北京二批次供地才塵埃落定，拿地僅2天的華潤(rùn)+葛洲壩昌平平西府地塊產(chǎn)品線就疑似曝光，雖然比不上石景山衙門口地塊剛拿地就官宣，但這速度，誰(shuí)都得嘆一聲——太快了！

發(fā)現(xiàn)沒(méi)？現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商賣房，越來(lái)越懂得抓住買房人的興奮周期了。如果說(shuō)一宗地在傳言階段預(yù)期最好，掛地階段熱度最高，那么土拍成交當(dāng)下，絕對(duì)算是最高光一刻，選這會(huì)兒曝光產(chǎn)品，無(wú)疑能使項(xiàng)目關(guān)注度達(dá)到最大化。華潤(rùn)和中海走的就是這個(gè)路子。

再加上海淀沒(méi)地，作為二批次集中供應(yīng)中最靠近海淀的地塊——昌平平西府地塊，無(wú)疑熱度更高。

據(jù)探哥了解，華潤(rùn)+葛洲壩已經(jīng)在緊鑼密鼓地組建銷售團(tuán)隊(duì)了，明顯是要趁熱打鐵，一分鐘都不想耽誤。

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昌平平西府地塊被傳或?qū)⒆龀伞跋饦?shù)灣系”，還是精裝交付，標(biāo)準(zhǔn)或可參考大興西紅門橡樹(shù)灣。

最值得注意的是，地塊有套內(nèi)7090限制，明確會(huì)有小戶型，參考西紅門橡樹(shù)灣，面積段可能在75-130㎡之間，按照銷售指導(dǎo)價(jià)6萬(wàn)/㎡計(jì)算，總價(jià)約450萬(wàn)/套起。

無(wú)論產(chǎn)品，還是面積段設(shè)置上，明顯還是意在海淀外溢為主的北部產(chǎn)業(yè)剛需及改善客群。也不難理解，畢竟目前市面上，只要是海淀，或者面向海淀購(gòu)房者的新盤，大多火熱。

海淀地少、購(gòu)房門檻更高也是客觀事實(shí)，哪怕海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地F2地塊真的順利趕上三批次集中供地，僅靠永豐三四個(gè)新項(xiàng)目，也很難滿足海淀龐大的購(gòu)房需求。

從近幾年京北新房銷售就能看出，就算有海淀幸福里等項(xiàng)目熱銷分流，昌平奧森ONE、奧海明月、龍湖云璟照樣賣的很快。

那么問(wèn)題來(lái)了，夠不上海淀，昌平還有哪些好選擇？

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好消息是，昌平有房，有很多房。

探哥盤點(diǎn)了一下，從2021年集中供地開(kāi)始，昌平至今在售以及最新供應(yīng)的新房地塊有9個(gè)，保守估計(jì)能供應(yīng)近萬(wàn)套房源。

且項(xiàng)目位置相對(duì)集中，可以大致劃分為三個(gè)板塊，回龍觀、北七家，沙河。關(guān)鍵產(chǎn)品定位也相差不大，同質(zhì)化非常明顯。

于房企來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)壓力不小。于購(gòu)房者則有了定心丸，可選擇面多了，就有足夠空間好好挑選一下了。

按照板塊來(lái)看，探哥的建議排序是：回龍觀＞北七家＞沙河。

回龍觀緊挨著海淀中關(guān)村軟件園，還臨近昌平生命科學(xué)園、未來(lái)科學(xué)城，最直接享受海淀“碼農(nóng)外溢”帶來(lái)的購(gòu)買力。相比其它兩個(gè)板塊配套也更成熟，居住氛圍更濃厚。還有“回天計(jì)劃”加持，無(wú)論是地鐵13號(hào)線分拆、北清路快速化改造，還是將為回龍觀和天通苑地區(qū)新增77所幼兒園+21所小學(xué)+11所中學(xué)+8所9年一貫制學(xué)校，補(bǔ)齊教育資源短板，這些都是買房人關(guān)注的。

北七家則主要依托未來(lái)科學(xué)城規(guī)劃，連接朝陽(yáng)望京和海淀中關(guān)村軟件園，可以承接兩個(gè)區(qū)域的部分外溢人群。但目前片區(qū)整體還處在開(kāi)發(fā)中，大部分還處在城中村的狀態(tài)，有待進(jìn)一步發(fā)展。片區(qū)內(nèi)目前僅有1條地鐵17號(hào)線，軌道交通相對(duì)回龍觀，不是很便利。

沙河是三者中最靠近六環(huán)的區(qū)域，沒(méi)有軌道交通，對(duì)通勤族顯得非常不友好。但又因?yàn)槠洫?dú)特的地緣優(yōu)勢(shì)，自駕還算方便，可以在30分鐘內(nèi)通達(dá)海淀中關(guān)村軟件園、永豐、生命科學(xué)園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

ZF給的銷售指導(dǎo)價(jià)，也是這一排序的重要佐證之一，畢竟貴有貴的道理。

如果預(yù)算充足，對(duì)配套有要求，可以選回龍觀；預(yù)算不算很充足，配套要求一般，可以選北七家；如果預(yù)算在300-400萬(wàn)之前，可以考慮沙河，單價(jià)最低，還有普宅，適合純剛需上車。

確定了區(qū)域，具體項(xiàng)目怎么選？

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綜合比較之后，探哥發(fā)現(xiàn)，地段帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)，某種程度上也容易造成開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品上的傲慢。

比如，回龍觀片區(qū)的北清云際、奧森春曉。去年，兩個(gè)項(xiàng)目在開(kāi)盤之前就一再調(diào)整產(chǎn)品面積，戶型圖沒(méi)變化，套內(nèi)面積沒(méi)變化，尺寸也沒(méi)變化，建筑面積卻增大了，直接導(dǎo)致得房率越來(lái)越低，價(jià)格相應(yīng)的也貴了。最后兩個(gè)項(xiàng)目得房率都控制在70%左右，低于目前市場(chǎng)的平均水平，當(dāng)時(shí)各個(gè)買房群里都一片罵聲。某種程度上，也導(dǎo)致了項(xiàng)目有熱度，沒(méi)銷量。

雖然也有人上車，但大部分買房人也沒(méi)慣著他們。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，入市已經(jīng)大半年，截至目前北清云際、奧森春曉分別網(wǎng)簽了417套、195套，去化率都只在30%左右。對(duì)比此前奧森ONE、奧海明月、龍湖云璟的成績(jī)，這個(gè)去化速度可以說(shuō)非常一般。

今年，與北清云際一路之隔的建發(fā)·珺和府入市，又分流了大家的部分關(guān)注。不過(guò)建發(fā)也不省油，前期靠中式門頭和園林火了一把，戶型出來(lái)之后，熱度明顯下跌。與北清云際對(duì)比，目前勝在得房率略高，或?qū)⑦_(dá)到74%-78%，誠(chéng)意略顯不足。

現(xiàn)在大家的關(guān)注度，又轉(zhuǎn)移到了上文提到的昌平平西府地塊，至少銷售指導(dǎo)價(jià)每平米就低了2000。

同時(shí)還有消息，昌平生命科學(xué)園板塊又要掛新地了，就在珺和府北側(cè)，生命科學(xué)園6004、6005地塊預(yù)計(jì)三批次，7月份上新，銷售指導(dǎo)價(jià)依舊是6.2萬(wàn)/㎡。

從供應(yīng)來(lái)看，留給北清云際、珺和府們的時(shí)間不多了。

這里有一個(gè)重要關(guān)注點(diǎn)是，建發(fā)·珺和府首期開(kāi)盤，到底會(huì)不會(huì)選擇降價(jià)銷售？畢竟目前來(lái)看，想要快速去化，降價(jià)是必然的。而且對(duì)比隔壁北清云際，珺和府的實(shí)際樓面價(jià)更低，降價(jià)空間還是有的。

所以，對(duì)于關(guān)注回龍觀片區(qū)的買房人，探哥的建議是再等一等，還有充足的時(shí)間可以優(yōu)中選優(yōu)，甚至有可能趕上降價(jià)撿漏。

畢竟，位置上不占優(yōu)勢(shì)的中海匯智里、硅谷ONE已經(jīng)打響了降價(jià)第一槍。

中海匯智里直接降單價(jià)，銷售指導(dǎo)價(jià)5萬(wàn)/㎡，開(kāi)盤時(shí)售價(jià)在4.7萬(wàn)/㎡左右，單價(jià)最低的戶型不到4.5萬(wàn)/㎡；硅谷ONE則以總價(jià)降20-60萬(wàn)的開(kāi)盤折扣，殺出重圍。

再加上中海匯智里58平起，硅谷ONE72平起的產(chǎn)品面積段設(shè)置。“降價(jià)+普宅”一套組合拳下來(lái)，中海匯智里首期開(kāi)盤就官宣熱銷20億，硅谷ONE也銷量不俗。

相信未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，昌平的價(jià)格戰(zhàn)在所難免了。

END