30天內，三家有流量、有標簽的地產公司，發生了董事會換屆或改組。

6月16日，綠城中國。四名董事退選、連任。

6月25日，遠洋集團。中國人壽提任三名董事入局。

6月30日，萬科集團。郁亮連任，獨董到期改選。

臨近換屆的金地集團，凌克連任應無懸念。????????????

這種時間表上的巧合，把它們組合在一起后，呈現幾個特殊的公約數：

第一，權力交接，波瀾不驚。

第二，都是混合所有制的地產代言人。

第三，迄今為止，四家公司都守住了最大的體面，沒有一例公開市場違約。

那么，這三個公約數最大的現實意義又是什么？

看客者眾，見仁見智。

杰總認為，在地產國有化大局已定的悲觀情緒籠罩中，這些公約數組合為中國的房地產行業開出了不同的藥方，告訴諸位，地產國有化之外，仍有另外的市場化道路可以走。

用更直白的話說，一間地產公司，哪怕是個上市公司，有更多的5%以上股東透過董事會分享權利、監督制衡，在地產的急剎車年代，可保平安，足以救命。

這四家公司，是本輪地產大周期里的特別幸存者，更是最有說服力的例證。

但是，如果我們要預測更遠更長周期里的地產局勢，并尋找一個代言者，萬科可能是取樣的最佳樣本。

今天的萬科，從規模體量到財務安全度，從身份屬性到公司治理，幾乎又一次成為全行業信心來源的載體，不管此刻你喜不喜歡萬科，這個判斷就像宿命一樣呈現在大家的眼前。

喜歡與否并不重要，大家都在一條船上。在市場、政策、周期的夾縫中，地產人命運共同體，從未像今天這般真實可信。

過往的預警，令萬科一次次封神。當下之局勢，它行業預警雷達的角色，依然有效。

三年前的今日，萬科開了一個股東大會，呈現了。

三年后的今天，萬科再次召開股東大會，毫無懸念的連任進入2.0劇情。

從1.0到2.0，同樣的人選，卻是懸殊的難度，不同的故事。

如果說2018-2020是困難模式，那么，2020-2023則是登月模式。

困難模式下，萬科一如既往提出了很多新概念，率先進行了收斂聚焦鞏固基本盤，但是最令行業人難忘的卻是它嗡嗡作響的預警雷達。

郁亮就站在這些行業事件的中心位置，事后看雖然他享受著預言者的聲譽，但是彼時彼刻，他與萬科遭遇的質疑與嘲諷相當之多，以至于今天回顧往事，很多人的記憶只是「活下來」。

登月模式下，郁亮進入擔任董事會主席的第二個三年任期，這三年時間，地產形勢已經無需判斷，肉眼可見地向下墜落。應對而不是判斷，才是頭等大事。

這三年大家面臨的是同一個局勢。這是一場同題競賽，你如何答題，許多同行都要等著參考答案。

我嘗試列舉一個印象中的郁亮三年大事清單。

1，2020年6月，郁亮喊出地產管理紅利。

2，2021年初，萬科成立OKR推進小組，首次在地產引入OKR管理工具。

3，2021年中，萬科成立地產開發經營本部，從區域收權。

4，2022年3月，萬科2021年度利潤下降，歷史第三次，郁亮公開致歉，主動降薪九成。

5，2022年9月，萬物云IPO。

6，2023年1月，萬科與建信成立百億元長租基金平臺，旗下首批6個長租項目首次資本化。

7，2023年3月，萬科2022財報利潤，止跌企穩。

每個人對往事的感覺不一樣，但是我之所以對這幾件事格外有感覺，是因為它們幾乎都在同行中引發了回聲。

比如，管理紅利。

2021年12月，我寫原來，大家都在刀刃向內。

在此之前，從當年5月開始，董小姐至少報道了碧桂園、中粱、新城控股、龍湖、綠城等至少五家房企開始了組織管控的變革。這些公司案例，距離萬科的變革，不過數月。

管理紅利，OKR風潮，組織管控，從來不缺少人說，萬科不是在造詞，就是在造詞的路上。

但是事后看，這些來自同行的回聲，顯得非常有態度。

再比如，第二曲線。

在郁亮版萬科的第二個任期內，萬科的經營服務類業務，已經漸成規模，成為財報中非常顯著的存在。

雖然萬物云在一個估值大回歸的大行情下上市，市值不盡如人意，但是，這是萬科的經營服務類業務第一次被公開定價，它的收入貢獻已經歷史性地邁過了300億元大關，排在后面的還有長租公寓，商業、物流，冰雪等，正等待著屬于有朝一日自己的資本時刻。

與很多同行相比，萬科在這一輪大周期里，沒有賣掉自己的未來，而是實現了開發與經營服務的齊頭并進?？紤]到經濟大環境，這個「第二曲線」的故事含金量，比以往的成色更足。

最后是令人印象深刻的承諾。

2022年3月，2021財報公布后，郁亮為公司業績下降而公開致歉，這個突發的舉動在這一屆同行里非常另類。我在一篇中戲謔說，這幾乎相當于對同行的綁架。

但是，更令人印象深刻的是，僅僅一年之后，萬科便實現了利潤的止跌企穩。

沒有對比就沒有傷害。正因為行業大面積出險，諸多地產公司朝不保夕，這種承諾兌現的能力，才顯得格外稀缺。

從行業位次看，三年來，萬科守住了它的名次，確保自己依然在前三甲行列，沒有債務違約，交付了34萬套。

寫作本文時，與一個前萬科的朋友交流，他說，不管對股東，還是對員工與客戶，公司安全才是最大的負責與體面。

我聽完后覺得，這句點評應該可以終結掉圍繞公司與個人的很多抬杠與辯論吧。

不過，我還想說的更多。

在我的感受里，很少有公司像萬科這樣，它的諸多動作具有很強的外部性。它明明是基于公司自身業務邏輯的判斷或行為，但是卻經常在同行那里引發反應。就像阿里一樣，有時候它是管理創新的來源，但在外界看來，這些動作向行業輸出了內卷的力量。

今日之后，郁亮將開啟自己的第三個董事會主席任期。

此時此刻，堅硬了20年的買房剛性信仰正在破碎重構之中，從供給側到需求側，地產行業都在發生趨勢性的變化，對大趨勢的定性與小趨勢的捕捉，決定著下一個三年的名次、能力與命運。

對于所有2023屆地產董事會而言，它們不得不回答以下問題：

1，未來三年，怎么應對經濟與地產縮表？

2，未來三年，在哪些區域投資？

3，未來三年，如何與新趨勢共舞？

30日下午，在回答投資人提問時，郁亮輸出了對未來地產趨勢的預測。??????????????

他說：???

1，消費者需求更新迭代速度很快，市場不會飽和。房地產常做常有，常做常新，汽車與手機都是在行業完全成熟后不斷長出新的分支，并且逐步取代了原來的主干，房地產也會經歷這個過程。

2，新時代的地產機會，在于能否真正建立起全場景的綜合競爭力，不能像傳統模式下一味靠拿地和融資，否則買得越多，錯得越多，融資越多其實越不安全。

3，持續聚焦三件事：一是，提高開發業務的管理水平；二是，經營、服務業務已經完成0到1、1到10，通過了商業邏輯檢驗與可復制性驗證，接下來要擴大競爭優勢，不斷培育優質資產；三是，保持行業領先的信用水平。

在地產舊時代的尾聲，大家集體進入無人區。正因為局勢逼人，我們才抬頭望向最可能有答案的那個人。

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