一季度已經過去了，樓市總算走出ICU，相對火熱了起來，可在這個同時，卻出現了很悖論的怪異現象，就是二手房掛牌量確持續創出新高，連一線城市都不能幸免，無論廣州、深圳、上海等，都清一色出現這個現象。這是不是很奇怪？無疑給才起來的樓市又潑了一盆冷水。

看下面的數據，也可看出一些端倪，一是全國二手房掛牌量陡峭上升，已經突破453萬套，二是重慶二手房掛牌量快20萬套，貝殼上看已經超過20萬套了（數據嚴謹性待考證，可參考趨勢）！

感覺大家都在利用這個時機趕緊出貨呀，生怕比別人慢了。

全國二手房掛牌走勢（數據來自http://sanliudata.com/）

重慶二手房掛牌走勢（數據來自http://sanliudata.com/）

數據來自貝殼APP截圖

那么如何解釋這詭異的現象呢？

我們如果對重慶貝殼二手房掛牌量加2個簡單的篩選標簽，一是面積在90㎡以上，二是年限在10年以內，得出掛牌套數僅29112套，不到3萬套，占比極少。這說明大家現在紛紛拋售的房源更多是老的，小的房子，稍微有點改善性質的房子并不多。

數據來自貝殼APP截圖

我們再看另一組數據，3月第4周住宅金額排名前10的項目，很多都是偏改善的項目，而且單價都還不低，有的甚至是深改項目，比如萬華麓悅江城、觀宸等。

與二手房老破小紛紛拋售的對立面是，改善市場銷售異常火熱！

這說明現在有錢人紛紛在達成某種共識，就是在置換改善，拋售手中的老破小劣質資產，置換成改善豪宅優質資產！

我認識的很多身邊的有錢人最近確實也都在這么做，甚至用2-3套劣質資產去置換1套改善優質資產。

有錢人都不傻，為什么紛紛在這個時候去進行置換改善呢？以及為什么說現在是最好的改善置換的時機呢？

大概有如下6個方面的原因，前2個主要說明為什么要買，后4個主要說明為什么要賣：

01

大范圍棚改難現，人口減少，人均住房面積飽和，劣質資產再不處理可能要爛在手里

根據今年兩會的ZF工作報告，今年預計會有3.8萬億的城市更新計劃，也就說以前的大范圍棚改貨幣安置等情況難再現，轉而是更大面對老房子進行改造，立面、綠化、設施進行優化，安個電梯。以前還有那種專門買老房子博拆遷，希冀一夜暴富，現在估計就難了。

第二是，大家也都知道，這是困擾大多數國家的問題，新生兒出生人口在持續減少，去年的數據確實令大家驚醒，年輕人更不愿意生孩子，這也就意味著住房需求會減少。而另一方面是，我國人均住房面積已經超過40多平，前20年轟轟烈烈的城鎮化進程，著實也修了不少房子，從某種程度看，住房供應已然飽和，從數量來看，是不缺的。

第三是，未來人口會持續流向大的城市群，這是城市發展規律，不可逆。我們看發達國家的案例，都是如此，比如韓國人口就5000萬人，而約一半的人都集中在首爾都市圈，首爾的房價也節節攀升。而我國的人口一定會大量向一二線流動，三線及以下的城市人口會持續凈流出。

所以，那些老破小，那些三線以下城市的劣質資產的房子，再不出手，可能未來將極難出手。

02

鳳變冰、老破大，傳統炒房邏輯行不通，Z時代購房主力不接盤

時代是變化的，真實的交易才會產生價值，我們從需求端去推導，才會發現背后的真實邏輯。

老一輩炒房客有兩個流派很流行，一個叫“鳳變冰”，就是買賣相不行的房子，整改翻新賺錢，一個叫“老破大”，就是拼面積，過往房價一般漲幅是比較均衡的，如果翻倍面積更大的持有者，將能賺的更多。

但是未來，這套邏輯可能行不通了。因為購房的剛需主力是25-35歲，這樣算，這些人就是90后、00后了，再細化一點，我們可以稱之為Z時代，他們是互聯網原住民，出生就在城市里面，與城市化進程共成長，他們才不會接受老破小的房子呢，啃老沒準已經有幾套了。

他們會選擇，新的，時尚的，高端的，立面前衛，配套豐富等房子，老破小將被他們狠狠拋棄。

03

市場真正改善的好房子很稀缺

看空樓市者往往只關注了房子多，天量供應，房價必跌。確往往忽視了，市場的確不缺房子，但缺真正改善的好房子。

以重慶為例，重慶兩江四岸，4大山脈阻隔，坡地很多，所以重慶平整好的土地其實是很稀缺的，這也是為什么以前重慶修的房子很多都是高容積率，高密度的，俗稱筒子樓，其實居住舒適度并不高。

重慶以前房子的容積率很多是在3以上，重慶大概在19年后才有大量1.5以下容積率的土地大量供應，而且限高，并沒得幾年。而且時下流行的大平層改善產品，重慶也是從17年之后，才逐漸多了起來。以前開發商為了房子好賣，其實很多都是修的小面積的房子，大面積的房子也就只有少量的別墅、洋房產品供應。

也就是說重慶年限比較新的，面積大的房子極其稀缺！前文貝殼的數據也足以說明。所以重慶人對改善的需求是真實存在的，且急迫的。

04

房產稅可能要來了，利率史上低位

近期，中國財政部原部長樓繼偉在《比較》雜志發表《新時代中國財政體系改革和未來展望》一文，其在文中指出，房地產稅是最適合作為地方稅的稅種，在經濟轉為正常增長后應盡快開展試點。房產稅不是不征，只是時機未到。

房產稅天然對那些持有大量房產，大面積房產的有錢人，肯定是不友好的，所以優化資產組合，減少面積、數量，轉而數量更少，質素更有的房產，是很好的應對方式。

然后現在利率真的是史上地位呀，有的城市最低可以做到3.7，房屋貸款是普通人能借到的利率最低，貸的最多的途徑了，面對通脹預期的未來，這筆負債無論如何都是劃算的。優質房產依然是抵御通脹的少有優質選項，特別是一二線城市的核心優質資產。

05

大放水時代，資產保衛戰，貿易摩擦，攻守易勢一瞬間

M2的增速又在加速了，今年一月末，廣義貨幣M2余額約274億，同比增長12.6%，一年增長了近31萬億，創2016年4月以來新高。

最近又在降準，很明顯市場上的水多了，很多人擔心通縮的風險，想多了，未來大家要更多防范的是通脹，目前還不是很明顯，貨幣有流通乘數效應，當錢流動起來的時候，通脹會更迅猛一點。

而且還有一個點，現在米國在加息，我們就反著來，放水，吸引更多的外資來到我們這邊，作為對沖。貿易摩擦日益嚴峻，未來米國的通脹依然很難控制，加息用處也不大，而且還把自己的銀行系統差點搞崩了。

也就是說，米國加息的時間可能不會太長了，要不了多久，就又會開啟瘋狂印鈔模式，快則明年。而那個時候我們又要反著來，降杠桿，收緊一下，趁米國的活水就夠了。那個時候房子貸款可能就會難一些了，所以，時間有限。

06

享樂主義抬頭

這個點可能被忽視，但我覺得也不無道理。

大Y三年，很多東西不可預知，未來地緣風險加劇，黑天鵝、灰犀牛事件可能更會加速頻發。正如王興那句話，2019年是過去10年最差的一年，但卻是未來十年最好的一年，
其實這種說法放到今天也合適。

因此，對美好生活的向往更加迫切，很多人也轉變思想了，或者從某種程度來說，有點享樂主義抬頭那味道。既然未來不可知，那就珍惜當下吧，不要虧待自己，過好當下每一天，從改善擁有一套好房子開始。

綜上，珍惜當下，改善置業的最佳時機！也許稍縱即逝，且行且珍惜。