些。但我正在猶豫是不是直接在市區(qū)買，手中可用金額在22多萬，自己的全部家底了，依照您的經(jīng)驗，我要去那邊買房呢？

回答：更建議你在開封市區(qū)買房，原因有以下幾點：

1.房子只是呈現(xiàn)出的表面現(xiàn)象，房子背后的價值、資源與紅利，才是購房的真正核心。縣區(qū)的房子固然也不錯，但和開封市區(qū)相比，房子的品質(zhì)有一定的差距咱們暫且不說，單單市區(qū)所能夠給與你，或者給予你下一代的城市資源、教育資源、醫(yī)療資源、發(fā)展契機、眼界深度、升值潛力等多方面，都是縣區(qū)房產(chǎn)或者縣區(qū)區(qū)域所不能給予的。更激進一些來說，你的選擇足以決定了你們家族的未來。這也是為什么，人往高處走，大城市越來越能吸引年輕人群向往、留守的關(guān)鍵原因。

2.市區(qū)與縣區(qū)的房價鴻溝，正在以肉眼可見的速度拉近。除去在開封市區(qū)天花板和高品質(zhì)改善需求的項目之外，常規(guī)樓盤的價格基本上也都是非常親民的。況且用貸款稀釋掉僅有的價格壁壘之后，用同樣相差無幾的首付支出，就可以在市區(qū)內(nèi)收獲一套資源充沛、各方面蠻不錯房產(chǎn)，是很輕易能夠打動縣區(qū)人們的心的。這也是為何，在開封樓市中，越來越多縣區(qū)人民紛紛加入購房大軍，甚至成為某些項目主力購買人群的真實原因。

3.父母想讓你留在身邊，站在他們的角度來看，是非常正常且自然的。但以外人的觀點來看待這類在樓市中經(jīng)常出現(xiàn)的現(xiàn)象，固執(zhí)地把孩子圈定在自己身邊的行為，在一定程度上，也是自私自利、只顧自己感受與需求的一種表現(xiàn)。想要讓子女有廣闊的發(fā)展空間與未來，就一定要學(xué)會放手。況且，市區(qū)和杞縣之間的距離也并非相距千里，等待孩子們在市區(qū)站穩(wěn)腳跟，常回家看看或者把父母接到市區(qū)內(nèi)，在同一個社區(qū)租房居住，都是不錯的選擇。而這一切，都是建立在孩子事業(yè)有成的前提之上。

4.22萬的預(yù)備金，在當(dāng)下已經(jīng)非常充足，但盡管如此，也要謹(jǐn)慎購房，為自己留下空間。相對來說，拿出70%的預(yù)算，大概15萬左右的首付款，在市場上尋覓項目就已經(jīng)足夠了。這兩年市場不太好，手中留一些現(xiàn)金壓底，還是非常必要的。

5.最后，不知道你是否已經(jīng)談了女朋友。如果是，那么一定要認(rèn)真傾聽對方的意見和感受。家庭和睦才是第一位的，小家溫暖，自己的事業(yè)、心態(tài)和信心才能更加充沛，無后顧之憂。

*圖：昆秀汴梁城

Q&A貳

提問：我已經(jīng)屏蔽了很多賣房的，特別是售樓部的置業(yè)顧問，動不動天天發(fā)他們內(nèi)部群的成交截圖，關(guān)鍵部位還打馬賽克，想讓你看又不讓你看，下面回復(fù)的都是些慶祝表情，看著都可可笑，這是賣房啊還是傳銷啊？就好像項目有多火爆似的，反正我們也不知道是真是假，購房者看過房后想買就買了，犯不著用虛頭巴腦的方式逼著我們定房，購房人都不傻。靠這種手段來宣傳的房子我見一個就惡心一個。就好比開封大街上賣東西的，只要見到5個人以上排隊的，再好吃我都不會看一看，慣不了他們這種毛病！

回答：在心理學(xué)上，這種現(xiàn)象叫“預(yù)期效應(yīng)”。

說的簡單一些，就是用長時間、單一性、不間斷的高頻次重復(fù)，來讓你在潛移默化中，認(rèn)可他們?yōu)槟阍O(shè)置好的預(yù)期結(jié)果，進而影響到你對于事物的認(rèn)知、判斷與喜好。

所以，無論是市場好壞、價跌價增，各個項目總喜愛用內(nèi)部營銷團隊的微信群截圖簽約成交喜報，來振奮內(nèi)部員工的人心，來讓外部的人們浮想聯(lián)翩，營造出項目持續(xù)火爆的氛圍。

這種成交截圖，本來就應(yīng)該是內(nèi)部團隊互相鼓舞士氣的手法，之所以能夠當(dāng)做營銷手段來使用，一方面，是手機端傳播方式的快速裂變，更能夠讓一眼就出結(jié)論的方式，高效傳播。另一方面，這種先有結(jié)果，強加灌輸，再來培養(yǎng)習(xí)慣和認(rèn)知的方式，更能夠加速促進市場對于項目的認(rèn)可。換句話說，這種在保險行業(yè)、營銷層面中常見的洗腦方式，如出一轍。

坦白來講，「預(yù)期效應(yīng)」本身沒有問題。問題在于有些項目強加「預(yù)期」太多，讓人們覺得不真實，“此地?zé)o銀三百兩”的感覺撲面而來。

如此簡單的道理，為何在開封樓市，還有大一部人們不愿意相信自己的邏輯推導(dǎo)和眼見為實，反而更容易對這種虛無縹緲，不知真假的「預(yù)期」，產(chǎn)生信賴呢？

這種人的其中一類，便是對買房這件事上，隨波逐流的人們。他們并沒有太多的時間來通盤考量市場的現(xiàn)狀與各個項目的優(yōu)勢，市場哪里熱、中介推哪里，他們就會一擁而上，在先入為主的觀念之下，開發(fā)商任何對項目的宣傳，都可以成為他們臆想的天大利好。成為他們購房的理由。

殊不知，這種對「預(yù)期」的盲目信任，更容易產(chǎn)生錯覺，導(dǎo)致很多人對項目失去基礎(chǔ)的判斷。

這種人的另外一類，便是已經(jīng)買過房子，成為業(yè)主的人們，當(dāng)然容不得其他人說半點項目的不好，項目賣得越火，越能證明自己當(dāng)初的眼光是多么的精準(zhǔn)且獨到。

事實上，任何的營銷方式都要有個度，在市場可承受、認(rèn)可的范圍之內(nèi)，用曬成交的方式來做錦上添花的事情，是多方均贏的結(jié)果。這一點上，開封樓市中那些口碑較高的項目，節(jié)奏方面控制得就很好。反而是那些口碑一般的項目，只能濫用這種方式，來做博眼球的掙扎。

Q&A叁

提問：我和愛人結(jié)婚后，用公積金買的第一套房，已經(jīng)還清，房子也已經(jīng)賣過了。然后用商業(yè)貸款在黃河大街買的房子里住。最近想要在西區(qū)再買套房子，還可以申請使用公積金嗎？

回答：開封市住房公積金管理中心執(zhí)行「認(rèn)貸不認(rèn)房」的標(biāo)準(zhǔn)。如果申請人夫妻雙方名下貸過一筆住房貸款（含商業(yè)銀行住房貸款和住房公積金貸款），則執(zhí)行第二套住房公積金貸款的貸款利率；如果申請人夫妻雙方名下貸過兩筆以上的住房貸款（含商業(yè)銀行住房貸款和住房公積金貸款），則不能再次申請公積金貸款。

所以，根據(jù)你的情況，公積金和商業(yè)貸款您已經(jīng)累計使用兩次，再次申請個人住房貸款屬于購買第三套及以上個人住房貸款，無法使用個人住房公積金用于第三套住房貸款。目前只能全款繳納或者申請商業(yè)住房貸款。

如果選擇商業(yè)住房貸款，在正常償還商貸滿三個月后，可以申請?zhí)崛∽》抗e金。首次提取住房公積金后，每間隔一年可再次提取住房公積金。

*圖：昆秀汴梁城

Q&A肆

提問：我家在明倫二街住，前段時間接連下雨，房子需要維修，不過我們這個區(qū)域八月份入戶調(diào)查說拆遷，目前也沒有消息了，再不拆我都不等了，修房子要緊。

回答：你所居住的地方是仁和坊，是未來開封貫通水系三期和古城景觀與城市功能的重要區(qū)域。

目前，仁和坊（陽光湖、四方坑）片區(qū)改造的一些確認(rèn)消息：

1.仁和坊（陽光湖、四方坑）片區(qū)規(guī)劃設(shè)計方為上海復(fù)旦大學(xué)設(shè)計院。設(shè)計方案推進會已經(jīng)進行到第三次。 2.陽光湖周邊棚戶區(qū)改造項目5億元專項債資金，已撥付至開封市財政專款賬戶。 3.仁和坊內(nèi)，陽光湖周邊棚戶區(qū)改造項目（一期）征收范圍，在今年8月份，在市房屋征收辦、市房屋征收服務(wù)中心、順河回族區(qū)房屋征收補償中心、開封文投集團等部門和配合下，對該棚戶區(qū)改造項目范圍內(nèi)的建筑物和附屬物進行專項調(diào)查登記與測量摸底工作。 4.陽光湖周邊棚戶區(qū)改造項目（一期）房屋征收與補償方案（征求公眾意見稿），已于9月29日在現(xiàn)場公示，公示期限為30日。內(nèi)容涉及房屋征收及補償各項細(xì)則。待征求意見稿公示結(jié)束后，就會開啟房屋征收大幕。

*陽光湖周邊棚戶區(qū)改造項目（一期）征收范圍通知

*陽光湖周邊棚戶區(qū)改造項目（一期）

房屋征收與補償方案（征求公眾意見稿）

所以，仁和坊（陽光湖、四方坑）片區(qū)的啟動，既是板上釘釘?shù)氖虑椋彩情_封宋都古城保護與修繕前行的重要一步。建成之后，將和西側(cè)的雙龍坊和北側(cè)的河大坊、開寶坊，形成聯(lián)動，夯實古城“左北廂”的扎實布局與城市資源。因此，先做好自身的準(zhǔn)備工作吧，房子是要先維修的，對于未來的期待也是要雄心萬丈的。

對于拆遷補償?shù)募?xì)則，如果想了解的話，可以參見我們的之前推送的文章（點擊紅色文字即可跳轉(zhuǎn)閱讀），里面有詳盡的開封拆遷補償舉例分析，可以參考下。當(dāng)然，這些細(xì)則也同樣適用于仁和坊（陽光湖、四方坑）片區(qū)。

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