自去年雙十一，留香園開啟“7折清倉”鉅惠后，蒲州板塊的房價在“大甩賣”的環境里一去不返，板塊內多個新盤相繼推出7.1、7折的優惠力度。

相比新房價格的“無底線”，二手房業主也在遭受暴擊。從掛牌價和實際成交價來看，不少房東忍痛割肉，也有房東還在苦苦掙扎。

而作為二手房風向標的法拍房，也接連出現流拍現象。什么原因，一起看看。

其實，蒲州板塊也曾在年初迎來過“高光時刻”，即2月21日成交的吾悅廣場瀾悅府8幢1603室法拍房。

該房源報名人數高達21人，經過96輪的競價，以293萬元的總價成交，成交單價約2.66萬元/㎡，溢價率高達60%。雖然虧損了三年的房貸利息，好在成交價不算太低，也給許多房東帶來了信心。

圖源阿里法拍

但好景不長，年初那一波行情短暫回暖后，又急劇降溫。因此，板塊內最近幾套次新法拍房接連流拍。

如4月4日翠湖里2幢901室法拍房，以約614萬元的起拍價掛拍，兩個車位按25萬元/個來計算，扣除后房源含裝起拍價約564萬元，折合單價約3.24萬元/㎡。

而該房源開盤時惠后含裝單價在3.4萬元/㎡左右，相比之下法拍房只便宜了1000元/㎡，吸引力不夠，房源也隨之流拍。

5月30日該房源二拍，將起拍價下調約123萬元，起拍價約491萬元，折合單價約2.5萬元/㎡，再次因無人報名流拍。

圖源阿里法拍

6月16日，遠洋世紀宸章1幢302室法拍房以約207萬元的起拍價掛拍，折合單價約1.98萬元/㎡。相比開盤時惠后含裝單價約2.26萬元/㎡，約有2800元/㎡價差，但還是吸引力不足，因無人報名流拍。

圖源阿里法拍

通常來說，法拍房的起拍與市面上的新房、二手房存在一定的價差。相較之下，既能省去等待新房交付的時間，而且次新法拍房房齡較短，房屋內部大都還保留著房開交付時的樣子，小區整體品質也會優于老小區，有一定性價比。

如果說遠洋世紀宸章流拍是因為起拍價沒有吸引力，那翠湖里二拍時的價格 （起拍價約491萬元，折合單價約2.5萬元/㎡） 應該非常有“誠意”了，卻依舊流拍。

筆者以為有以下幾點原因：其一，樓市整體行情下行，導致新房、二手房成交停滯。年初樓市因疫情放開、積壓的置業需求等原因，令行情有了短暫回暖，連帶著整個樓市有了起色。

這一點從瀾悅府的法拍房不難看出，但隨著這一波置業需求過去，行情再次回到從前，直到現在還未恢復。

蒲州板塊夜景圖/來源龍灣發布

其二，蒲州板塊整體庫存量大。作為城市向東的第一站，蒲州板塊近年來的發展可謂迅猛，城市界面更是有了質的飛躍。尤其是在吾悅廣場進駐板塊并建成投用后，周邊的新房價格更是一路高歌猛進。

新房方面，在售的有融創凱迪中心、未來旭輝城、祥生九玥府、未來之城等，待售的有龍灣國資高新區HX-22-B04地塊、凱迪開發區西單元C-05a-1地塊，新房庫存充足。

再看二手房，新交付小區不少，瀾悅府、璟悅府、翠湖里、遠洋世紀宸章、綠城留香園、博悅灣等。

數據來源貝殼找房

當然，掛牌價和實際成交價仍有一定差距。以遠洋世紀宸章為例，在貝殼找房上，該小區二手房掛牌23874元/㎡，且有兩套成交記錄。其中，1月29日成交的建面約104㎡房源，成交單價也才2萬/㎡出頭。

圖源貝殼找房

相比之下，6月16日遠洋世紀宸章同面積段的法拍房源起拍單價僅1.98萬/㎡，價格更低卻沒人要。也從側面說明，接下來的房價還將持續下行。

房價縮水的窘境，其實早在區域土地出讓時的價格中就能見曉端倪。

去年8月，凱迪以12.68億競得溫州市核心片區開發區西單元C-05a-1地塊溢價率0%，成交樓面價約7493元/㎡，其中住宅樓面價約11242元/㎡。

圖源拿地寶

比2018年8月拿地的遠洋世紀宸章12568元/㎡樓面價還要便宜約1000元/㎡，而世紀宸章開盤毛坯惠后均價約2萬/㎡。

顯然，蒲州板塊的房價已經擠出大部分的水分，卻仍然沒人接盤，或許，擠擠還有不少水。