??撰文 | 郭春江 ? 《地盤》特邀撰稿人

全國22個特大超大城市的城中村改造要開始了，162個項目將率先開動。

城中村改造是一個長期的樓市紅利，是對新增人口不足的一個強有力補充。

一個不爭的現實是，中國的人口紅利基本上結束了，過去20年人口和經濟的高速增長不會再有。去年新增人口跌破千萬，只有956萬。沒有人口就沒有消費，就沒有流動性。

過去20年，我們之所以能夠保持高速發展，就是一直在搞大基建、搞城鎮化。人口減少或者流失，如果還在大規模搞這些，就會造成基建過剩。

現在，有些地方已經在搞學校的合并集中，鎮一級向縣市一級集中，縣市向地市集中。所以，大城市依然有著超強的吸附力和流動性。尤其是高等教育突出和產業突出的城市，虹吸效應更強。

而攤大餅式的發展，在過去20年能實現的已經基本實現，沒實現的也買到了教訓，現在只有城中村改造和城市更新項目，才能帶來城市活力，比如創造投資、促進就業、拉動消費等，自然也會推動土地財政不受影響。

因為大量的城中村都占據著不錯的地段，周邊的交通、教育醫療等資源都比較成熟，如果能在主城享受到高品質的人居環境，成交量自然就上來了。

另外，如果模式得當后續資金給力，貨幣化安置可以全面推廣。這樣，村民手上有了一大筆可利用的現金，用于消費或者投資，甚至可以到更好的樓盤做改善，產生更大的財富效果。原來用于安置的土地，則釋放出來設計出高品質的樓盤，這樣就釋放了更多的可售房源。

對于大規模城改這事兒，我的觀點是，盡管大大方方的大規模的大拆大建，但要做好以下幾個方面。

第一，就是把規劃整好了，不能拆了個老的城中村，再建一個新的城中村，外立面丑得嚇人，容積率高得嚇人。

第二，城改需要投入大量的資金，中間還有各種錯綜復雜的事物和隱性成本，各地應當降低土地價格，實際上就是降低了開發成本，讓新城改煥發新力量，多建高品質小區。就可以把容積率降下來，把高度降下下，把成本降下來，就可以把城市品質與品格提升起來。

第三，趁著這一輪大規模城改，把城市更新項目一并推進，提高城市競爭力。城改多為綜合體，城市城市更突出商業。這樣，就可以在城改項目上減少商業指標，各得其所、相得益彰。

城中村改造不能再像以前那樣只追求高溢價高利潤高回報，而忽略真正的城市化和品質化。隨著人口紅利見頂，樓市將完全進入買方市場。如果不是高品質的樓盤將沒有任何競爭力，甚至造成城市的浪費和負擔。