最近被朋友問的最多的一個問題是，現在是買房、賣房的好時機嗎？

這個問題其實很宏大，沒人能給一個準確的答復，如果我跟你說現在是買房的好時機，你估計會說我傻了吧。

多空分歧嚴重，十字路口的抉擇，各有各的理由。

我以我的認知，嘗試來回答這個問題，僅供參考，非決策建議。

1）供需關系的變化

7月ZZJ會議明確提出，要適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢。明確指出現在的房地產市場是“供大于求”，而不是過去房價迅猛增長的“供小于求”。

決定商品交易價格的很核心因素在于供求關系，這是考慮問題的底層邏輯。很明顯，房子已經夠多了，人均住房面積是41平，人均已經不低了，城鎮化率是65.22%，（美國是67平，城鎮化率82%）。有空間，但是空間不大，或者說住房的基本需求已經滿足了，接下來是改善的需求，“好房子”的擴容。

需求端，收入下降，新生人口減少，需求在逐步弱化，目前的供需關系，當然會導致價格下降。短期需要一些時間去消化，致使橫盤。

另一個一個角度是，21年上半年之前土地、新房供應每年都很大，這兩年在銳減，某種方面是在引導供需關系的平衡，新房越賣越少，久了之后是會反轉的。

2）定力大比拼，通脹雖遲到，但一定會來

歷史上任何一次老大老二之爭，都不會風平浪靜的，但一定要有足夠的定力，這個時間不是一蹴而就。美國瘋狂加息，10年期國債利率飆升，通脹其實依然還是很惱火，各方面數據看著一篇欣欣向榮，其實內部危機四伏，然后就瘋狂做空我們，從輿論、金融等多個維度，最近大A也是夠不爭氣的。

然后我們數據又各種不好，很多人都在擔憂通縮，說會像日本失去的30年。但其實是想多了，我們現在在做一件難而正確的事情，賭產業升級，以期實現全民生產效率的大幅提升，不然我們也只能永遠在低端賺錢。要跨越中等收入陷阱很難，全球能供養的高收入人群是有限的，產業升級無法實現，生產效率無法大幅提升，想跨越真的很難。

但是要實現，我們必須舉全國之力，短期會陣痛，我們同時還需要降低成本，保持競爭力，因此三座大山的壓力挨個摘出。短期很難，但長期只有這么一個機會。

我們在下一盤大棋，比拼的是定力，就看誰先崩盤。熬過這些年，當外部風險解除，外部需求不足之時，就只有啟動內循環，那個時候通脹一定會很猛，土地財政模式地位依然難以撼動，地方債風險、房債風險等等都會洗掉。某大V再說通脹加個0，大抵也就是這么一個意思。什么時候來不知道，但是雖慢終降至。

3）情緒底，政策底都快了

ZC出了不少，前面一直說沒有實質性ZC出臺，最近來了個認房不認貸，算是有實質性的ZC出臺，LPR5年期沒變，有點跌落大家的預期，但另一方面來看，ZC底也差不多要到了。情緒底不用說了，我之前還在說二手房掛牌量22萬套差不多了，今天一看23萬套了，真的是情緒低的不能再低了。

但是每每在大家都看空的時候，其實這個時候反倒是機會，等大家都情緒高昂之時，反倒是你要注意的時候。

4）長期看人口

房地產短期看金融，中期看土地，長期看人口。特別是長期看人口，拉長周期看人口肯定是減少的，但是一定會分化，未來我們少數的幾個城市人口會越來越多，而大多數三線以下城市人口會持續凈流出，甚至空心化。

這也是為什么日本、韓國、美國等城鎮化率已經如此之高了，供需應該夠平衡了吧，房價依然持續在增長，但一定是少數的核心城市，人口高度集中。

未來不會全國普漲，是少數城市、少數板塊的少數房子依然有高價值，有投資價值。

以上，大體個人是相對樂觀的，比拼的是定力。但是時間可能會比較磨人，橫盤期，很多人會堅持不住。大家要考慮自己的現金流情況，同時要考驗一個人的選籌能力。

還有就是很多朋友在問現在是不是一個賣房的好時機？

我覺得要因人而異，第一是你的現金流情況，很多人現在面臨失業、收入降低等問題，現金流都繃不住了，這個時候也沒必要強撐，穩住全局第一；第二，要看你的持有成本，很多利率高位，利息成本很高，或者加的杠桿過大，持有一年的成本再加上跌幅，確實持有成本過高，這種也沒必要硬撐；第三，要看你的資產是否優質，城市有無發展前途？板塊、房齡、品質等多維度是否優質？劣質資產就沒必要一直持有，不如趁這個機會趕緊置換成優質資產；第四，如果租金收益尚可，不用考慮房產增值，也可以繼續持有，沒必要賣在低點。