重慶最具爭議的板塊，當屬中央公園板塊。可曾想過，一個離重慶核心差不多20公里的板塊，房價一度看齊兩江四岸核心區？

10年間，中央公園板塊可以從均價8000多到1萬8千多，漲幅確實可觀。

但另一面是，價格波動也很大，這是跟隨地價來的，高峰期21年上半年一大把高價地，甚至突破1.5的樓面地價，至今都沒有打破。可是占的高，跌的也慘，近期有7/8千的地價，跌的時候也蠻慘的，差額近一半，讓那些高位站崗的開發商情何以堪。

所以中央公園有一波房價回調也是正常，今年上半年板塊內有好幾個開發商，打價格戰，一度掀起整個重慶的價格戰。

中央公園新房的供應量確實不小，最近幾年都是霸榜銷量榜no.1的常客，今年上半年銷售TOP20的名單里面有5個項目是中央公園的，從榜單可以看出，改善這個維度來看，大平層在核心區，洋房產品還得看中央公園。

數據來自銘騰

不可否認，從房價來看，中央公園是有回調的，先整理一些悲觀論點。

1）地價的大幅下挫天然帶來負反饋，前面有講，面粉與面包的關系，地價下跌幅度這么大，難免不會影響房價的預期信心。

2）與城市核心距離較遠，雖說2300畝中央公園實景打造，全世界暨紐約中央公園、倫敦海德公園之后第3大城市公園，但前面2個公園都在城市的核心位置，城市公園肯定是好的模式，但是整個城市需要流通、交換，距離是硬傷，改變不了。

3）供應量過大，持續成交量能排名重慶第一的板塊，是因為供應量也很大，且周邊的供應量都很大，有蔡家、悅來、水土、空港、禮嘉的分流，都是新區，組成龐大的新房供應集群。

4）西區的分流，過去10-20年，重慶一路向北發展，締造兩江新區，塑造渝北GDP第一，目前北區的發展從土地上來看是已經到達極限了，但一個城市的資源和財力是有限的，我們未來會一路向西發展，這是契合成渝一體化發展戰略，且只有向西還有大面積平坦未被開發之土地，有科學城全國概念的加持，第二機場建設。以后北區依然會大力發展，但更多重心我覺得是在西區的，至少也會被分流。

5）產業發展需要時間，如果是橫向和照母山板塊比，中央公園的產業還是要差不少，或者說尚需時間，照母山周邊有各種星、互聯網產業園、汽車產業基地等，都是賺錢的行業。而中央公園周邊有數據谷、水土、空港、龍興等的產業，這些產業有想象空間，但目前量級和能級都還差些意思，且這些客群會被當地的住宅分流，中央公園自身寫字樓的入駐情況也需要培育。產業是支持一個板塊房價的重要因子，目前是短板項。

6）二手房交易疲軟，二手房掛牌量不小，但成交量相較其他板塊并不算高，流通性堪憂。同時雖然號稱600萬方的商業，兩江國際商務中心很多已經開業，但是運營情況及人流量仍有提升空間。還有就是整體的入住率也并不是很好。

說了一大堆，我是想表明我的觀點，中央公園板塊短期我是看空的，但長期看多。

中央公園未來還有崛起的可能嗎？

雖然爭議點很多，但我認為中央公園依然是重慶7大蕞優秀板塊之一，接下來談談

中央公園的有點及機會點。

01

【規劃】超前規劃，一路向北少有平坦地

中央公園可謂真的是大手筆超前規劃，2300畝的公園，很多ZF單位先進駐，商業、醫療配套先整好，教育、軌道配套都是頂級，未來還會有博物館等市級配套設施。

這么宏大的規劃，顯然中央公園不是按照衛星城的概念去打造，而是要再造中心，是對標觀音橋的，這個中心輻射范圍是很廣的，包括悅來、水土、蔡家、禮嘉、兩路空港、龍興，甚至是長壽、廣安。

所以道路規劃7橫7縱，目前已經通車的軌道線路就有3條，你對標一下照母山就感覺到差距了。離江北機場很近。

還有很重要的一點是中央公園是一路向北，少有的大面積平坦地，很宜居，很舒服，北區的大后花園，最宜居的板塊，沒得之一。

02

【配套】商業、教育王炸級落地

不玩虛的，玩的就是真實。

兩江國際商務中心以這么快的周期超前落地，這本來就是個奇跡，這么大體量，品牌集中度，造重慶最快速度。只是也許我們需要一點耐心，觀音橋發展到現在的狀態是經歷了20年的發展的，中央公園作為北區新中心，新商圈，才開業2年不到的時間，再看18年，我們再來評判。

另外就是教育，七龍珠+五朵金花，渝北八中本部，數據谷八中，人和街小學，巴蜀小學等。教育維度最優板塊之一，無需多說，這也是支撐萬科璞園能持續熱銷的另一主因。

03

【產業】產業發展空間巨大，中心輻射力

前面有講，雖然目前中央公園板塊產業不是很強，但是未來可期，數據谷、水土、蔡家、兩路空港、龍興的產業未來是可期的，數字經濟，汽車。

只是需要時間，同時中央公園在中心，且最宜居，居住最純粹，他是可以輻射這些周邊的產業的，長此以往，會有持續的人口流入，支撐房價。

綜上，對于中央公園板塊，依然是短期看空，長期看多。

至于這個時間需要多久，我覺得是新房市場及存量市場達到某種程度的平衡才行，也就是新房和二手房的銷量逐漸平衡，而不是目前的新房成交遠大于二手房。當然這個周期不會短，個人預期是3-5年。對于投資，目前購買中央公園不是特別好的窗口期，或者是你愿意持有時間超過5年，且需要淘到足夠的筍盤，這樣你的持有成本足夠低，風險可控。當然如果是自住就不用太考慮，中央公園真的是重慶最宜居的板塊。