【這是雪貝財經的第303篇原創文章】

作者：周閃閃 策劃：老胡

吳女士是中國房企創始人中的絕對另類。當然，我指的不是性別。

她鮮少在公眾媒體露面，第一次見著是在多年前一場由年輕科技創業者組織的交流會中。吳女士從會場的后門溜進來，站在擁擠的過道里旁聽。在確認這就是那位曾兩次登頂中國大陸女首富之前，我以為她只是一位興趣廣泛的會場工作人員：沉重的雙肩包，并不講究的穿著，以及毫無掩飾的求知欲。

因為頻頻舉手提問，問題太多且過于細節，主持人在最后對她的舉手索性不再理睬。要知道，在當時高歌猛進但頗具爭議的中國地產開發行業，保鏢開路、助理簇擁是對一位地產大佬的基本尊重。

那時候，龍湖以銷售規模計已進入中國前十，但讓吳女士感興趣的事還有更多：在龍湖之外，作為一位魚雷熱動力裝置設計專業的工科畢業生，她在9年前開始抽空涉足于投資TMT、醫療健康、酷科技等新興行業，且屢有佳績。

和她本人一樣，吳女士創辦并經營至今的龍湖集團與絕大多數的民營房企也不太一樣。過去的至少十年，即便是整個行業大躍進時，這家房企也幾乎沒有展露出太多野心，沒有雄心壯志的口號，也沒有規模排名上的貪婪；它保持著為極為克制的債務和杠桿率，以及不露鋒芒的增長節奏。這種穩健的財務偏好讓其一直保持著媲美頭部央企的低廉的融資利率。

這些“清醒”也最大程度給了這家房企跳脫出行業周期的逆行能力。過去兩年，當整個中國民營房企都因龐雜的債務陷入潰敗式違約時，龍湖成為了民營房企信用會否崩盤的最顯眼的風向標，也是支撐投資者對民營房企信心的最后一道防線。

對宏觀大勢的準確判斷、嚴苛的財務紀律在行業逆周期中當然至關重要，但支撐龍湖能成為現今唯一仍在安全區間的純民營房企，長期的基本盤卻在于這家企業職業化的公司治理與管理體系構建。

10月30日，官宣辭職后的第三天，在面向投資者的一場交流會中，吳女士對于辭職原因給出了三點理由。排在第一位的是她對于職業經理人制度的認可。她告訴投資人，如果不是數月前龍湖突然遭遇到做空機構阻擊，這場行動會更早完成。

原因之二，她認為龍湖現階段已經“來到比較好的狀態”。“雖然行業困難，但龍湖是很淡定，我們沒有亂七八糟的操作，三季度以來我們銷售回正，年內沒有貸款。”

原因之三，是吳女士本人的身體狀況。過去幾年，糖尿病和眼疾一直困擾著她，不久前她才做過一次眼睛手術，至今仍有心率過快的問題未能查出原因。

吳女士所推崇的是構建企業的現代企業管理制度，這不是虛無的概念。落腳到公司運營時是具體的KPI和財務指標，是人才的晉升與淘汰，甚至是這家企業如何決策董事長的人選。

所以，兩天前，當龍湖宣布吳女將卸下她在這家企業的最后一項職務，正式將權杖交給一位年輕的80后時，也就顯得不那么意外了。

在龍湖，人才鏈比資金鏈更重要。

新任董事長陳序平是誰？可以說是龍湖集團18年前啟動的“仕官生”培養計劃最成功的作品。所謂“仕官生”，是2004年龍湖啟動的對校招生量身定做的為期24個月的早期發展計劃，目的就是在龍湖內部形成人才“造血”機制。

在上述投資者交流會中，吳女士對他的評價是：

“成熟，從投入度、認識及商業思路上都是可造之才。 ”事實上，早自2021年夏天開始，龍湖的整體大盤面就已經是陳序平在負責。

陳序平的履歷和成績都已基本被外界熟知，從工程師、工程經理、項目總、區域投資發展部負責人，再到成都公司總經理、集團COO和地產航道總經理、龍湖集團第三任CEO，直至接下吳女士的董事長職務。

從應屆生到董事長，這樣的成長路徑，對龍湖的里程碑意義，不是創始人的離開，而是對公司化治理成功與否的最高驗證，是確保讓一家企業的文化得到延續。在現代化企業管理制度上，龍湖至此亦完成了一家現代化企業模式所倚仗的所有權和經營權的兩權分離。

陳序平是龍湖年輕一代中的成功案例，卻絕對并非唯一。盡管在龍湖地產的高管團隊中，空降軍是常見現象，但是，經過體系性的構建，龍湖已成功地建立了一個主要依賴內部培養與對年輕人提拔為主要特征的人才文化。

這些年輕人是如陳序平一樣的仕官生，從業務一線爬升到地區和集團管理團隊。龍湖集團提供的官方數據顯示，截止目前，仕官生（含仕官生2.0）在龍湖中層管理者中已近200人，在高管團隊中占比已達20%。

機構化、公司化治理的背面是家族企業，但這從來都不是龍湖的長久基因，吳女士甚至對“家”文化都極度反感，兩年前，她在內部論壇上嚴厲地反擊把公司變成’家’。

在中國，家族企業是一個負面概念，它始終難以避開迂腐、保守、裙帶關系。但是，創立之初，龍湖確曾是一家非常典型的家族企業。

這一切在龍湖成為一家公眾公司之前結束了。在上市之前，吳女士就主動啟動了這家公司“去家族化”和“培養職業經理人”進程。以共同創始人蔡奎辭去公司副董事長及其他公司職務為標志，吳女士持續推動讓家人逐漸淡出龍湖集團管理層，轉而讓職業經理人任職重要管理職務。

當然，吳女士的離開之所以讓外界驚訝，最大的原因是她選擇的時點：當前中國房地產行業正陷入整體性困境。

對于投資者之所以抱有疑問，擔憂的則是交接能否平穩過渡，以及這家企業能否繼續行穩致遠。

2011年，當48歲的吳女士辭去龍湖地產CEO、僅留任董事長職位時，她曾于一年后在內部BBS發表過一篇文章作為總結，文章的標題是《龍湖地產的壓艙石》。她點了幾名員工的名字，贊揚他們在公司服務多年，是公司的“重要資產”。

這一次交棒，吳女士依然留給龍湖足夠的“重要資產”。比如，吳女士退出董事會后，龍湖人力資源總經理沈鷹獲任執行董事，這是一位在所屬領域經驗豐富的老將。此外，龍湖功臣、前任CEO邵明曉也繼續以副主席的身份留在董事會。

當然，雖已辭去公司董事長、執行董事等職務，但是吳女士仍是龍湖集團的實際控制人，其目前留有龍湖總計65.56%股票的投票權。

對于這家企業的未來，現如今注定了陳序平邁向下一座高峰的山路陡峭，好在，龍湖的路徑已足夠清晰，且起點足夠高。按照龍湖管理層在30日的投資者交流會上所表露的雄心：

“行業中公司差距已經很明顯，我們在其中的人是很清楚的，龍湖不但要成為勝者，也要成為強者。“

首先，從最近的報表看，龍湖的凈負債率、現金短債比等財務指標、三線四檔的安全區間都無可挑剔；年內無到期債務，財務狀況也足夠健康安全。

我們注意到，在多數民營房企已經停止拿地的當下，龍湖在過去兩個月甚至能夠拿出108億資金在北京上海成都等城市買了10塊地。

其次，龍湖的開發業務主航道作為基本盤依然穩健：相比同行營收與銷售額的泥沙俱下、動輒腰斬，龍湖在2022年上半年營業額同比增長了56%，核心權益后凈利潤增長了6%，前三季度1455.6億元的銷售額足夠平穩，第三季度的銷售額同比甚至開始回正。

五大航道中購物中心和長租公寓依然保持著極高的年增長率，航道間的互相協同可以幫助龍湖的開發業務在未來繼續抵御宏觀市場面臨的阻力。

當然，不得不再一次提到，龍湖依然保持著中國民營房企中的最佳信用評級，這讓其可以繼續以極低的利率順暢融資。

最后說一句：如果我們放眼中國整個民營企業家群體，上世紀90年代創業的企業家們已經走過波瀾壯闊的年代，他們中的大多數已經步入到60至70年齡段，在未來的數年，我們將見證一個群體的告別。