近期整個樓市氛圍非常乏味，除了被多次提及的存量房貸問題外，就是近期中考話題，除此之外，這幾天國貨小突然發布提前三年落戶的限制，正好就聊聊這個話題。

提前三年落戶

福州原來只有金山小一所采取了這個政策，去年新建的金閩小，劃片金山中，也采取了同樣的限制，從做法來說也算合理。

今年突然有三所學校宣布這個政策，看上去有點意思。

首先是6月初劃片公布時，位于東二環的榕博小、位于五四北的象峰小學部，都采取三年限制。

隨后就是這幾天發布的位于臺江區的國貨小。

由于福州目前采取6年一學位，再加上提前三年落戶，這幾個學校劃片的樓盤，相當于購房者需要持有9年以上，可以說周期不短。

從目前的發展來看，這個政策唯一效果就是減少二手流通量。

不過從目前發展來看，這個政策并沒有跟限制學校的成績有太大關系，主要是來自劃片的學生數量。

保利香檳

在舉例之前，分享一下網友的留言，目前二手成交數據主要來自貝殼和幸福里。

網友給出的信息：貝殼的成交案例是平臺自身審核過的，幸福里很多數據是從業人員報上去，并沒有驗證，甚至有些是個人買賣報上去。

這次舉例就主要以貝殼成交做參考，首先就是東二環，群友經常分享的保利香檳。

2023年：67平米，精裝，中層，成交單價2.88W，總價196W。

2021年：67平米，精裝，高層，成交單價3.56W，總價242W。

從這個戶型的歷史成交來看，2019-2022年，成交單價在3.4-3.6W。

2022年底開始，出現價格下降，跌到3.1W左右。

2023年6月開始，直接跌破3W，近期成交這套2.88W，刷新了近年的新低。

對于當初3.6W的成交單價，相當于跌了7K+，總價跌了46W，下跌20%。

對于保利香檳來說，位于板塊核心區，定位超級大盤，算是板塊最知名的樓盤。

除了67平米的小戶型外，還有45平米的單身公寓，從成交走勢來看，基本類似，從最高峰3.6W，近期跌破3W。

從掛牌案例來看，還有高層精裝2.82W的房源，發布4個月，無人關注。

對比成交來說，這個價格更低，至于最終成交，是否會被砍價，只能說概率不低。

再選擇一個大戶型做對比，從114平米的房源成交來看，在前3年，成交均價在2.9-3.1W。

對比同時期的小戶型，單價低了不少，整體來說目前價格波動還不算太大。

分析：對于保利香檳國際出現的價格波動，從樓盤出發，項目定位超級大盤，配合高層住宅，大體量的房源，一直壓制二手市場，特別面臨行情波動，這種項目基本都是首當其沖。

同樣的表現還有閩江世紀城等。

從項目區位出發，位于東二環核心區，周邊地鐵、商業、學校，全部都不缺。

至于當初為何小戶型單價會如此高，主要也是與周邊當時的出租市場有關。

如今福州的整個房租市場，表現都不算亮眼，同時目前東二環板塊周邊，大量安商房交房，比如位于二環內的塔頭，鶴林公園以東的2.5環，這些都存在上萬套的安商房。

這些項目在去年疫情管控的時候，也可以發現大量出租戶的身影。

正是由于出租市場的壓制，導致這些小戶型市場也受到了壓制，影響了房價。

當然如今又來一個提前3年落戶，對于榕博小+晉三中，一直以來都是雷聲大雨點小。

在沒有數據支撐下，被市場渲染的溢價并不低，學區功能房一直以來也是小戶型最大的賣點。

不過如今還沒看到成績，卻迎來3年限制，很明顯對炒作的打擊力度并不小。

綜上，對于保利香檳的小戶型，面對天量安商房的租房市場沖擊，以及自身學區溢價的炒作，面臨提前三年落戶的壓制，可以說負面雙重打壓。

金閩小區

在聊完東二環的保利香檳后，來聊聊去年劃片變更的金閩小區，這個對口金閩小的安置房。

可以看到二手市場的房價差異非常大，近期成交案例：

45平米：低層，簡裝，單價2.99W，總價135W

137平米：高層，精裝，單價1.76W，總價242W

這個劃片金閩小的安置房，雖然劃片變更，看上去帶來利好，不過從具體房源出發會發現，真正享受到溢價的只有45平的小戶型。

從歷史成交來看，61平米、91平米的房源，對2019、2020年的成交來看，在劃片公布后，并沒有出現太大的價格波動。

至于受影響的45平米的小戶型，單價達到3W左右。

此時對比上面，可以發現：東二環核心區純商盤的小戶型，單價還不如金山老舊安置房的小戶型。

只能說小戶型的學區溢價并不低，當然金山中的成績如何？

從今年的特招表現來看，非常一般，目前還沒有喜報出現，看上去前景不佳。

要是最終出現成績波動，對于這樣溢價的房源，風險并不低。

畢竟這個項目的大戶型還不到1.8W，差價可不小。

國貨小

最后聊聊國貨小，對口福八中，算是臺江區的扛把子。

對于另外一所對口臺三小，最典型的案例就是群升國際，之前分析過。

項目小戶型，依靠當初的炒作，配合近年學校不算太優的表現，整個房價出現了較大的波動。

來到國貨小，項目劃片不少，最典型的就是超高層的大平層住宅，世茂儷園、臻園，還有近期舊改的祖廟新村等。

當然除了這些項目外，還有被多次刷屏的錦頤公館。

這個前身就是知名的阿波羅酒店，因債務問題，推出小戶型房源。

這也是一個非常典型的類SOHO住宅，一層多戶(4梯37戶)，土地年限短，物業費偏高等。

除了住宅產權外，其他表現跟soho基本沒有區別。

項目主打就是劃片國貨小，售價2.3W，甚至還嘲諷了一波金山的學區。

從這個項目的單價來看，可以看得出來，國貨小的可能也沒有太多溢價。

如今國貨小被提前三年限制后，這個項目的流通性也面臨了利空。

盤點總結

從目前提前三年落戶的政策突然變多來看，其實也可以發現端倪，基本都是因為教學資源無法匹配周邊的劃片生源。

比如今年的榕博小，在前2年就已經透露生源過多，導致新盤可能存在無法劃片的可能。

這次的國貨小，在劃片公告里面，還特別標明：一年級新生上課地點為寧化小學教育集團雙杭校區。

可以說這些學校都是典型的生源無法承載，從而推出這個政策。

從發展來看，這樣的情況可能還沒有結束。

對于購房者來說，無非是多評估看看意向區域的劃片情況，生源和配套情況，一旦有無法承載的情況，出現這樣的政策，基本都是利空。

不管這個限制的小學，是否有成績表現，在二手市場的限制，都會打壓流通性，特別如今學區的熱度也有所下滑，一旦遇上這種政策變化，很容易短時間內受到沖擊。

對于福州的學區房，可以發現基本溢價都集中在小戶型房源身上，但是從過往表現來看，一旦成績下滑，炒作氛圍下滑，或者市場冷淡等，這些小戶型高溢價的房源，跌起來也是最狠的。

特別如今長周期的居住綁定，小戶型在未來的表現，只能說并不太看好。