大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

最近一直追看我文章的粉絲，一定會注意到，我們近期一直在呼吁：

要買就買龍頭，遠離各種雜毛盤！

所謂雜毛盤，就是樓市被分化、被拋棄、被淘汰的那一類房屋的總稱。

什么是樓市分化？用書面一些的語言來解釋，應該是：

市場對房屋的價值達成了新的共識，有些房子的使用價值依然還存在，但它的價格會逐漸走向滅失。

給“有些房子”框定一個范圍，那“市場上絕大多數的房屋”，都屬于這些使用價值健在，但價格逐漸走向滅失的房屋范疇。

我說的是不是過于危言聳聽？絕對不是！

房屋價格的分化，歸根結底有兩個原因。

一是人口出生率下降。

雖然出生率下降的影響短期內還無法直接波及樓市，但是這個預期已經影響到所有的有房人和購房人。

你可以去看抖音，從北京到南京，從蘭州到廣州，絕大多數房產博主都會把生育率下降掛在嘴邊，讓你謹慎選房；

同時，現在所有的二手買賣交易，買家向賣家砍價的一個公用由頭都會說：

你看現在出生率這么低，買房的人越來越少了，哥/姐，你再給降點。

原子彈放在炮架上時威力最大，這就是“預期”帶來的力量。

另外一個加速房地產市場分化的原因，則是持續的降息。

這個原因是不是又震碎了一些人的三觀？降息不是應該促進樓價上漲嗎，為什么還會加速一大部分房價的下跌呢？

利息是資金的價格，利息降低，意味著整個社會對于投資回報率期望值的降低。

降息在短時間內會刺激購房需求，同時，也降低了人們對社會整體購房回報率的期望值。

舉個例子，年息10%時，你老老實實把錢放在銀行就好；年息3%時，投資回報預期大幅下降，你就開始尋求別的投資門路。

這個時候，那些漲幅高的龍頭盤，會繼續受追捧，而那些漲幅低的雜毛盤，本身已經變成了負收益資產……

那樓市具體怎么分化呢？

1、在城市能級上來說，是一線城市分化二三線城市，二三線城市分化三四線城市。

今年初的小陽春行情就很說明問題，北京上海兩位大哥帶頭猛漲，廣州次之，3月份一二手成交總量超過2萬套。

而深圳在強硬的房價管控下，也取得了相當不錯的成績，二手成交逼近5000套，創下近2年來單月交易量新高。

部分省會以及網紅二線城市，也取得了很好的銷量，這些城市的熱銷，除了一部分城市自身競爭力之外，更多的則是來自對省內周邊城市的虹吸。

4-11線城市，也就那回事了，被大城市一番吸水之后，房地產在他們這里，連混飯吃都難了。

2、一線城市內部也一樣。

比如廣州，看看海珠區，西邊賣六七八萬就了不起了，比如中旅天宸府，均價只要6.7萬/㎡。

但東邊基本都是8萬/㎡起，貴的15萬/㎡以上的，比如琶洲南TOD，新一期加推價已經沖到了16萬+/㎡。

而且論生活配套、教育質量，海珠東還遠不如海珠西方便。海珠西找誰說理去？

3、豪宅市場也在分化。

別以為豪宅市場就沒事，現在天河、海珠總價過千萬的豪宅比比皆是，也分為賣得好的，賣得不好的。

保利湖光悅色，套均價格1000萬起，竟然做了2、3月海珠的套數和總金額的雙料銷冠，能打敗它的，也只有琶洲南TOD了。

同樣是核心區，天河北的峻林，一套140㎡的房子掛個2000萬出來，兩年都無人問津，只會被人笑話：

腦子癡線了才會花2000萬買140㎡的峻林，還是北向的。

即使是真愛，都不敢愛得這么飛蛾撲火，轟轟烈烈。

4、老城區是被分化的重災區。

當然，更慘的是那些荔灣、越秀這些老城區的老破大或老破小。

老城區的這些房子，要想買得起價格，只能搞成”包裝房“，用極低成本的裝修，搞一個驢糞蛋子表面光的東西出來，然后拍上抖音，忽悠那些什么都不懂的小白買，或者只有非老城區不買的情懷買家。

我們可以統一把這種盤稱之為”殺豬盤“，誰買誰是被宰的那頭豬。

就這，很多做這些包裝房的老板這兩年也虧錢，房子不好賣，大家越來越精了。

5、戶型產品同樣也在分化。

你以為只有老區和新區在分化嗎？

圖樣圖森破了。

時代在拋棄你的時候，不會給你打一聲招呼。落后的戶型被拋棄的速度更迅雷不及掩耳盜鈴。

我們就不說越秀、荔灣這些老城區，就只看天河。

比如天河北，這個片區屬于早期港式戶型的集中區域，也不說那種奇葩的鉆石、三角戶型了，只看正常戶型。

天河北三房的價格遠高于兩房，而三房兩衛的價格，又遠高于三房一衛。

以僑林苑為例，114㎡的三房兩衛成交價1080萬，70㎡的兩房一衛成交價522萬，折算下來，三房的單價比兩房足足貴了2萬/㎡。

大概因為天河北在建設期時，兩衛的產品并不流行，造成兩衛產品極少。單衛生間的戶型已經沒人要了。

你以為次新板塊就很安全嗎？

牛奶廠次新房板塊，妥妥的前幾年的當紅炸子雞吧，但在過去樓市深度調整的這一年多，牛奶廠的房價疲軟了不少。

為什么？

因為作為次新房，它的戶型產品已經被這一兩年的新盤遠遠甩在身后。

天河壹品126㎡可以做四房三衛雙主套，珠江花城117㎡可以做4+1房，越天河105-142㎡的戶型，實用率都干到90%以上，活活送多一間房。

珠江花城戶型圖

關鍵是人家賣的還比你便宜，你說氣不氣人？

據我了解，還真有不少牛奶廠的人賣掉自己的三房，置換成這些新盤的四房，置換之后，手上還能多一筆現金出來。

以上樓市分化的種種，最后加起來，會造成更嚴重的分化：

高凈值人口向高價值的區域持續流入，這意味著未來幾年，教育、醫療等公共服務也會進一步分化。

這才是馬太效應帶來的更嚴重的問題，房價差距的拉開只是一個副作用而已。

現在越秀、荔灣的老齡化人口已經比天河、黃埔等新區高出了30%，大勢無法改變，我們只能去順從它。

綜上，現在買房要選的龍頭盤是指：

重點城市、高勢能區域、好戶型、強配套、價格合理的新建項目。

比如：

天河的保利天匯，位于天河智慧城板塊，不管是去珠江新城還是金融城都挺近，而且還配建了九年一貫制的學校，可以實現目送式教育，讓業主更省心。

海珠的琶洲南TOD，位于琶洲南區核心區，周邊商業配套成熟。距離8號線和18號線磨碟沙站900米，還有規劃的12號線赤沙站就在小區邊上。

荔灣的華潤置地·白鵝潭悅府，位于廣州白鵝潭，主打好河景+地鐵+成熟配套三個賣點，產品偏高端改善。

番禺的萬博和樾府，在占據萬博核心板塊配套的同時，也精心做產品，一半公園一半城，真的做到了出則繁華，入則寧靜。

黃埔的萬科城市之光，位于老黃埔區府板塊，有地鐵有學校，5號線文沖站就在樓下，還配建了華師附（小學），最近更是傳聞可以直升黃廣附。

選擇這些項目，才能在分化的絞肉機下，保住一條小命。