2022年9月30日，財政部、稅務總局發布了2022年第30號公告，即《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》。30號公告明確：自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

一、30號公告要點

1、優惠對象

出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人。之前的稅收政策中，對于滿五唯一的賣房人是免個稅的，滿足滿五唯一的賣房人不用享受30號公告的優惠，也就是說，30號公告要惠及的是不滿足滿五唯一的賣房人。

2、優惠方式

優惠方式是退稅優惠，也就意味著，賣房人還是要先交個稅的，在賣房后滿足1年內重新購買住房條件的，才能去申請退稅。新房價高于舊房價的，全額退稅；新房價低于舊房價的，按比例退稅；比如舊房500萬，新房300萬，那退稅比例就是繳納個稅的60%（300/500）。

3、優惠時間

自2022年10月1日至2023年12月31日。目前沒有明確是否賣房時間與購房時間均應在2023年12月31日前，但從立法精神的角度講，賣房時間在2023年12月31日前而購房時間在2023年12月31日后的，也應享受優惠。另外，對于賣房時間在2022年10月1日前并且計劃1年內購房的情況，則不能享受優惠。

根據國家稅務總局發布的《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的細則》，出售時間為個人所得稅完稅時間；購房時間依新房和二手房有所不同，若為新房，則購房時間為在住房城鄉建設部門辦理房屋交易合同備案的時間，若為二手房，則購房時間為契稅的完稅時間或不動產權證載明的登記時間。

出售時間與購房時間間隔需在1年內。

二、30號公告評析

交易中，賣方考慮的是自己能收到多少錢，買方則考慮的是自己要出多少錢，因此，稅務負擔問題本質上為交易價格問題。

賣方市場下，應由出賣方承擔的個稅多由買方承擔，但在買方市場下，這種交易慣例可能要有所改變。在房地產交易不景氣的今年，各地都在想方設法的促進交易，從大蒜換房到公務員賣房，無一不在傳遞著市場上的悲觀情緒，如今新政策的出臺，也是為了解決當前的困局。不同的是，大蒜換房到公務員賣房，瞄準的大多是沒有房的增量客戶，而30號公告瞄準的則是有房準備換房的存量客戶。

個稅一般是賣買價差（漲幅）的20%，100萬買的房漲到300萬了，那個稅就是40萬，30號公告給的優惠力度最大就是40萬；如果100萬買的房漲到120萬了，那個稅就是4萬，30號公告給的優惠力度最大就是4萬元。

在優惠力度已知的情況下，是否去享受政策優惠，一來看是否確實有需求，二來看大家對市場行情的判斷。大家可根據實際情況去權衡。

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房屋買賣，你該怎么交稅？

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劉旭旭律師、注冊會計師、稅務師

2022年10月1日

劉旭旭，律師、注冊會計師、稅務師，中共黨員，畢業于中國政法大學，專注于稅務籌劃、稅務爭議解決、商事訴訟仲裁、投融資等商事法律服務，致力于為公司提供全方位的綜合性法律服務。