一、借名買房

（一）淺析借名買房行為

1、概念

借名買房是指房屋實際所有權人，即借名人，基于某些客觀障礙不便將房產登記在個人名下，遂與出名人達成借名合意，將房產登記在出名人名下的行為。

2、房產代持與股權代持

借名買房行為必然牽涉到后續的房產代持狀態，因此在行為模式上，借名買房類似公司法上的股權代持。相似點是房產代持與股權代持法律關系的登記權利人與實際權利人存在沖突，故不論是基于恪守合同相對性的考量還是基于保護市場交易秩序的思慮，都存在善意第三人依法取得權利，進而損傷實際權利人利益的可能性。

但二者有本質的差別，即權利基礎不同——借名買房的爭議焦點是房屋所有權，屬于毫無爭議的物權，但是股權的法律性質界定在理論界仍有爭議，因此二者不可混為一談。

（二）淺析借名買房的風險

1、涉及第三人的多重法律關系

借名買房行為直接導致涉案房屋所有權的登記權利人與實際權利人不一致，這種矛盾狀態與《民法典》第208條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記”規定的公示公信原則相悖，因此借名人必須直面出名人名下本人房產被處置的風險。

實踐中存在大量這樣的案例，其中不乏出名人惡意處置借名人房產的情況，亦有出名人并非惡意，但是因為出名人被卷入與第三人的糾紛，致使借名人的房產以出名人名義被強制執行的情況，此時借名人通常會提起案外人執行異議之訴。以北京高院審理的(2022)京民申7042號案件為例，再審申請人（借名人）主張自己與被執行人（出名人）之間存在有效的借名買房法律關系，請求排除涉案房產的執行，最終北京高院根據再審申請人（借名人）先前提交的證據以及《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第309條規定，“案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的，案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任”，參照《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第28條“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”，認定以下事實：（1）借名人并未舉證證明法院查封房產前，其與出名人之間存在有效的借名合意（2）借名人提交的社區證明只有居委會公章，缺乏單位負責人或者制作證明材料人員的簽名或公章，系瑕疵證據，借名人未提交與實際占有使用涉案房產相關的物業費、垃圾費、采暖費、水電費等費用憑證，故北京高院認定借名人未能舉證其在人民法院查封之前已合法占有涉案房產（3）借名人提交的被執行人（出名人）公積金貸款還款明細單、銀行卡流水明細、銀行卡存款憑證僅能證明借名人曾經轉賬一筆錢給出名人用以還貸，未能證明涉案房產的剩余購房款皆出自借名人（4）借名人在合理期限內未積極主張房產過戶，該行為不合常理。故北京高院最終認定借名人提交的證據難以達到否定產權登記效力的證明力，對其主張的借名買房關系不予采信，裁判駁回其再審申請。

可見針對涉及第三人的多重法律關系，法院的審判態度是很謹慎的，尤其是對于欲提起案外人執行異議之訴的借名人，其所承擔舉證責任的證明標準并非通常的“高度可能性”標準，而是需要達到“足以排除強制執行”的標準，要求更為嚴苛。

2、特殊信賴關系的潛在風險

實踐中，鑒于借名買房的隱蔽性，借名人通常會選擇與自己有緊密聯系或特殊信賴關系的“熟人”作為出名人，但是這樣的信任關系往往不足以牢靠到排除所有風險。最常見的兩種特殊信賴關系，一種是夫妻關系，另一種是父母子女關系，由此牽扯出的借名買房行為可能會與離婚糾紛、離婚后財產糾紛、繼承糾紛等案由產生交集。

案由即案件由來，系司法實踐中對案件所涉及法律關系、爭議焦點的高度概括。針對以離婚糾紛、離婚后財產糾紛為案由提起的訴訟，訴訟請求所要求分割的財產僅限于夫妻二人名下的、所有權歸屬明確的財產，同理以繼承糾紛為案由提起的訴訟，訴訟請求里所要求分割的遺產，也必須是被繼承人生前遺留的、所有權歸屬明確的個人合法財產。故若訴訟請求涉及的財產所有權歸屬存在爭議，法院通常不會在本案中直接處理，只能由主張借名買房關系存在，且該房產為夫妻共同財產或遺產的一方當事人另案起訴，待生效判決明確房產的所有權人系借名人，且系夫妻共同財產或遺產后才能依法進行分割。

以上兩點風險分析讓我們一窺借名買房行為足以引發的多重法律關系以及與之相對應的實務現狀，接下來我們去掉這些復雜因素的介入，淺析一下法院以單純借名買房行為作為訴訟焦點的情形。

二、法院審判的訴訟焦點

（一）借名原因的審查

借名買房行為產生的根源是存在客觀障礙致使借名人選擇冒著風險把房產登記在出名人名下，故法院通常會要求借名買房關系的雙方當事人對此作出合理解釋，否則將會被法院認定為存在過錯。

以案號為（2020）最高法民再328號的案件為例，最高院最終判定本案借名買房關系的雙方當事人之間以規避國家限購政策為目的的《房產代持協議》因違背公序良俗而無效。理論界對于此案的判決說理頗有微詞，但是本案對于法院審判實務卻實實在在地產生了影響，若是遇到類似案件，法官們基本都會選擇類案同判。換言之，為了規避房產限購政策而借名買房將會承擔巨大的風險。

（二）借名合意的認定

1、書面借名買房協議

書面的借名買房協議是證明借名買房關系存在的最直接證據，通常來說，只要法院認定雙方借名買房協議有效，借名人便可以根據該協議請求出名人協助辦理過戶登記，以取得房屋所有權。故對于借名買房糾紛，借名買房協議的效力將是重中之重。

首先，借名買房協議的內容并不能簡單歸類于《民法典》規定的典型合同范疇，故即使借名人與出名人的借名合意體現為書面形式，依然是無名合同，只能依據無名合同的適用規則予以規制——《民法典》第467條“本法或者其他法律沒有明文規定的合同，適用本編通則的規定，并可以參照適用本編或者其他法律最相類似合同的規定。”換言之，盡管近些年來隨著房產限購政策的出臺，實務中借名買房的案件數量劇增，但僅從法律條文基礎的角度而言，借名買房行為缺乏法律明確規定，具有較大的不確定性，風險不可預估。

其次，雖說法無禁止即自由，但借名買房協議作為合同行為也必須受到《民法典》的規制。《民法典》關于合同無效的條款有第144條“無民事行為能力人實施的民事法律行為無效。”第146條“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。”第153條“違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效。”第154條“行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。”

2、案由爭議——請求權基礎是債權還是物權

鑒于借名買房協議對于借名買房糾紛的重要性，此類案件的案由多為合同糾紛，實踐中有部分案件的當事人選擇以所有權確認糾紛、物權糾紛、返還原物糾紛等為案由提起訴訟，但是多數沒有得到支持。

一方面基于保護市場交易秩序的考量，且不說出名人（登記權利人）處置房產的行為是否構成有權處分仍存在爭議空間，就算是該處置行為構成了無權處分，善意第三人亦有權基于善意取得制度取得房屋所有權。在這個前提下，如果法院又直接判決借名人享有涉案房屋的所有權，那么就會違背一物一權原則。故借名買房合同的借名人與出名人即使對簿公堂，借名人的訴訟請求也應該局限于請求出名人協助辦理過戶登記而不是直接確認房屋所有權。另一方面，我國民法已然奠定了物債二分的基石，不動產物權采取登記生效主義，而登記又屬于行政范疇，故若執掌司法審判權的法院直接判決確認物權歸屬，可能涉及在一定程度上超越了自己的權限范圍。

（三）房產代持事實的認定

實務中的大部分借名買房糾紛要么書面協議不規范導致爭議，要么直接沒有書面協議。此時根據誰主張誰舉證原則，主張借名買房的一方，必須充分舉證以證明借名買房事實的存在，否則必須承受舉證不能的不利后果。具體來說，在法庭上，雙方當事人必須針對證據的真實性、合法性、關聯性以及證明目的進行論述，只有舉證達到“高度可能性”標準才會被法院采信，尤其在沒有有效的書面借名買房協議的情形下，當事人必須就借名買房的原因、經過、結果都給出足以相互印證的證據，形成完整的證據鏈才能影響法官的自由心證。

法官在審判的過程中會比較關注以下幾點：

（1）當事人論述的借名買房原因是否具有合法性、合理性。

（2）購房手續，即誰去選房看房，誰和房產中介接洽，以誰的名義簽署的購房合同、貸款合同等。

（3）出資證明，即是否由借名人全款出資購置。

（4）事實支配狀態，即房屋實際由誰占有、使用、收益，房屋權屬證明、購房合同、貸款合同等單證資料在誰手里，由誰實際享有業主的權利義務比如交物業費、水電費、暖氣費等。

三、總結

借名人與出名人可能基于各種各樣的原因選擇借名買房，但借名買房行為屬于典型的“雙刃劍”，借名人或許可以基于借名買房的隱蔽性獲得一定利益，但是同時也必須承擔不動產登記簿確認的不動產權屬與事實上的不動產權屬存在矛盾所帶來的風險。老百姓花錢買房，不論出于什么動機，根本目的還是為了取得房子的所有權，若因一時不慎，竹籃打水一場空，終究有負買房的初衷。

故各潛在的“借名人”需謹慎決定是否真的需要借名買房，縱然迫不得已選擇了借名買房，也最好咨詢專業人士，提前做好風險應對。

本文作者
家理律師事務所實習律師 王芳

教育背景

2022年畢業于中國政法大學法學專業，獲法學學士學位。有多次基層法院實習經驗，熟悉法院工作流程。2023年加入家理，專注于婚姻家事法律服務領域。