一、借名買房

（一）淺析借名買房行為

1、概念

借名買房是指房屋實(shí)際所有權(quán)人，即借名人，基于某些客觀障礙不便將房產(chǎn)登記在個(gè)人名下，遂與出名人達(dá)成借名合意，將房產(chǎn)登記在出名人名下的行為。

2、房產(chǎn)代持與股權(quán)代持

借名買房行為必然牽涉到后續(xù)的房產(chǎn)代持狀態(tài)，因此在行為模式上，借名買房類似公司法上的股權(quán)代持。相似點(diǎn)是房產(chǎn)代持與股權(quán)代持法律關(guān)系的登記權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人存在沖突，故不論是基于恪守合同相對(duì)性的考量還是基于保護(hù)市場(chǎng)交易秩序的思慮，都存在善意第三人依法取得權(quán)利，進(jìn)而損傷實(shí)際權(quán)利人利益的可能性。

但二者有本質(zhì)的差別，即權(quán)利基礎(chǔ)不同——借名買房的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是房屋所有權(quán)，屬于毫無(wú)爭(zhēng)議的物權(quán)，但是股權(quán)的法律性質(zhì)界定在理論界仍有爭(zhēng)議，因此二者不可混為一談。

（二）淺析借名買房的風(fēng)險(xiǎn)

1、涉及第三人的多重法律關(guān)系

借名買房行為直接導(dǎo)致涉案房屋所有權(quán)的登記權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不一致，這種矛盾狀態(tài)與《民法典》第208條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記”規(guī)定的公示公信原則相悖，因此借名人必須直面出名人名下本人房產(chǎn)被處置的風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)踐中存在大量這樣的案例，其中不乏出名人惡意處置借名人房產(chǎn)的情況，亦有出名人并非惡意，但是因?yàn)槌雒吮痪砣肱c第三人的糾紛，致使借名人的房產(chǎn)以出名人名義被強(qiáng)制執(zhí)行的情況，此時(shí)借名人通常會(huì)提起案外人執(zhí)行異議之訴。以北京高院審理的(2022)京民申7042號(hào)案件為例，再審申請(qǐng)人（借名人）主張自己與被執(zhí)行人（出名人）之間存在有效的借名買房法律關(guān)系，請(qǐng)求排除涉案房產(chǎn)的執(zhí)行，最終北京高院根據(jù)再審申請(qǐng)人（借名人）先前提交的證據(jù)以及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第309條規(guī)定，“案外人或者申請(qǐng)執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任”，參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第28條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記”，認(rèn)定以下事實(shí)：（1）借名人并未舉證證明法院查封房產(chǎn)前，其與出名人之間存在有效的借名合意（2）借名人提交的社區(qū)證明只有居委會(huì)公章，缺乏單位負(fù)責(zé)人或者制作證明材料人員的簽名或公章，系瑕疵證據(jù)，借名人未提交與實(shí)際占有使用涉案房產(chǎn)相關(guān)的物業(yè)費(fèi)、垃圾費(fèi)、采暖費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用憑證，故北京高院認(rèn)定借名人未能舉證其在人民法院查封之前已合法占有涉案房產(chǎn)（3）借名人提交的被執(zhí)行人（出名人）公積金貸款還款明細(xì)單、銀行卡流水明細(xì)、銀行卡存款憑證僅能證明借名人曾經(jīng)轉(zhuǎn)賬一筆錢給出名人用以還貸，未能證明涉案房產(chǎn)的剩余購(gòu)房款皆出自借名人（4）借名人在合理期限內(nèi)未積極主張房產(chǎn)過(guò)戶，該行為不合常理。故北京高院最終認(rèn)定借名人提交的證據(jù)難以達(dá)到否定產(chǎn)權(quán)登記效力的證明力，對(duì)其主張的借名買房關(guān)系不予采信，裁判駁回其再審申請(qǐng)。

可見(jiàn)針對(duì)涉及第三人的多重法律關(guān)系，法院的審判態(tài)度是很謹(jǐn)慎的，尤其是對(duì)于欲提起案外人執(zhí)行異議之訴的借名人，其所承擔(dān)舉證責(zé)任的證明標(biāo)準(zhǔn)并非通常的“高度可能性”標(biāo)準(zhǔn)，而是需要達(dá)到“足以排除強(qiáng)制執(zhí)行”的標(biāo)準(zhǔn)，要求更為嚴(yán)苛。

2、特殊信賴關(guān)系的潛在風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)踐中，鑒于借名買房的隱蔽性，借名人通常會(huì)選擇與自己有緊密聯(lián)系或特殊信賴關(guān)系的“熟人”作為出名人，但是這樣的信任關(guān)系往往不足以牢靠到排除所有風(fēng)險(xiǎn)。最常見(jiàn)的兩種特殊信賴關(guān)系，一種是夫妻關(guān)系，另一種是父母子女關(guān)系，由此牽扯出的借名買房行為可能會(huì)與離婚糾紛、離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛、繼承糾紛等案由產(chǎn)生交集。

案由即案件由來(lái)，系司法實(shí)踐中對(duì)案件所涉及法律關(guān)系、爭(zhēng)議焦點(diǎn)的高度概括。針對(duì)以離婚糾紛、離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛為案由提起的訴訟，訴訟請(qǐng)求所要求分割的財(cái)產(chǎn)僅限于夫妻二人名下的、所有權(quán)歸屬明確的財(cái)產(chǎn)，同理以繼承糾紛為案由提起的訴訟，訴訟請(qǐng)求里所要求分割的遺產(chǎn)，也必須是被繼承人生前遺留的、所有權(quán)歸屬明確的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)。故若訴訟請(qǐng)求涉及的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)歸屬存在爭(zhēng)議，法院通常不會(huì)在本案中直接處理，只能由主張借名買房關(guān)系存在，且該房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)或遺產(chǎn)的一方當(dāng)事人另案起訴，待生效判決明確房產(chǎn)的所有權(quán)人系借名人，且系夫妻共同財(cái)產(chǎn)或遺產(chǎn)后才能依法進(jìn)行分割。

以上兩點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析讓我們一窺借名買房行為足以引發(fā)的多重法律關(guān)系以及與之相對(duì)應(yīng)的實(shí)務(wù)現(xiàn)狀，接下來(lái)我們?nèi)サ暨@些復(fù)雜因素的介入，淺析一下法院以單純借名買房行為作為訴訟焦點(diǎn)的情形。

二、法院審判的訴訟焦點(diǎn)

（一）借名原因的審查

借名買房行為產(chǎn)生的根源是存在客觀障礙致使借名人選擇冒著風(fēng)險(xiǎn)把房產(chǎn)登記在出名人名下，故法院通常會(huì)要求借名買房關(guān)系的雙方當(dāng)事人對(duì)此作出合理解釋，否則將會(huì)被法院認(rèn)定為存在過(guò)錯(cuò)。

以案號(hào)為（2020）最高法民再328號(hào)的案件為例，最高院最終判定本案借名買房關(guān)系的雙方當(dāng)事人之間以規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策為目的的《房產(chǎn)代持協(xié)議》因違背公序良俗而無(wú)效。理論界對(duì)于此案的判決說(shuō)理頗有微詞，但是本案對(duì)于法院審判實(shí)務(wù)卻實(shí)實(shí)在在地產(chǎn)生了影響，若是遇到類似案件，法官們基本都會(huì)選擇類案同判。換言之，為了規(guī)避房產(chǎn)限購(gòu)政策而借名買房將會(huì)承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）借名合意的認(rèn)定

1、書面借名買房協(xié)議

書面的借名買房協(xié)議是證明借名買房關(guān)系存在的最直接證據(jù)，通常來(lái)說(shuō)，只要法院認(rèn)定雙方借名買房協(xié)議有效，借名人便可以根據(jù)該協(xié)議請(qǐng)求出名人協(xié)助辦理過(guò)戶登記，以取得房屋所有權(quán)。故對(duì)于借名買房糾紛，借名買房協(xié)議的效力將是重中之重。

首先，借名買房協(xié)議的內(nèi)容并不能簡(jiǎn)單歸類于《民法典》規(guī)定的典型合同范疇，故即使借名人與出名人的借名合意體現(xiàn)為書面形式，依然是無(wú)名合同，只能依據(jù)無(wú)名合同的適用規(guī)則予以規(guī)制——《民法典》第467條“本法或者其他法律沒(méi)有明文規(guī)定的合同，適用本編通則的規(guī)定，并可以參照適用本編或者其他法律最相類似合同的規(guī)定。”換言之，盡管近些年來(lái)隨著房產(chǎn)限購(gòu)政策的出臺(tái)，實(shí)務(wù)中借名買房的案件數(shù)量劇增，但僅從法律條文基礎(chǔ)的角度而言，借名買房行為缺乏法律明確規(guī)定，具有較大的不確定性，風(fēng)險(xiǎn)不可預(yù)估。

其次，雖說(shuō)法無(wú)禁止即自由，但借名買房協(xié)議作為合同行為也必須受到《民法典》的規(guī)制。《民法典》關(guān)于合同無(wú)效的條款有第144條“無(wú)民事行為能力人實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。”第146條“行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。”第153條“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效。”第154條“行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效。”

2、案由爭(zhēng)議——請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)是債權(quán)還是物權(quán)

鑒于借名買房協(xié)議對(duì)于借名買房糾紛的重要性，此類案件的案由多為合同糾紛，實(shí)踐中有部分案件的當(dāng)事人選擇以所有權(quán)確認(rèn)糾紛、物權(quán)糾紛、返還原物糾紛等為案由提起訴訟，但是多數(shù)沒(méi)有得到支持。

一方面基于保護(hù)市場(chǎng)交易秩序的考量，且不說(shuō)出名人（登記權(quán)利人）處置房產(chǎn)的行為是否構(gòu)成有權(quán)處分仍存在爭(zhēng)議空間，就算是該處置行為構(gòu)成了無(wú)權(quán)處分，善意第三人亦有權(quán)基于善意取得制度取得房屋所有權(quán)。在這個(gè)前提下，如果法院又直接判決借名人享有涉案房屋的所有權(quán)，那么就會(huì)違背一物一權(quán)原則。故借名買房合同的借名人與出名人即使對(duì)簿公堂，借名人的訴訟請(qǐng)求也應(yīng)該局限于請(qǐng)求出名人協(xié)助辦理過(guò)戶登記而不是直接確認(rèn)房屋所有權(quán)。另一方面，我國(guó)民法已然奠定了物債二分的基石，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)采取登記生效主義，而登記又屬于行政范疇，故若執(zhí)掌司法審判權(quán)的法院直接判決確認(rèn)物權(quán)歸屬，可能涉及在一定程度上超越了自己的權(quán)限范圍。

（三）房產(chǎn)代持事實(shí)的認(rèn)定

實(shí)務(wù)中的大部分借名買房糾紛要么書面協(xié)議不規(guī)范導(dǎo)致爭(zhēng)議，要么直接沒(méi)有書面協(xié)議。此時(shí)根據(jù)誰(shuí)主張誰(shuí)舉證原則，主張借名買房的一方，必須充分舉證以證明借名買房事實(shí)的存在，否則必須承受舉證不能的不利后果。具體來(lái)說(shuō)，在法庭上，雙方當(dāng)事人必須針對(duì)證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性以及證明目的進(jìn)行論述，只有舉證達(dá)到“高度可能性”標(biāo)準(zhǔn)才會(huì)被法院采信，尤其在沒(méi)有有效的書面借名買房協(xié)議的情形下，當(dāng)事人必須就借名買房的原因、經(jīng)過(guò)、結(jié)果都給出足以相互印證的證據(jù)，形成完整的證據(jù)鏈才能影響法官的自由心證。

法官在審判的過(guò)程中會(huì)比較關(guān)注以下幾點(diǎn)：

（1）當(dāng)事人論述的借名買房原因是否具有合法性、合理性。

（2）購(gòu)房手續(xù)，即誰(shuí)去選房看房，誰(shuí)和房產(chǎn)中介接洽，以誰(shuí)的名義簽署的購(gòu)房合同、貸款合同等。

（3）出資證明，即是否由借名人全款出資購(gòu)置。

（4）事實(shí)支配狀態(tài)，即房屋實(shí)際由誰(shuí)占有、使用、收益，房屋權(quán)屬證明、購(gòu)房合同、貸款合同等單證資料在誰(shuí)手里，由誰(shuí)實(shí)際享有業(yè)主的權(quán)利義務(wù)比如交物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、暖氣費(fèi)等。

三、總結(jié)

借名人與出名人可能基于各種各樣的原因選擇借名買房，但借名買房行為屬于典型的“雙刃劍”，借名人或許可以基于借名買房的隱蔽性獲得一定利益，但是同時(shí)也必須承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記簿確認(rèn)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬與事實(shí)上的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬存在矛盾所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。老百姓花錢買房，不論出于什么動(dòng)機(jī)，根本目的還是為了取得房子的所有權(quán)，若因一時(shí)不慎，竹籃打水一場(chǎng)空，終究有負(fù)買房的初衷。

故各潛在的“借名人”需謹(jǐn)慎決定是否真的需要借名買房，縱然迫不得已選擇了借名買房，也最好咨詢專業(yè)人士，提前做好風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。

本文作者
家理律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師 王芳

教育背景

2022年畢業(yè)于中國(guó)政法大學(xué)法學(xué)專業(yè)，獲法學(xué)學(xué)士學(xué)位。有多次基層法院實(shí)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，熟悉法院工作流程。2023年加入家理，專注于婚姻家事法律服務(wù)領(lǐng)域。