房地產(chǎn)最近上演了“冰火兩重天”。

4月29日，高層召開(kāi)了會(huì)議，研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，對(duì)地產(chǎn)、股市、平臺(tái)經(jīng)濟(jì)等各方面都提出了強(qiáng)有力的支持性?xún)?nèi)容。

當(dāng)天，A股、港股、人民幣宛如逆勢(shì)飆漲拉升，滬指收復(fù)3000點(diǎn)，港股恒生科技指數(shù)暴漲近10%，人民幣當(dāng)日暴力反彈400點(diǎn)。宛如被女神虐了幾年心灰意冷的舔狗，一條微信問(wèn)“在嗎“馬上原地復(fù)活。

受此影響，房企的股價(jià)也大漲。中交地產(chǎn)、中南建設(shè)、信達(dá)地產(chǎn)、深深房漲停，新城控股、南山控股漲幅超過(guò)了7%。

給人的感覺(jué)是，政策支持，熱情高漲，仿佛地產(chǎn)已經(jīng)回暖了。但是，沒(méi)兩天就被市場(chǎng)潑了一盆冷水。

據(jù)克而瑞發(fā)布數(shù)據(jù)，4月份，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額同比下降58.6%；TOP3房企1-4月銷(xiāo)售額同比減少了3000億，創(chuàng)近年來(lái)歷史新低。在城市層面，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積同比跌幅擴(kuò)至58%，也依然是進(jìn)一步冰封。

正常人都看的出來(lái)，病入膏肓的地產(chǎn)沒(méi)有好起來(lái)，反而病情更嚴(yán)重了。很多人對(duì)這次高層會(huì)議寄予厚望，覺(jué)得政策會(huì)不斷松綁刺激，讓地產(chǎn)“滿血復(fù)活”，讓它又回到最初的模樣。

那么，問(wèn)題來(lái)了，這次會(huì)議能否會(huì)讓地產(chǎn)回暖？政策到底能松綁到什么程度？房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)回到以前？房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)暴漲？

01 高層開(kāi)會(huì)，定調(diào)房地產(chǎn)

高層會(huì)議上，關(guān)于房地產(chǎn)，說(shuō)了如下3點(diǎn)內(nèi)容：

1. 要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位；

2. 支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求；

3. 優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

第1點(diǎn)房住不炒是老提法了，從2016年高層會(huì)議就開(kāi)始說(shuō)了，幾乎每次開(kāi)會(huì)都會(huì)提到。

可以說(shuō)，“房住不炒”是已經(jīng)成了目前房地產(chǎn)政策的主基調(diào)和壓艙石。這次開(kāi)會(huì)也提到這點(diǎn)并放在最前面來(lái)講，就說(shuō)明支持真實(shí)住房需求、打擊炒房和投機(jī)的政策邏輯和前提沒(méi)有變化。

第2點(diǎn)是新提法，后半句的提法之前“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求“，這次把它細(xì)化了，也就是說(shuō)，高層認(rèn)為的合理住房需求=剛需+改善需求。

“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求”言外之意是說(shuō)各地可以“因城施策”，家人們不要因?yàn)榈?點(diǎn)房住不炒就不敢放松政策了，我們打擊的是投機(jī)和泡沫，剛需和改善需求還是可以支持的嘛。

圖：北京市預(yù)售監(jiān)管政策部分內(nèi)容

第3點(diǎn)前半句是新提法，“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”以前沒(méi)有提過(guò)。那么，為什么要提到這點(diǎn)呢？眾所周知，商品房預(yù)售資金監(jiān)管早已“名存實(shí)亡“，是房子爛尾的根源。

圖：成都市預(yù)售監(jiān)管政策內(nèi)容

表面上要求房企要把所有的預(yù)售資金放進(jìn)監(jiān)管賬戶(hù)，且只能用于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。但是實(shí)際操作上，很多房企壓根不會(huì)將錢(qián)轉(zhuǎn)入監(jiān)管戶(hù)，基本上都是把預(yù)售資金自己挪用了，要么買(mǎi)地、投資或者還貸款。

圖：成都市預(yù)售監(jiān)管政策內(nèi)容

但是如果在當(dāng)前困難的情況下，如果嚴(yán)格按照預(yù)售資金監(jiān)管制度來(lái)，又會(huì)導(dǎo)致房企的絕大部分資金沉淀在項(xiàng)目上，流動(dòng)性出現(xiàn)困難，將加速房企爆雷。

所以，就需要優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，讓它既要保交樓，還要避免讓房企出現(xiàn)嚴(yán)重的流動(dòng)性問(wèn)題。這次優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管能放到這么高層次的會(huì)議上來(lái)講，足以說(shuō)明當(dāng)前預(yù)售資金導(dǎo)致的爛尾問(wèn)題已經(jīng)大到引起了高層的注意。

綜上，這次開(kāi)會(huì)的意思就是說(shuō)：咱們還是要堅(jiān)持住房不炒的基本原則，可以因城施策，放松一些例如房貸利率、限購(gòu)、限售的政策，但這些放松僅局限于支持剛需和改善住房需求，投資需求依然不支持。此外，房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管要優(yōu)化了。

02 地產(chǎn)還能回到從前嗎？

這次會(huì)議后，一定會(huì)有更多的城市放松樓市政策，央行、銀保監(jiān)會(huì)這些也大概率會(huì)出手搞點(diǎn)新的措施刺激地產(chǎn)，回暖只是時(shí)間問(wèn)題。但是地產(chǎn)要回到過(guò)去那樣的規(guī)模及狀態(tài)，已經(jīng)不可能了。

盡管有一百多個(gè)城市下調(diào)了房貸利率，光4月份就有40個(gè)城市對(duì)樓市松綁，央行也降了準(zhǔn)、開(kāi)了紓困會(huì)議，金融委也開(kāi)了會(huì)……但是，不知聰明的你注意到?jīng)]有，“買(mǎi)地金額不得超過(guò)銷(xiāo)售40%”的投資限制沒(méi)改變，“三道紅線“和“兩道紅線”始終沒(méi)變，僅僅是做了一些諸如“不把并購(gòu)貸納入三條紅線”“保障性租賃住房貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度“的微調(diào)。

要知道，這三條政策才是房企擴(kuò)張大殺器，比降利率、松綁限售限購(gòu)不知道高到哪里去了。本輪自去年下半年開(kāi)始的地產(chǎn)寒冬，幾十家高杠桿房企的爆雷躺倒，與這三條政策的密集出臺(tái)不無(wú)關(guān)系。因?yàn)榈禺a(chǎn)本身就是一個(gè)資金密集型行業(yè)，融資多了，地產(chǎn)就拿地多，發(fā)展得快。如果房地產(chǎn)真是不行了就無(wú)腦刺激，為什么還要堅(jiān)持這幾條政策？

這三條政策都是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，也就是供給端的政策。因此，與其說(shuō)是全面刺激，不如說(shuō)是供給端保持限制，需求端繼續(xù)刺激。這樣的政策對(duì)沖，也有助于地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展。

除了政策面，從人口、城鎮(zhèn)化進(jìn)度、市場(chǎng)供求、市場(chǎng)信心等多角度來(lái)看，地產(chǎn)回不到過(guò)去的市場(chǎng)規(guī)模了，房?jī)r(jià)也不會(huì)暴漲了，高增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。

第一，人口已經(jīng)陷入低增長(zhǎng)，過(guò)兩年甚至可能陷入負(fù)增長(zhǎng)。2021年，全國(guó)人口只增長(zhǎng)了48萬(wàn)人；1億總?cè)丝诘纳綎|只增長(zhǎng)了2100人。目前14億人口數(shù)量已經(jīng)到了天花板，以后將是逐年遞減的趨勢(shì)。地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口，沒(méi)有人口支撐，地產(chǎn)就不會(huì)增長(zhǎng)，這是前提與基礎(chǔ)。

第二，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)到了65%，增長(zhǎng)空間已經(jīng)很小了，最多還有10-15%的空間。按照黃奇帆的說(shuō)法，這個(gè)空間更少。他說(shuō)中國(guó)的65%相當(dāng)于歐美75%，再增長(zhǎng)也就增加5、6個(gè)點(diǎn)。因?yàn)楝F(xiàn)在的65%實(shí)際上是把農(nóng)村里面的青年人、中年人給抽出來(lái)了，小孩和老頭老太太都留在農(nóng)村。

第三，中國(guó)的老齡化在加深，去年已經(jīng)到21%，預(yù)計(jì)2035年會(huì)到30%以上，老齡人越多，住房需求越少，反而死亡率在增加，會(huì)退出很多房子來(lái)。

第四，整個(gè)中國(guó)城市人均住房面積2000年后達(dá)到了50平方米，全世界發(fā)達(dá)國(guó)家人均50就是天花板。

第五，到去年為止，房企手中造好的一年以上沒(méi)賣(mài)掉的房子有6億平方米，而一年地產(chǎn)建設(shè)量也只有17億平（占世界的50%），庫(kù)存還很多。6億平什么概念，假設(shè)一套房子100平米，要有600萬(wàn)的需求才能消化這個(gè)庫(kù)存。

第六，土地、融資來(lái)看，都進(jìn)在大幅度下降。4月份，房地產(chǎn)企業(yè)信用債信用債發(fā)行規(guī)模為368.87億元，同比下降49.6%；海外債發(fā)行規(guī)模為28.85億元，同比下降80.46%。1-4月，TOP100企業(yè)拿地總額3626億元，拿地規(guī)模同比下降55.9%。

第七，市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)的信心已經(jīng)變了，買(mǎi)房者對(duì)購(gòu)房的想法變了。有了很多房企違約躺平發(fā)生，購(gòu)房者不再閉著眼睛買(mǎi)期房了，也不再相信房?jī)r(jià)會(huì)一直漲了，買(mǎi)房的意愿會(huì)下降。

03 結(jié)束語(yǔ)

最近，有朋友問(wèn)了我一個(gè)問(wèn)題：小孩子從出生起每年都在長(zhǎng)高，連長(zhǎng)了18年。過(guò)了18歲，他還能長(zhǎng)高嗎？