前兩天，一個“買房可免費坐十年地鐵”的地產營銷火了。

打出這個廣告的是南寧軌道地產，人如其名，它就是南寧軌道交通的全資子公司，屬于當地純種國企。

這個廣告說，凡在2022年11月11日-12月31日期間成交軌道地產任一項目住宅房源的購房者，可100%享受免費坐地鐵10年的福利。還有置業顧問告訴媒體，一套房有三個福利名額，不過得是直系親屬。

置業顧問還算了筆賬：“一天搭乘地鐵，若按照來回7元錢計算，一個月30天能省210元，一年12個月能省2500元左右，10年就是25000元，算上家里三個人，差不多能省下75000元。”

打廣告的項目軌道御瀾上城均價約1萬/平米，按照100平的房子，房款100萬計算，以上的優惠大致相當于打了92.5折。

乍一看貌似省了不少錢，但其實購房者并不都會綁定3個人享受福利，而且每個人也不可能每天都坐地鐵，此外對南寧軌道來講，用成本價計算，地鐵票價比明面的要低不少。

綜合對開發商來講，送10年免費地鐵，一套房的成本估計也就不超過5萬塊。

而且羊毛出在羊身上，它有一萬種辦法把這個錢找補回來。現在營銷又吸引了媒體的關注，又省了一大筆廣告費。

最后算下來，開發商是一點都沒虧。

國企都開始搞這種營銷，那只能說明當地的房子不好賣，它是真的急了。

據克而瑞數據，南寧今年10月新建商品住宅成交面積30萬平方米，環比、同比分別下降26%、35%；今年1-10月，南寧新建商品住宅成交面積309萬平方米，同比降幅為40%。

庫存方面，截至今年10月，南寧新建商品住宅庫存量為783萬平方米，消化周期為24.3個月，大概2年時間。

大家知道地鐵短期是不賺錢的，很多城市的地鐵都靠財政補貼，南寧也一樣。光2021年，南寧市政府給予南寧軌道的補貼，高達9.87億。

除了補貼以外，南寧軌道交通主要就靠地產輸血了。

2021年，它營收33.66億元，有近七成（22.58億元）都是來源于賣房的銷售收入。

現今房子賣的不好，那地產輸血的缺口就要有資金來彌補，壓力就會給到當地財政。估計當地的公務員也會幫著賣房。

今年以來，類似的花式營銷特別多，比如小麥換房、西瓜換房等，但實質都是寒冬下的打折促銷，且實際的力度都不大，省不了多少錢。勸大家不要上當。

最近有了一些利好政策，很多人都在講房地產的拐點來了，快上車了。

我還是奉勸各位擦亮雙眼，不要急著買房。

房地產的政策基調、市場、融資環境、人口背景、購房者心態及預期等都發生了翻天覆地的變化。

在房住不炒、三道紅線、兩道紅線的背景下，房企空手套白狼、無限負債擴張的時代一去不復返了，房價永遠上漲的定律也被終結。

銷售、土拍市場疲軟已成常態，大量民營房企正在加速被淘汰出局，國央企成為了房企主流。

地產已不再是當年的黃金時代，正在歸于常態，成為一個普通行業。這種普通，體現在擴張速度、負債率以及政策扶持等各方面。

前幾天，2021年31省人口出生率公布，其中，有13個省份人口自然增長率為負。去年全年人口凈增長只有48萬人，未來幾年很有可能會變為負增長。

因此，房價未來不太可能大漲了，三四線及縣城房價大概率會下跌，一二線人口凈流入城市才可能會有小幅增長。