就算是在廣州天河，也不是每個盤都是網(wǎng)紅。

　　雖然有眾多的樓盤大把捧金，也有最近世界大觀地塊被越秀地產(chǎn)拿下，價格沖上了50160元/平方米，但是在寸土寸金之地，也有樓盤因為賣得不好，而不停地變臉，不停地?fù)Q包裝，試圖自救，逆天改命。

　　這個樓盤就是世紀(jì)金源.天河源筑，雖然緊挨著華南理工大學(xué)，但是卻命運(yùn)多舛，接連換了好幾任主人，如今開盤4個月去化率13%。

　　地產(chǎn)大咖薈查詢陽光家緣的時候，世紀(jì)金源開賣4個月，3棟樓有預(yù)售，總套數(shù)334套，但是網(wǎng)簽量只有44套。

　　如今又希望靠著滿滿的黑科技來自我拯救，但是從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，收效一般。

　　天河源筑外景圖。

　　01 故事多多

　　要說這個天河源筑可是一個故事多多的盤。

　　該項目位于廣州天河區(qū)東莞莊，由兩宗住宅用地組成，土地使用權(quán)面積總計9.5萬平方米。其中，天一地塊位于無線電模具廠內(nèi)，土地使用權(quán)面積3.9萬平方米；福林地塊位于東莞莊地段，土地使用權(quán)面積5.6萬平方米。

　　起初，項目公司為漢國恒生，最早由恒生集團(tuán)以及境外子公司港匯集團(tuán)共同持有開發(fā)，該項目土地使用證分別是2004年和2005年開始。

　　但在開發(fā)期間，恒生集團(tuán)及另一房企子公司廣州億豪房地產(chǎn)公司倒閉，深陷財務(wù)訴訟之中的母公司無暇顧及東莞莊項目。

　　直至2017年，陽光城大規(guī)模擴(kuò)張，于是在廣州與Smooth Ever、漢國香港簽署股份買賣協(xié)議，以現(xiàn)金收購Smooth Ever100%股權(quán)及債權(quán)，交易總對價31.81億港元。

　　土地面積近10萬平方米，建筑面積有30多萬平方米（此后又調(diào)整至44萬平方米的體量）。因而計算下來，每平方米的地價甚至不足1萬元/平方米。

　　在當(dāng)時，不少人認(rèn)為，陽光城撿了一個大便宜。

　　但是因為資金問題，2021年陽光城又把拉來了當(dāng)代置業(yè)，將持有該項目公司51%的股權(quán)以18.29億港元轉(zhuǎn)讓予當(dāng)代置業(yè)。當(dāng)時，陽光城一方面想減輕資金壓力，另一方面想引通過當(dāng)代置業(yè)的綠色節(jié)能科技為產(chǎn)品增加新的亮點。當(dāng)時項目名稱為陽光城·當(dāng)代檀悅MOMΛ。

　　但人算不如天算。陽光城和當(dāng)代置業(yè)都陷入了資金困境，因而一直無法拿到預(yù)售證。

　　直至2022年11月底，世紀(jì)金源接手了陽光城·當(dāng)代檀悅MOMΛ，將在更換設(shè)計、重新包裝之后，重新更名為天河源筑。

　　作為天河源筑的操盤手，但據(jù)說收益并非只有世紀(jì)金源一家。

　　天眼查上顯示，天河源筑的項目公司廣州市漢國恒生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有兩個股東，一個是香港公司港匯集團(tuán)有限公司，一個是廣州金源韜略投資有限公司（以下簡稱“金源韜略”），股權(quán)持有比例分別是75%和25%。

　　而金源韜略有三大股東，廣州金源鴻大置業(yè)有限公司、廣州順熠投資有限公司、北京鼎泛企業(yè)管理有限公司。

　　據(jù)悉，廣州順熠、北京鼎泛這兩家私人企業(yè)不僅能使陽光城和當(dāng)代置業(yè)分享天河源筑的利益，又能夠讓天河源筑與兩家暴雷的上市公司隔離開來了。

　　02 成交數(shù)據(jù)撲朔迷離

　　可以看出，天河源筑歷經(jīng)20年的風(fēng)風(fēng)雨雨，經(jīng)歷了三次轉(zhuǎn)手。雖然，銷售團(tuán)隊希望通過種種方式提振銷售，但是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)就表現(xiàn)得不溫不火。一些中介帶看的周成交數(shù)據(jù)上，連續(xù)二三周顯示為零。但是對于成交數(shù)據(jù)，銷售方面卻對外宣稱大賣了，使得真實的成交數(shù)據(jù)變得撲朔迷離。

　　天河源筑（源筑華院）的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

　　不過，該裝范還是要裝范。

　　首先的套路饑餓營銷，每天僅限接待30-50組客戶，若當(dāng)天沒有預(yù)約，那對不起，請你改天再來。而且還要有200萬元以上的驗資才能看房，否則連樣板間都進(jìn)不去。

　　在五一黃金周期間，天河源筑終于開盤，價格在9萬元/平方米，并希望一炮而紅。而且愿望中，他們也希望能夠大賣，并且到處宣傳首個取證樓棟3號樓已經(jīng)售罄。

　　網(wǎng)簽數(shù)據(jù)和實際相差甚多。

　　但實際情況和其宣傳的相差甚遠(yuǎn)，截至9月12日，3號樓總共90套，實際網(wǎng)簽數(shù)量29套。4號同樣是90套，網(wǎng)簽數(shù)量14套。

　　而銷售人員口中卻宣稱，3號樓有很多置換人群，所以暫時無法做到網(wǎng)簽。

　　為了提振銷售，8月17日，天河源筑又大張旗鼓地在四季酒店召開發(fā)布會，宣傳該項目有滿滿的黑科技加持。

　　但是在網(wǎng)簽顯示的數(shù)據(jù)還是一般般。8月份，天河源筑取得預(yù)售的2號樓至今一套沒有賣出，網(wǎng)簽套數(shù)顯示為“零”。

　　而銷售人員卻說，2號樓已經(jīng)網(wǎng)簽10多套。但是，最近二三周，第三方統(tǒng)計的帶看成交數(shù)據(jù)上卻顯示，天河源筑沒有成交。雖說第三方的數(shù)據(jù)只供參考，但是8月初至今，能夠賣掉10多套，也是大賣了，能夠榮登天河成交榜了。

　　如果說賣得好，天河源筑的價格應(yīng)該是十分堅挺的。但顯然，其價格是一路在往下走。

　　2021年時，陽光城·當(dāng)代檀悅MOMΛ當(dāng)時開盤時價格超過9萬元，今年5月，天河源筑重新亮相時，成交均價為84420元/平方米，6月成交均價為81800多元/平方米，7月又有所下滑，一直都在陰跌。

　　03硬傷和優(yōu)勢并存

　　不過，作為天河?xùn)|莞莊附近的改善住宅，天河源筑還是既有優(yōu)勢也有劣勢。

　　優(yōu)勢在于，其一，在東莞莊沒有新盤亮相，其稀缺性可見一斑。

　　其二，天河源筑總共10棟樓，環(huán)繞著華南理工大學(xué)建設(shè)。

　　其三，天河源筑要建設(shè)一所9年一貫制教育學(xué)校，引進(jìn)四大名校集團(tuán)之一入駐。

　　不過，優(yōu)勢也同時是劣勢。天河源筑動輒上千萬，而教授群體也沒有那么大的消化力，9年一貫制學(xué)校在沒有官宣之前都有變數(shù)，這個顯然也不能作為賣點來宣傳。

　　當(dāng)然天河源筑的劣勢也是十分突出。一是，項目首推的3號樓和4號樓，比較靠近東莞莊路，一定程度上受到了噪音的影響。

　　二是，作為東莞莊路目前是雙向兩車道，高峰時期出行塞車是必然。同時，天河源筑距離地鐵站燕塘和天河客運(yùn)站都將近兩公里，對于有地鐵通勤需求的購房者并不便利。

　　使用年限縮水20年。

　　三是，天河源筑的產(chǎn)權(quán)使用面積已經(jīng)縮水了20年，對比周邊的一手房有一定的劣勢。而且，周邊的競品也比較多，保利天瑞、天河壹品等品牌知名度也好很多，價格也頗能打。

　　在優(yōu)劣勢并存的當(dāng)下，天河源筑希望靠科技產(chǎn)品做秀，是否能激起廣州樓市的水花，尚待市場的檢驗。