我是紫沐，這是我第343篇日記。

上篇日記（為什么你買新盤總踩坑？），聊了聊新盤的定價(jià)模型，怎樣的新房才算有性價(jià)比，可點(diǎn)擊鏈接了解。

感覺(jué)這兩天大家都在聊認(rèn)房不認(rèn)貸。

我覺(jué)得如果廣州能跟進(jìn)這個(gè)利好，會(huì)有三類人從中受惠。

第一類是外地來(lái)廣州買房的剛需。

他們往往在老家的時(shí)候，就把貸款用過(guò)了，按現(xiàn)在的政策，最多只能四成首付。

還有些是老家房子賣不掉，房貸沒(méi)還清的，按現(xiàn)在的政策得七成首付。

那如果認(rèn)房不認(rèn)貸，這些剛需都能重新拿到三成首付資格。

從上車難度來(lái)說(shuō)，真的降了好幾級(jí)。

第二類受惠群體是市區(qū)改善置換客。

置換嘛，首貸資格基本都用過(guò)了，以前通常是四成首付去搞。

那認(rèn)房不認(rèn)貸，同樣給了這批人重新用三成首付的機(jī)會(huì)。

畢竟賣一搞定，名下就沒(méi)房了，再買一的時(shí)候，就成了首套，能享受優(yōu)惠。

第三類受惠群體，是豪宅買家。

大面積的非普通住宅，按現(xiàn)在的貸款政策，只要有過(guò)記錄，就得七成首付。

而講道理，能直接第一套就買豪宅的鳳毛麟角。

大多都是一級(jí)級(jí)置換上去的，按揭杠桿就被卡得很死。

以前為了破這個(gè)限制，會(huì)用到其他金融工具。

雖然安全性和利率也ok，但畢竟存在風(fēng)險(xiǎn)，買家多少會(huì)忐忑一下。

但現(xiàn)在要是認(rèn)房不認(rèn)貸，就完全不用擔(dān)心。

只要把舊房子結(jié)清，直接就能三成首付買超豪，對(duì)豪宅市場(chǎng)肯定是利好。

所以復(fù)盤認(rèn)房不認(rèn)貸，威力是真不小。

剛需的、改善的、豪宅的，不同客群都照顧到了。

而且限貸這一塊，新盤一直比二手更難破解。

換言之，認(rèn)房不認(rèn)貸對(duì)新房市場(chǎng)的利好，還會(huì)更充足一些。

有粉絲說(shuō)，之前一直覺(jué)得，真正的利好不會(huì)這么早出。

因?yàn)殄N的時(shí)候吹過(guò)很多牛逼，發(fā)現(xiàn)錘過(guò)頭了又急急忙忙舔回去，多少有點(diǎn)丟面子。

但很明顯，在丟面子和活下去之間，操盤手選擇了后者。

我說(shuō)這很正常，因?yàn)椴俦P手都是實(shí)用主義。

前兩年錘樓市，他們是真覺(jué)得要這么做。

只是絕大部分操盤手，都低估了錘樓市的后遺癥和慣性。

等他們發(fā)現(xiàn)不救不行的時(shí)候，下墜趨勢(shì)已經(jīng)很難拉回來(lái)了。

就像碧桂園，去年還表現(xiàn)得很安全，政策環(huán)境也轉(zhuǎn)好了。

但今年還是進(jìn)了ICU，因?yàn)橄聣嫅T性還在。

操盤手也明白了，不出大利好落地，不把下跌慣性止住，吹再多風(fēng)也沒(méi)用。

所以各種招出得越來(lái)越快。

這挺好的，雖然不認(rèn)，但絕對(duì)會(huì)改，我覺(jué)得是好習(xí)慣。

因?yàn)轭^鐵在市場(chǎng)上真行不通，不信你看看碧桂園。

碧桂園失敗的原因，就是資產(chǎn)基本都集中在三四線城市。

而現(xiàn)在這環(huán)境背景，只有大城市，才有房地產(chǎn)。

至于三四線小城市，行情來(lái)了最后漲，橫盤來(lái)了最先跌，救市需要還得做炮灰。

把資產(chǎn)重倉(cāng)這些地方，自然就很危險(xiǎn)。

我想碧桂園不是沒(méi)發(fā)現(xiàn)這點(diǎn)，也嘗試過(guò)做轉(zhuǎn)變，但為時(shí)已晚。

畢竟居安思危，說(shuō)起來(lái)容易做起來(lái)難。

碧桂園這套重倉(cāng)三四線的打法，以前絕對(duì)是吃過(guò)肉的。

吃的就是城市化的第一波，從農(nóng)村到縣城，從縣城到三四線小城的人口轉(zhuǎn)移紅利。

但城市化的發(fā)展路徑是會(huì)變的。

當(dāng)資源高度集中在一線城市和部分強(qiáng)二線城市，就會(huì)有進(jìn)一步的分化。

三四線城市有實(shí)力的買家，會(huì)繼續(xù)向頭部城市轉(zhuǎn)移。

而高凈值人才流失，也會(huì)讓三四線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展變慢。

疊加內(nèi)部的供過(guò)于求，樓市就會(huì)加速進(jìn)入買方市場(chǎng)。

作為開(kāi)發(fā)商，在這種地方重倉(cāng)，要變現(xiàn)會(huì)非常難，只能打價(jià)格戰(zhàn)。

所以很多有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商，很早就調(diào)整了拿地思路。

更多把資金集中在頭部城市做開(kāi)發(fā)，減少三四線城市的布局。

甚至進(jìn)一步分化，只在頭部城市的核心板塊拿地，連郊區(qū)地塊都少碰。

但反過(guò)來(lái)看碧桂園，明顯就是方向選錯(cuò)了，還停留在10年前的思維模式。

而一旦方向選錯(cuò)，越努力越危險(xiǎn)。

所以碧桂園從頭部房企到搖搖欲墜，高周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)模式固然是原因之一，但錯(cuò)誤的布局思路同樣是致命傷。

那舉一反三，我們作為購(gòu)房者，選籌思路也是要跟著迭代的。

既然城市化在加速演變，甚至頭部城市還有中心化的跡象。

那像以前那套，無(wú)腦囤面積疊負(fù)債，構(gòu)筑資產(chǎn)包的模式，就不能再用了。

后面我們的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，要更追求質(zhì)量，而不是數(shù)量。

比如把三四線城市的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)變成頭部城市的核心資產(chǎn)。

比如把邊郊板塊的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)變成核心板塊的稀缺資產(chǎn)。

哪怕多換一，也是要換的。

因?yàn)榈冉?jīng)濟(jì)和人口從三四線城市流出，從邊郊板塊流出。

相應(yīng)的城市或者板塊，規(guī)劃兌現(xiàn)的速度會(huì)更慢，天花板也會(huì)變低。

而無(wú)法提供回報(bào)的資產(chǎn)再多，也不如一套能分享城市發(fā)展紅利的資產(chǎn)，來(lái)得更有意義。

所以一直說(shuō)的置換，改善置換，不止是單純居住體驗(yàn)上的提升。

讓資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更穩(wěn)健，讓財(cái)富能更牢固地掛鉤城市發(fā)展紅利，更是改善置換的內(nèi)在核心。