8月25日，寶中瑞樾府開盤；業內多家媒體猜測：可能深圳再次迎來一個日光盤，為何這么樂觀呢？

　　因為幾年時間，寶中都沒有推出新盤，我們甚至看到項目廣告，號稱把寶中房價打回到了7年前的宣傳。

　　開完盤，甲方海報官宣賣了21.5億，按照套均1026萬，也就等于209套的銷售業績。雖然沒有日光，在艱難的8月，能賣209套左右的銷售業績，園長認為也實屬不易。

　　沒曾想，開完盤后，園長還能經常刷到，項目的把寶中房價打回7年前的廣告，于是，園長就懷疑甲方宣稱的銷售數據作假。既然開盤都賣了70%左右，何苦還這么打廣告呢？

　　經過半個多月的數據跟蹤，園長發現，住建局備案系統上的數據，停留在37%左右，總房源為302套，實際成交套數在112套左右。（以備案系統實際備案數據為準）

　　雖然在近期開盤的樓盤中，數據算已經不錯了，可對于寶中的瑞樾府而言，明顯算得上銷售業績翻車了？

　　這么優質的項目，這么核心的地段。很明顯，問題出現在營銷環節，營銷策略出現了重大失誤，園長來扒一扒項目哪些營銷失誤？

　　01

　　明明是政府限價銷售

　　何來把房價打回7年前？

　　瑞樾府，限價8.86萬每平，這是政府限價，跟當初土地出讓政策相配套。并不是瑞樾府主動不想把房價賣得更高，只不過是政府限價而已。

　　園長查了下周邊樓盤的在售價格問題，也發現了所謂的價格倒掛，也并沒有宣傳的那么夸張。

　　從地圖中看，瑞樾府周邊離得近的二手房有：深業新岸線、萬科蘭喬圣菲、鴻榮源西城雅筑、御景灣。那么這幾個樓盤目前在售價格如何呢？

　　深業新岸線，7月份成交一套151平米的四居，成交單價為8.48萬元每平米；

　　萬科蘭喬圣菲，沒有近三個月成交、掛牌數據沒有成交案例查證；

　　西城雅筑，今年6月成交一套97平四居，成交單價為8.97萬元每平米；

　　御景灣，今年6月，成交一套97平米的三居，成交單價為7.84萬每平米；

　　市場對于寶中的印象，大部分人都停留在壹方中心、熙龍灣幾個高價樓盤。殊不知，瑞樾府離這幾個樓盤，還有一定的距離，價格當然不能同日而語。這么看，市場宣傳的嚴重倒掛，只是一種錯覺。

　　像深業新岸線，最高點成交價格在2021年4月，成交單價在12.86萬元單價，但現在的市場價格已經掉頭向下；

　　西城雅筑最高成交價，也在2021年1月，成交單價最高為14.9萬元單價，而當下的成交價格，還不到9萬元。

　　所以，項目對外宣傳的價格嚴重倒掛的情況，不符合事實。對外宣傳口徑出現重大失誤，宣傳策略出現了可以避免的營銷失誤。

　　02

　　為了防止業主維權

　　先簽代收樓協議是什么騷操作？

　　為了防止業主后期維權，在成交之時，先簽代收樓協議，是什么騷操作呢？

　　是否可以理解成越秀瑞樾府甲方，對樓盤的質量都沒有信心。預測業主在收房時，可能會爆發質量維權，為了預防此類事情的發生，提前做好應對之策呢？

　　限價是政府土地出讓的附加條款，我們不能因為政府限價，把這個作為降低房屋質量標準的借口。畢竟深圳一套房，有的人一輩子也難得買得起一套。

　　也許正是因為開發商的這個騷操作，讓市場察覺到了房屋質量可能會出現問題，所以這么好的地段位置，市場選擇用腳投票，房子依然出現了滯銷。

　　業主還沒有見樓，就需要先收樓，那到時房子出現質量問題，開發商不就可以推脫一切責任問題嗎？這大概就是是置業者的擔憂。

　　越秀瑞樾府的硬傷很多：

　　首先、是占地面積很小，不到一萬平米，典型的單體建筑特征。小區容積率高達5.43，規劃兩棟32層的高層建筑，外加一棟31層的保障房，幾乎沒有花園，與改善性產品的品質嚴重不符；

　　其次、是產品規劃設計很落后。戶型設計Bug嚴重。兩戶門挨門，兩家人需在同一個入戶門口，開門進出房間。這種設計省掉了一家大戶入門的門前位置，節約了開發商的報建成本，兩戶之間的私密性極差。

　　最后、是產品配套欠缺。明明是改善型產品的價格，卻做成了剛需性產品的品質，改善客與保障性住房業主混居在一個樓盤。

　　越秀地產初來深圳市場，還是有點水土不服。作為國企，更多應該體現社會責任，而不是一味追求商業利益。

　　03

　　作假的銷售數據

　　饑餓式營銷欺騙市場

　　開盤半個多月后，住建局備案系統數據，已經好幾天停止了更新，越秀瑞樾府開盤數據基本上敲定為112套，而官宣海報說開盤當天賣了21.5億，套均1026萬，也就是官宣賣了209套才對。

　　相信銷售案場，對于開盤當天宣布的銷售業績，會做現場銷控，也就是把好一點的樓層、好賣一點的戶型，收藏起來，后期再拿出來賣；

　　先賣那些難賣的樓層，難賣的戶型；然后逐步根據銷售進度，一步步釋放出銷控的產品，這既是當前很多銷售案場的一貫思路，也是一種欺騙消費者的普遍存在。

　　政府既然讓甲方一次性拿預售證，一次性推出市場，可你卻弄虛作假，明明才賣100多套，硬說成賣了200多套。

　　本來是一次性推出的產品，無異于分多批次推出，明顯與政府要求的一次性推出市場嚴重不符。

　　04

　　越秀地產——維權大戶

　　維權大戶的房子能不能買？

　　出于對越秀地產的陌生，百度了一下越秀地產的口碑，簡直稱得上維權大戶的存在。輸入越秀地產維權，百度上顯示1700000條，真稱得上是維權大戶的存在。

　　目前越秀地產在深圳開發的項目一共有三個：越秀和樾府、越秀瑞樾府、越秀潮樾府。深圳的樓盤會不會有潛在的質量問題呢？對照其他城市出現的質量情況，先了解下維權的內容有哪些？

　　從其他城市維權的內容看，越秀地產項目維權主要在這幾方面：入戶門、公區裝修、樓棟外立面、樓梯間、風雨連廊等不符合交房標準；車位價格不合理等問題。

　　很多其他城市開發的豪宅項目里，出現入戶門尺寸不符、陽臺缺角、消防通道樓梯破損、屋頂修補、風雨連廊被拆、衛生間馬桶與門打架等問題。

　　越秀地產全國維權，國企品質擔當的初心去了哪里？

　　縱觀越秀項目，越秀在廣州、杭州、武漢、蘇州等幾個城市，因為虛假宣傳、房屋質量低劣的一些例子。

　　比如：廣州越秀星匯云城樓盤涉嫌虛假宣傳，被廣東電視臺曝光；蘇州越秀江南悅府樓盤質量相當低劣，墻體滲水、鼓包、裂縫，地板空鼓，窗戶多處破損，電梯墜降，水管質量問題，被蘇州電視臺曝光。

　　杭州越秀景瑞悅見山樓盤，房屋質量低劣，有房子的客廳墻體貫穿裂縫，還有梁體裂縫等質量問題等等。

　　深圳雖然目前三個盤還沒交房入伙，但對于維權大戶而言，維權只是遲早的問題，至于你問維權大戶的房子能不能買？園長的意見是，能避開最好避開。這種開發商惹不起，一輩子的心血，沒必要賭它的國企責任擔當。