大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

廣州樓市的當(dāng)紅炸子雞黃埔，居然不賣地了。

我翻了一下廣州前幾天發(fā)布的供地名單，發(fā)現(xiàn)：

今年首批供地的名單里，居然沒有黃埔。

圖源：拆神

大家看下上面這張圖：

全市共8宗宅地，荔灣2宗，天河1宗，番禺3宗，增城2宗。

而黃埔，0宗。

全年來看，黃埔今年的土地供應(yīng)也很少。

我查了下上個月發(fā)布的《廣州市2023年供地藍(lán)皮書》，廣州今年計劃供應(yīng)宅地77宗，黃埔只有可憐的2塊。

嗯！比從化還少，全市倒數(shù)第一。

看歷史數(shù)據(jù)，黃埔供地也是一年比一年少。

2021年掛牌10宗，去年4宗，今年2宗。

怎么，是黃埔沒地賣了嗎？還是黃埔要率先告別房地產(chǎn)了？

當(dāng)然都不是！！！

先聊聊黃埔最近的市場情況，我的感受只有一個：

除了熱鬧，還是熱鬧。

看下面這張圖，我有幾點感受，僅供大家參考：

1、總體的來訪量都是飄紅的，而且基本是全線飄紅。

人氣最旺的黃埔新城，來訪量增加了1300多臺，是前一周的三倍還多；

黃陂的振業(yè)天成、知識城的悅辰壹號到訪人數(shù)新增100臺，直接翻倍；

科學(xué)城的保利翔龍?zhí)靺R、保利羅蘭國際、保利錦上，周來訪量本就不低，最高超過600臺，但依然保持著上升的勢頭；

來訪量唯一有明顯減少的，只有命途多舛的融創(chuàng)廣府壹號，但413臺的來訪量，依然超過大多數(shù)項目。

2、成交量也在不斷放大，絕大多數(shù)項目的成交量，相比前一周都有所提升。

就連來訪減少最多的廣府壹號，成交量也反而多了13套，相比前一周幾乎翻倍。

3、保利、越秀、萬科這些龍頭房企的項目，以及位于核心片區(qū)的標(biāo)桿盤，明顯更受青睞。

黃陂的保利翔龍?zhí)靺R，來訪量增加了78臺，成交量也多了10套；

科學(xué)城的保利錦上，來訪量和成交量分別增加了27臺、2套；

科學(xué)城的保利羅蘭國際，510臺的來訪量、36套的成交量，放在整個黃埔來看都排行前列；

區(qū)府的越秀星樾山畔，來訪量和成交量分別多了33臺、13套；

知識城的越秀星匯城，來訪量和成交量分別多了98臺、5套。

4、有好的，當(dāng)然也有差的。

比如黃陂的振業(yè)天成，雖然來訪量翻倍，但新增成交卻為0；

科學(xué)城的升龍學(xué)府上城，來訪量只有55臺，全區(qū)最低，成交量也只有3套……

一部分在天上，一部分在地下，按照股市的話來說，這就是龍頭與雜毛的差別。

因為熱，所以更熱！

保利羅蘭國際，3個月前單價3.8-3.9萬/㎡，如今單價4.3-4.6萬/㎡。從前108㎡410萬左右可以買到，現(xiàn)在要480萬左右。

老黃埔的中鼎君和名城，目前南向去到5.1-5.3萬/㎡，北向4.8萬/㎡左右。而在去年11月，中鼎北向最好的樓層才賣4.7萬/㎡，南向中高樓層才賣5.2萬/㎡。

科學(xué)城的星樾山畔和中央城，雖然還沒有實打?qū)嵉臐q價，但銷售說別的區(qū)幾個兄弟項目都漲價了，他們也計劃漲價2%-5%。

新加推的黃埔新城更猛，在售的93㎡不過3萬/㎡左右，新組團(tuán)吹風(fēng)價則高達(dá)3.8-4萬/㎡。

當(dāng)然了，也有樓盤只打雷不下雨的。

比如廟頭的卓越招商臻瓏府，前些天曾宣稱“2月19日起，價格上調(diào)2%”，怕購房者不買賬，還想出“漲價倒計時1天”的招數(shù)，營造緊迫感。

但沒過兩天，臻瓏府又推出“10套特惠一口價單位”，單價低至4.5萬/㎡，這臉打的……

你可能要問了，既然樓市回暖，成交速度加快，那黃埔要是不賣地，供應(yīng)不就跟不上了嗎？

這個問題，其實你也不用過分擔(dān)心。

發(fā)現(xiàn)沒，雖然這兩年賣地少了，但黃埔的一手供應(yīng)量卻沒有明顯減少。

2021年，黃埔一手住宅供應(yīng)量17366套，比2020年的19615套少了2249套，差不多是黃埔一個中型樓盤的體量；

2022年，供應(yīng)量繼續(xù)小幅下滑到16228套，但也只比全市供應(yīng)量最大的增城少了不到1000套，依然排名全市第二，遠(yuǎn)超第三名荔灣的12185套。

為啥呢？

因為，黃埔的舊改，實在太TM多了。

像中央城、黃埔新城、富頤華庭等等網(wǎng)紅大盤，全是舊改項目。

截至2022年12月底，廣州全市共有451個整村改造項目正在推進(jìn)中，步子邁得最猛的就是黃埔區(qū)。

累計確認(rèn)主體舊村數(shù)量，黃埔區(qū)中標(biāo)項目49個，位列全市第一。

這意味著，接下來五年，黃埔舊改將供應(yīng)831萬㎡舊改貨量，年均供應(yīng)量近166萬㎡。

什么概念？

南沙、增城、海珠三個區(qū)加起來，未來五年合計舊改供應(yīng)量才100多萬㎡。

克而瑞的報告是這么說的：

黃埔將在2023-2024年迎來供應(yīng)高峰，屆時區(qū)域年均供應(yīng)量將超300萬㎡以上。

因此，黃埔今年選擇少賣點地，也就不難理解了。

因為即使不拍地，黃埔也沒問題，舊改完全能夠保證供應(yīng)，實在沒必要為了供地而供地。

當(dāng)下的黃埔樓市，其實是相對健康的。

不信你看這張圖。

黃埔最新的去化周期只有13.8個月，只比海珠略高，甚至比天河還少三個多月，是全廣州去化周期最短的區(qū)之一。

所以呢，結(jié)論已經(jīng)很清晰了：

黃埔真的很不錯，想買的可以入手。

1、關(guān)于區(qū)位這些，我今天就不羅嗦了，畢竟，過去幾年，無數(shù)的開發(fā)商，無數(shù)的購房者都用真金白銀證明了這一點。

不要覺得人家都傻，其實這個社會，最傻的可能是你自己。

2、樓市大分化時代，不是所有盤都能漲了。

你是不是發(fā)現(xiàn)，同樣是天河，一路之隔，一個可能是20萬，一個可能就10萬，仿佛不在一個廣州，一個天河一樣。

但這可能就是未來的常態(tài)。

所以呢，要買就盡量買龍頭：龍頭片區(qū)、龍頭房企的龍頭項目。