文︱劉德科

割肉很痛，這一次輪到了泰康保險。險資買上市房企的股權，跟你買房差不多，虧本賣房當然是很痛的。

恰好虧了一半

前天（12 月 27 日），泰康賣掉了一些陽光城（00671.HK）的股權，持股比例從約 13.5% 驟降至約 3.4%。

你知道的，現在賣房企的股權，大多是要虧本割肉的。一個多月前，中國香港富豪劉鑾雄巨虧百億清倉恒大；現在，泰康倒是沒有清倉，也沒虧那么多——一年多前（2020 年 9 月），泰康花了 33.78 億元入股陽光城成為其第二大股東，當時買入價是 6.09 港元/股，現在賣出價是 3.05 港元/股，恰好虧了一半。

當時，泰康是從中民投手上買下的。當時陽光城沒問題，出問題的是中民投。現在，是陽光城出了資金鏈緊繃的問題。

平安似乎忘了關鍵一步

險資入股上市房企，是當時眾生皆愛房地產的證據之一。平安比泰康走得更深：平安是好幾家大牌房企的第二大股東，比如碧桂園、融創、華夏幸福、旭輝、金茂……今年 7 月份，平安本來準備入股央企招商蛇口，做它的第五大股東，但 9 月份終止了交易，原因是「目前資本市場環境的變化」。

平安被戲稱為「中國最大的地產商」。當前，整個房地產行業遭遇超級風暴，房企難受，平安當然也難受。

對于包括險資在內的一切資方來說，如今僅僅只是從賺錢的角度看，買上市房企的股權，不如在項目層面進行合作開發，但最糟糕的做法就是自己直接進場開發。平安規避了最糟糕的做法。

在 2015 年之前，平安確實直接開發了一些房地產項目，及時承認了隔行如隔山，房地產還是有一些技術壁壘的；所以，在 2015 年之后，平安在房地產領域同時推進了兩條戰線：既買股權，也做項目合作開發。

當然，還是項目合作開發更賺錢。幾乎所有的大牌房企，都跟平安有過項目合作開發的愉快經歷。平安只管投資，不操盤。平安有非常專業的讀地團隊，行情熱時是跟大牌房企一起拿地，行情冷時干脆自己直接拿下土地，等著哪家大牌房企想明白了再前來合作。

平安走出了一條獨特并且成功的項目合作開發模式：財務投資+拿地決策，不直接操盤。

這樣一來，平安就像是開了個考場：凡是有能耐的房企，都可以進這個考場；平安也可以通過這個考場來掂量各家房企的真實水平。

可能是平安在項目合作開發時利潤極其可觀，忘了完成最關鍵的那個進化步驟：開考場，是為了擇優與淘汰；平安只是開了考場，似乎忘了擇優，也忘了淘汰。

經過這幾年的考場掂量，平安本應該甄選出少數幾家極其講究紀律的房企，進行更多更廣泛的項目合作開發。如果這樣的話，或許現在的平安在房地產領域可以省去很多煩惱。

隔行如隔山

什么是隔行如隔山？回到三年前，你能看出恒大與碧桂園的區別嗎？即便是現在，你能看出金地與旭輝的區別嗎？能看出中海與龍湖的區別嗎？能看出建發與越秀的區別嗎？能看出中南與世茂的區別嗎？……

每次看到小米或華為這樣的互聯網大廠跟房企進行業務合作時，忍不住會感慨隔行如隔山：他們看不出一家房企與另一家房企的區別，他們往往選不中最該合作的那家房企。

付一些學費

泰康只是割肉賣了陽光城的一些股權，還稱不上逃離房地產；熬過這陣子，平安還是可以品嘗房地產的甜。房地產這場盛宴，還會繼續；中途付一些代價與學費，也是應該的。