2023年：終迎鳳凰涅槃

3月22日深夜，曾經暴雷的恒大發布消息：

恒大破產重組！

在疫情和經濟大勢的多重壓力下，2022年房企經歷了一場前所未有的腥風血雨。

銀行層面三道紅線嚴格鼎立，樓市遇冷去化拉長，房企原先高周轉、高杠桿、高負債的“三高”模式轉不動了。

國企尚有“大腿”可抱，不至于“斷糧餓死”，而民企卻只能靠自己。

資金鏈的斷裂導致多地項目停工爛尾，多項債券預期無法兌現，房企暴雷層出疊見。即使沒有暴雷的民企，在這樣的烈火考驗下，也是困境求生、奄奄一息。

隨著2023年的到來，如今疫情放開，樓市回暖，許多房企尤其是民企熬過了最困難的時刻，如今迎來了鳳凰涅槃。

2022年：民企的浴火之戰

2022年的房地產危機，為何說民企比國企更難過？

根據克爾瑞統計，2022年有近9成百強房企累計業績同比下滑，36家百強房企累計業績同比降幅大于50%，32家百強房企累計業績同比降幅在-50%至-20%之間。

而央國企及混合所有制房企中，保利、華潤、中海、招商、綠城、建發、越秀、華發等8家房企銷售降幅則均在20%以內，銷售業績降幅遠低于民企。

2022年間，民企拿地、操盤整體投資相比央國企及混合制房企也大幅減少。

2022年內，中指研究院統計的22個集中供地城市累計實現土地出讓金收入約1.9萬億元。其中，四批拍地民企拿地占比僅在20%左右。

2022年集中供地拿地企業金額占比|圖源網絡

深圳土拍情況也是如此，2022年內共掛牌38宗居住用地，成交34宗，其中國企拿地25塊之多。華潤斥資203.5億元競得8宗用地，拿地數量最多；深鐵斥資153.7億元，拿地面積最大。

深圳2022年土拍情況 |圖源安居客

根據克爾瑞統計的2022年1-10月中國房地產企業操盤榜，操盤金額、面積前20的房企中，僅有碧桂園、龍湖、融創、美的、旭輝、新城、建業7家民營企業上榜，其余都屬央國企及混合所有制企業且排名占據榜單前列。

2022年1-10月房企操盤TOP100節選|圖源網絡

不僅如此，在融資方面，民企也更難。

無論是整體融資規模，還是單企業融資能力，民企與央國企差距都非常大，尤其是在三道紅線的信用危機之下，民企的融資難現象日益突出。

相比央國企，民企融資規模占比逐月下降，民營房企融資難的問題自2021年以來就開始日益突出。

克爾瑞監測的100家樣本房企數據顯示，此前2020年時，民企融資占比能大致達到70%-80%，而自2021年8月后逐步跌落至20%-40%。

歷年民營房企融資額情況 |圖源網絡

央國企及混合所有制房企的數量僅占27%，但融資總量在2021年和2022年分別占比達到49%和73%。2021年及2022年民企的融資總量則同比下滑45%及66%。

在銷售業績大幅下滑和融資困難大幅上升的雙重夾擊下，地產民企比國企所受到的沖擊要大得多。

而隨著2023年的到來，疫情放開、救市政策發布，房地產行業迎來回暖，不少民營房企鳳凰涅槃，迎來新生機。

針對民企的困境，在剛結束的今年兩會上，上層定調強調正確引導民營經濟健康發展、高質量發展。

政府工作報告也提出要“為各類所有制企業創造公平競爭、競相發展的環境”。最高人民法院工作報告指出“依法保障公平競爭，促進民營經濟健康發展、高質量發展”。

▌恒大：走出債務重組第一步

3月22日深夜，恒大發布了一份超過價值千億的境外債券重組協議，至此，恒大境外重組方案終于浮出水面，邁出了債務重組的第一步。

這份協議有幾大重點：已與債權人特別小組就擬議重組的核心條款達成具有約束力的協議，恒大境外債券將于3月31日最終重組。

事實上，恒大的復蘇早已啟動。根據中國恒大公告，截至2023年2月末，本集團已完成保交樓任務交付42.1萬套、4,882萬平方米建筑面積的任務，涉及515個項目。

恒大方面表示，未來三年，公司的核心任務是保交樓，將努力保持復工復產維持有序運營。

恒大重組消息 |圖源網絡

▌碧桂園：全力以赴打好翻身仗

碧桂園2022年間也經歷了融資收緊、銷售下滑、評級下調等挑戰。2022年年初，碧桂園管理層就判斷2022年市場形勢仍然嚴峻，強調要有歸零思維，過緊日子。

根據碧桂園(02007.HK)發布業績預告稱，預期截至2022年12月31日止，2022年度公司股東核心凈利潤介乎約10億元至30億元，預期股東應占虧損介乎約55億元至75億元。

2022年前11月，碧桂園累計全口徑銷售金額為4412.9億元，盡管利潤下滑，卻仍穩居行業首位。2022年11月24日至12月2日，不到10天時間碧桂園已獲得了10家銀行超3000億元綜合授信。

碧桂園集團2023年首次月度管理會議上號勉勵大家堅定信心、全力以赴、用足政策，召全體員工”做好當下工作，打好2023年“翻身之戰”。

2022年碧桂園銷售額TOP1|圖源網絡

▌龍光：嚴格落實保交樓

2022年8月，龍光集團的現金流出現危機，資金鏈斷裂。對于16億美元（折合成人民幣大約 110億元）的共5筆境外美元債券，停止支付本息，正式宣告暴雷。

直到2023年3月13日，龍光集團發布公告稱，就境外美元債券已制定出一個延期兌付的方案草稿，發送給了境外美元債券的持有人，或者是他們的法律顧問。

2023年3月13日，龍光集團（03380.HK）發布2022年盈利預警，截至2022年12月31日止，集團預計在2022年度將錄得凈虧損約70億元至90億元。

2022年，龍光嚴格落實政府工作要求，始終把“保交付”定為首要任務，按期履約交付，提升交付服務體驗。全年公司共計完成項目交付6.1萬套，合約交付率100%。

龍光拖欠境外債券 | 圖源網絡

▌佳兆業：迎來港交所復牌

2021年11月，因合作理財平臺錦恒財富兌付逾期，佳兆業的債務危機開始爆發。

此后由于佳兆業美元債未償還、境內債違約及交叉違約等一系列事件，加上2021年年報難產，2022年4月1日，佳兆業在港交所正式停牌。

根據佳兆業集團控股有限公司（01638.HK）發布的盈利警告，集團預期將于2022年度錄得虧損凈額介乎約人民幣120億元至人民幣140億元。

盡管虧損額巨大、深受債務危機，佳兆業也總算挺過了2022年的至暗時刻。

3月9日，佳兆業正式宣布公司于3月10日起在港交所復牌。進入2023年以來，佳兆業的債務重組計劃也進展迅速，截至目前，已有超過80%的部分與相關債權人達成協議。

佳兆業復盤公告| 圖源網絡

▌卓越：資本市場高度認可

憑借著對于低杠桿的控制和穩步的發展方略，深圳老牌民營房企卓越集團2022年但卻表現優異，企業發展不但沒有受限，還有了飛躍，2022年，卓越集團銷售排名躍升至全國TOP23。

自2023年開年后，卓越集團連獲資本市場認可。2月17日，卓越集團亦完成美元債券部分回購注銷，并于3月1日兌付2023年所有到期美元債。

2月21日，卓越集團旗下全資子公司卓越商管成功發行第二期中債增全額擔保中期票據人民幣4億元

截至2023年3月，卓越集團已與三家銀行簽署戰略合作協議，累計獲400億授信額度，為企業可持續發展提供充分的資金與信用支持。

卓越與郵政儲蓄銀行簽約 | 圖源網絡

▌星河：走好輕資產、深耕路線

2011年，星河地產為了上市準備，在深圳、廣州、江蘇、天津、北京投資超100億大規模擴張。星河集團商業板塊在2020年上市后，由于地產行業的下行，逐漸投入到了輕資產運營的領域。

2022年市場極度下行，星河集團的重點板塊城市更新集團被合并到地產集團，華南區域的舊改業務基本上都處于暫停狀態。

星河地產+舊改兩個業務方面都在急速萎縮，從地產總部到區域公司都迎來了一次規模化的裁員動作。2023年3月8日，有消息稱星河地產兩位元老副總裁高管也退休離職。

預計未來，星河集團地產開發板塊也是以深耕區域為主，不會投資重資產業務。

星河CoCopark | 圖源網絡

以上幾家都是深圳人所熟知的頭部民營房企，具有強大的資金實力，熬過了2022年的腥風血雨，如今項目交付、資產重組、股市復盤、重獲融資。

許多企業也借此調整了發展方向和風險把控，摒棄了原先“三高”的模式，轉向更為健康的發展模式。

隨著國家對于房地產和民企的支持，民營房企們經歷火的洗禮，終于迎來鳳凰涅槃，未來也將更可持續的發展。