北京二批次供地才塵埃落定，拿地僅2天的華潤+葛洲壩昌平平西府地塊產品線就疑似曝光，雖然比不上石景山衙門口地塊剛拿地就官宣，但這速度，誰都得嘆一聲——太快了！

發現沒？現在開發商賣房，越來越懂得抓住買房人的興奮周期了。如果說一宗地在傳言階段預期最好，掛地階段熱度最高，那么土拍成交當下，絕對算是最高光一刻，選這會兒曝光產品，無疑能使項目關注度達到最大化。華潤和中海走的就是這個路子。

再加上海淀沒地，作為二批次集中供應中最靠近海淀的地塊——昌平平西府地塊，無疑熱度更高。

據探哥了解，華潤+葛洲壩已經在緊鑼密鼓地組建銷售團隊了，明顯是要趁熱打鐵，一分鐘都不想耽誤。

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昌平平西府地塊被傳或將做成“橡樹灣系”，還是精裝交付，標準或可參考大興西紅門橡樹灣。

最值得注意的是，地塊有套內7090限制，明確會有小戶型，參考西紅門橡樹灣，面積段可能在75-130㎡之間，按照銷售指導價6萬/㎡計算，總價約450萬/套起。

無論產品，還是面積段設置上，明顯還是意在海淀外溢為主的北部產業剛需及改善客群。也不難理解，畢竟目前市面上，只要是海淀，或者面向海淀購房者的新盤，大多火熱。

海淀地少、購房門檻更高也是客觀事實，哪怕海淀永豐產業基地F2地塊真的順利趕上三批次集中供地，僅靠永豐三四個新項目，也很難滿足海淀龐大的購房需求。

從近幾年京北新房銷售就能看出，就算有海淀幸福里等項目熱銷分流，昌平奧森ONE、奧海明月、龍湖云璟照樣賣的很快。

那么問題來了，夠不上海淀，昌平還有哪些好選擇？

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好消息是，昌平有房，有很多房。

探哥盤點了一下，從2021年集中供地開始，昌平至今在售以及最新供應的新房地塊有9個，保守估計能供應近萬套房源。

且項目位置相對集中，可以大致劃分為三個板塊，回龍觀、北七家，沙河。關鍵產品定位也相差不大，同質化非常明顯。

于房企來說，競爭壓力不小。于購房者則有了定心丸，可選擇面多了，就有足夠空間好好挑選一下了。

按照板塊來看，探哥的建議排序是：回龍觀＞北七家＞沙河。

回龍觀緊挨著海淀中關村軟件園，還臨近昌平生命科學園、未來科學城，最直接享受海淀“碼農外溢”帶來的購買力。相比其它兩個板塊配套也更成熟，居住氛圍更濃厚。還有“回天計劃”加持，無論是地鐵13號線分拆、北清路快速化改造，還是將為回龍觀和天通苑地區新增77所幼兒園+21所小學+11所中學+8所9年一貫制學校，補齊教育資源短板，這些都是買房人關注的。

北七家則主要依托未來科學城規劃，連接朝陽望京和海淀中關村軟件園，可以承接兩個區域的部分外溢人群。但目前片區整體還處在開發中，大部分還處在城中村的狀態，有待進一步發展。片區內目前僅有1條地鐵17號線，軌道交通相對回龍觀，不是很便利。

沙河是三者中最靠近六環的區域，沒有軌道交通，對通勤族顯得非常不友好。但又因為其獨特的地緣優勢，自駕還算方便，可以在30分鐘內通達海淀中關村軟件園、永豐、生命科學園等產業園區。

ZF給的銷售指導價，也是這一排序的重要佐證之一，畢竟貴有貴的道理。

如果預算充足，對配套有要求，可以選回龍觀；預算不算很充足，配套要求一般，可以選北七家；如果預算在300-400萬之前，可以考慮沙河，單價最低，還有普宅，適合純剛需上車。

確定了區域，具體項目怎么選？

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綜合比較之后，探哥發現，地段帶來的優勢，某種程度上也容易造成開發商在產品上的傲慢。

比如，回龍觀片區的北清云際、奧森春曉。去年，兩個項目在開盤之前就一再調整產品面積，戶型圖沒變化，套內面積沒變化，尺寸也沒變化，建筑面積卻增大了，直接導致得房率越來越低，價格相應的也貴了。最后兩個項目得房率都控制在70%左右，低于目前市場的平均水平，當時各個買房群里都一片罵聲。某種程度上，也導致了項目有熱度，沒銷量。

雖然也有人上車，但大部分買房人也沒慣著他們。從網簽數據來看，入市已經大半年，截至目前北清云際、奧森春曉分別網簽了417套、195套，去化率都只在30%左右。對比此前奧森ONE、奧海明月、龍湖云璟的成績，這個去化速度可以說非常一般。

今年，與北清云際一路之隔的建發·珺和府入市，又分流了大家的部分關注。不過建發也不省油，前期靠中式門頭和園林火了一把，戶型出來之后，熱度明顯下跌。與北清云際對比，目前勝在得房率略高，或將達到74%-78%，誠意略顯不足。

現在大家的關注度，又轉移到了上文提到的昌平平西府地塊，至少銷售指導價每平米就低了2000。

同時還有消息，昌平生命科學園板塊又要掛新地了，就在珺和府北側，生命科學園6004、6005地塊預計三批次，7月份上新，銷售指導價依舊是6.2萬/㎡。

從供應來看，留給北清云際、珺和府們的時間不多了。

這里有一個重要關注點是，建發·珺和府首期開盤，到底會不會選擇降價銷售？畢竟目前來看，想要快速去化，降價是必然的。而且對比隔壁北清云際，珺和府的實際樓面價更低，降價空間還是有的。

所以，對于關注回龍觀片區的買房人，探哥的建議是再等一等，還有充足的時間可以優中選優，甚至有可能趕上降價撿漏。

畢竟，位置上不占優勢的中海匯智里、硅谷ONE已經打響了降價第一槍。

中海匯智里直接降單價，銷售指導價5萬/㎡，開盤時售價在4.7萬/㎡左右，單價最低的戶型不到4.5萬/㎡；硅谷ONE則以總價降20-60萬的開盤折扣，殺出重圍。

再加上中海匯智里58平起，硅谷ONE72平起的產品面積段設置。“降價+普宅”一套組合拳下來，中海匯智里首期開盤就官宣熱銷20億，硅谷ONE也銷量不俗。

相信未來一段時間內，昌平的價格戰在所難免了。

END