文\三娘

最近有兩則看似毫不相關、但卻都十分重要的新聞，登上了熱搜榜單：

第一則，是據《中國新聞周刊》報道，首輪幼兒園關停潮已到來，在一些地方，民辦幼兒園2021年、2022年開始面臨招生難，少部分公辦幼兒園也存在招不滿的情況。這種情況不僅出現在北京這樣的一線城市，在山東臨沂這一三線城市，各幼兒園今年也將面臨激烈的生源競爭。

第二則，是據第一財經援引《中國建設報》相關報道，由住建系統承擔的房屋建筑和市政設施普查，涉及全國6.6億棟城鄉房屋建筑。

鏈接這兩則看起來并沒有太大聯系的熱搜新聞背后的關鍵詞只有一個：人口。一邊是斷崖式下降的新生人口，另一面是亟需去化的樓市庫存——巨大的剪刀差已經形成了。

以往我們總能在各個地方看到類似的表述，比如老齡化社會到來，人口紅利下滑，但這種大的歷史性的趨勢變化，其實對于我們的日常生活來說并沒有太深刻的體會。相反，我們依然在享受著無數外賣員快遞員奔跑在大街小巷的增長紅利，長三角珠三角的工廠里，也擠滿了電子設備的生產工人。

即便是在對于人口問題“覺醒”比較早的房地產業，雖然曾經有過“短期看金融（政策），中期看土地，長期看人口”的意識，但仿佛也就是疫情三年、一夜之間，那些以往還存在未來的“拐點”，卻在當下確確實實地到來了。

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盡管自從上個世紀90年代以來，房地產就沒少過崩盤論的專家。但起碼到目前為止，這些專家的悲觀預言并沒有真正實現過。

但不知道各位發現沒有，在房地產普遍不景氣的當下，最近這種唱衰樓市的聲音反而越來越少了。相反，從政策端到銀行端再到房地產企業端，大家都在呼喚新的救市措施出臺，以拯救當下地方政府和樓市內外交困的局面。

當然，過去一段時間，也有非常多的新政出臺，比如首套利率優惠、購房資格放松等等，我們此前的預期是樓市必然是收放自如，一放必漲，一收必緩。但這些在上行周期時屢試不爽的政策，如今卻并沒有得到此前預期的效果。相反，提前還貸的人變得越來越多，想要還清房貸的人，甚至要超過想要背上房貸的人。

為什么？其實原因很簡單，潮水的流向已經發生了根本性的改變。我們可能已經在過去三年悄悄越過了增長的拋物線的頂端，新的周期已經來了。

在過去四十年的經濟快速發展中，我們享受到了市場規律配置資源所帶來的巨大紅利，以至于我們忘記一件重要的事情——規律之所以稱其為規律，是因為其是不會以人的意志為轉移的。更關鍵的是，我們對于規律的輕視，可能導致我們加速這種潮水的轉向。

就像前二十年出臺各種各樣的政策卻總是無法真正抑制房價上漲一樣，接下來我們會不會面臨這樣一個局面：無論什么樣的刺激政策，我們可能也無法重現當年的熱度？

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從別的國家的經驗來看，這種轉向也并非是此前專家們所預期的突然崩盤，更大的可能性還是出現結構性的分化。

這種情況，在很多發達經濟體中都已經出現了。

以與我們同屬于東亞文化熏陶的日本為例，其從2011年起就進入人口負增長的時代。之后，縣城、鄉村不斷衰敗（少數幾個觀光旅游景點除外）。但是，東京都市圈的人口卻還在持續大量流入，目前已聚集超4300萬人口，占全日本的38％。

在城市體系的規律中，有個著名的“齊夫定律”：一國最大城市的人口,是第二大城市人口的兩倍,是第三大城市人口的三倍,依此類推,最大城市的人口是第N大城市的N倍。

不過，由于包括戶籍在內等等因素的限制之下，我國城市與該法則的偏離度比較高。但隨著落戶政策的開放，這種線性回歸應該也遲早會到來。2019年12月底國務院要求城區300萬人以下的城市開放落戶之后，人戶分離人口激增。隨之而來的趨勢是，城市之間的搶人大戰和分化會更明顯。

如果我們認為大都市圈將會是不可阻擋的歷史性趨勢的話，中國城市之間的馬太效應會越來越強，對應著人口的布局和房價的高低，差異也會越來越明顯。

中國人口學會副會長、南開大學經濟學院教授原新在《人口負增長來臨？不能輕言人口紅利消失》一文中提到，中國人口遷移流動性持續增強，2021年流動人口規模為3.84億人，占總人口的27.2%，即超過1/4的國人在流動遷徙且向經濟發展高地集聚，城鎮化水平達到64.7%。

經濟學家任澤平團隊曾撰報告顯示，未來新增城市人口80%將分布在19個城市群，其中60%將流向長三角、粵港澳大灣區、京津冀、成渝西、長江中游、中原、山東半島等7大城市群。

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現實的看，應對這種趨勢，轉型做運營成為了房企自救的重要道路。

但新的問題其實也隨之產生：最直接也是我們必然可能會在幾年內就要面對的是，現在商場購物中心里滿滿當當的少兒教育、藝術培訓、兒童早教，很快將都面臨與幼兒園同樣的格局：沒有孩子了。

而且，隨著少子化的不斷加劇，這種收縮還會進一步持續下去。在這種情況下，如果維持此前的增量邏輯去繼續做運營，很可能面臨的尷尬局面是，做的越好，死的越快。

早在2019年，中國社科院人口所發布報告預測，如果按照一名婦女生一個孩子的生育水平算的話，中國人口負增長可能提前至2027年出現（聯合國曾預測我們的人口拐點在2030年出現）。但是，實際情況則狠狠的打了報告的臉，根據官方1月17日公布的2022年人口數據顯示，人口同比去年凈減少0.6‰，意味著半個多世紀以來，2021年就是我們的人口頂峰，2022年首次迎來負增長，這要比3年前社科院預測的人口負增長時間提前了5年。

因此要想轉型，首先需要轉變的還是對于未來發展的設定。

北京市此前提過一個概念：減量式發展。這是北京市為了應對大城市病所提出的城市發展思路。當然，北京的減量是主動的、有選擇的、首都優先的。

但這并不妨礙我們借用這個概念來解釋接下來我們所面臨的時代，如果整體都被迫面臨的是難以逆轉的減量式下行，那么我們所追求的發展究竟從何而來？

從這個角度來說，無論是對于房地產企業還是對于每一個人來說，我們可能都需要重塑自己的認知。