【這是雪貝財經的第291篇原創文章】

作者：周閃閃

策劃：老胡

在簽訂動輒百萬元的購房貸款合同時，購房者中很少會有人仔細審查其中的繁冗條款。房地產業的欣欣向榮伴隨了年輕人們記事以來的所有記憶，這讓他們樹立了一種樸素的信仰：地產開發商們是完全可信的。

如此繁榮三十年，直到爛尾崩塌。

過去的幾十年，零星的期房爛尾時有發生，但因此原因而拒絕向銀行償還房貸的事情幾乎從未獲得法律支持。不是購房者們沒有嘗試過，而是白紙黑字的契約幾乎讓銀行規避了任何風險，因違約而承擔的失信成本逼迫購房者們必須為開發商們的債務兜底。

江西景德鎮一群憤怒的業主們希望能以抱團的形式扭轉局面。6月30日，買下一處爛尾項目的房子、最多可能高達900戶的業主們向當地政府、當地住房及銀行監管部門、貸款銀行發出了一份告知書，聲稱將在4個月后集體停止償還房貸。

他們指責發放房貸的銀行在這處樓盤還沒有獲得網簽和備案情況下就向自己發放了貸款，“屬于典型的違規發放貸款”。這處樓盤由恒大開發，已停工14個月，后者已因債務危機陷入經營困境。

業主們在這份“告知書”中劃出了紅線，如果項目在10月20日未能復工，他們將在11月“強制停貸”，且聲明由此造成的損失由銀行、資金監管不力的政府等相關利益方共同承擔。

這群來自革命老區的業主們體面地用了“停貸”一詞，而不是“斷供”。這表達著一種全新的邏輯：

業主們要求的是中止向銀行申請貸款，而不是中止向銀行償還債務。

當然，道理誰都懂：購房者與開發商的購房合同、購房者與銀行的借貸合同，這兩者是相互獨立的合同。在法理上，購房者與銀行的債務關系不會因房屋狀況而改變。這意味著即使是房屋因開發商資金問題而爛尾，購房者須償還銀行的資金。

勿謂言之不預，到11月份事情將如何演變不得而知，但革命老區群眾們集體停貸的想法在幾天內星火燎原。

幾天之內，鄭州的名門翠園、武漢的綠地光谷和恒大時代新城、西安的正榮紫闕峯著和世茂璀璨傾城，這些名聲響亮的住宅開發商都收到了準業主們的“強制停貸告知書”，這些告知書提出的訴求和景德鎮業主們的最早那份告知書基本一致。

清空六個錢包湊夠兩到三成的首付款，每月月薪中的大部分收入被用于償還房貸，他們只是希望能獲得本應就屬于自己的房子，這些訴求原本就理所當然。

因房屋爛尾導致的悲愴故事總能突破想象，但是，事情何以至此？

從銀行端，以鄭州涉資百億元預售款的名門翠園項目為例，按照業主們的指控，為業主們提供房貸的銀行至少出現了三處違規：

違規在房屋主體結構未封頂前就發放按揭貸款；將按揭貸款資金違規劃入非監管賬戶，甚至在借款人簽字后私自修改貸款合同；未積極履行資金監管義務，導致預售資金支出不明。

如果這些指控被證實，放貸銀行實際上是把開發商的有限責任風險轉移給老百姓的無限責任。

在房地產商端，我們在過去幾年的多篇文章中《一場危機的教訓》，已經不止一次提出過擔憂，以預售資金來作為主要融資手段的地產商早已開始擊鼓傳花的游戲，只是在過去幾年愈演愈烈。

即使到了2021年上半年，當外部融資極度受限的情況下，本應保守開發避免項目爛尾的開發商，卻選擇了逆勢擴大推盤，以此從購房者獲得零成本的預售資金，其實質是零成本融資。

而如今回過頭來，這無異于龐氏信貸。其本質是將房企的主要債權人從金融機構轉移到購房者，也間接將自己的負債轉移給了購房者。

過去幾十年來，中國房地產開發商的住房銷量遠超過竣工量，造成了巨大的剪刀差，但這種“輕庫存”模式卻讓它們如魚得水。（見《等到雪球向下時》）

直到2021年夏天，在恒大理財暴雷事件后，預售資金又開始被地方政府應激反應式的超額擠兌，房企資金鏈迅速惡化，行業信用由此急轉直下。

在政府端，各色各樣的監管與審批違規早就寫在紀委的反腐紀錄里。上個月，在中央紀委國家監委網站，有一篇文章叫“祛除爛尾之腐”。當預售資金被違規挪用時，必然有腐敗官員的參與。

幾乎

所以，對于困在爛尾樓里的業主們，如果不是退無可退，誰會用魔法對抗魔法呢?

當然，以停貸止損，也不是毫無。給他們希望的是兩年前上海的一例判決。

勝算

因爛尾拒絕償還房貸的成功案例只有1例，發生在兩年前的浙江嘉興。一位購房者因開發商無法按時交付房屋造成該樓盤爛尾后停止向銀行支付月供，法院最終判決由開發商承擔剩余貸款的還款責任。

成功

我們查詢了相關文書，與現時的多數情況不一樣的是，這位購房者最終得以勝訴的關鍵原因是：開發商在破產時解除了與購房者之間的商品房買賣合同。