夜深人靜，最適合放大招。

8月31日晚間，傳聞已久的“史詩級救市”，終于落地。

央行和國家金融監管總局聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》，將首套房商業貸款最低比例首付調整為20%，二套房商貸首付比例統一為不低于30%；同時二套房商業貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率上浮20個基點。

同時，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人，可以向房貸銀行提出申請，以新的房貸來置換原來的房貸，新房貸的利率在貸款市場報價利率上加點幅度。

這次的救市力度，可謂火力全開。

至于效果，還有待時間驗證。不過，從市場成交情況，或許能看出一些端倪。

8月溫州市區新房累計成交1859套，環比7月上漲約56%。但先別高興，這其中安置房成交量高達1349套， 實際商品房成交量僅510套。

值得一提的是龍灣新房成交量，7月僅成交39套，但8月華麗轉身，成交了114套，近乎3倍的增長量。

不可否認，8月市區新房成交量確實上漲了，只是漲的速度比較慢，但對于當下的樓市行情來說，已經表現不錯了，也從側面反映出救市開始見效。

當然，僅8月新房的成交量上漲并不表示接下來樓市行情會馬上回暖。

我們再來看下供應端的情況。8月份溫州市區共有4個項目首開/加推，累計2080套房源，其中3個項目為安置房，僅萬科映象廣場253套商品房住宅。

土地方面更是難上加難，自6月中旬甌海區第四代住宅地塊土拍結束后，計劃7月出讓的土地陸續終止出讓，昨天終于掛牌了一宗地塊，即溫州市核心片區梧田東單元A-12地塊。地塊起價25467萬元，起始樓面價8000元/㎡。

地塊位置圖（來源：好地大數據）

從供應端的小心謹慎不難看出，當前市場信心仍處在低位，樓市整體的去化壓力仍然較大。

接下來，就看“8.31政策大禮包”能不能起到作用了。

一是全國統一的降首付比例，首套房不低于20%，二套房不低于30%。降低上車門檻，無論是剛需還是改善來說，都是利好。

二是降二套房貸款利率，不低于LPR+20個基點。目前溫州首套房貸利率3.7%、二套4.8%，也就是說，接下來首套利率不變，對于二套房購房者來說，利率降為4.2%+0.2%=4.4%。

三是降首套房存量貸款利率，新的利率雙方協商，但不得低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。這一條也是最吸引人的政策。

圖源xin號

這里要注意的是，降低存量房貸利率僅有“首套”，二套不在其列。另一方面，存量房貸只能下探到“當時所在城市的政策利率下限”。

假設A在2020年1月辦理首套房貸時，貸款利率為5.8%，即LPR4.8%+銀行100個基點的加點。之后LPR從當年的4.8%降到現在的4.2%，下降60個基點，所以A現在的貸款利率從5.8%降到了5.2%。

8.31新政后，A可以重新簽存量房貸利率，不過目前沒有確定是按原貸款發放時LPR的基礎上加點，還是按現在LPR的基礎上加點。若都按LPR基礎上不加點計算，分為兩種情況：

第一種按原貸款時的LPR4.8%不加點，A就能把利息降到4.8%，與現在5.2%的利率相比，省了0.4%的利息；第二種按現在的LPR4.2%不加點，就能把利息降到4.2%，與現在5.2%相比，省了1%的利息。

因為每個人的加點幅度不一樣，貸款時間也不一樣，所以降點幅度也有差異，可以等具體政策出來后向當地銀行咨詢。

從短期來看，這一系列政策會產生一些積極效應，能夠釋放一部分市場需求。既然口子開了，那么就等著“金九銀十”的表現了。