?閃電般離開的大佬

2023年10月16日晚，老牌房企金地集團發布公告稱，董事長凌克因身體原因辭職，董事長職權由黃俊燦代為行使。

凌克辭任金地集團，意味著中國房地產界最后一位元老離場，一個狂飆突進的地產時代已然遠去。

長期以來，中國房地產上市企業流傳著“招保萬金”四大標桿的傳說。尤其是在A股對房企上市說“不”之后，它們的金字招牌更顯得熠熠生輝。

而金地集團能與招商、保利、萬科列為一檔，其實殊為不易。它的快速發展過程，離不開董事長凌克的親力親為。

金地集團的前身，是深圳市上步區（1990年更名為福田區）直屬的“上步區工業村建設服務公司”，招攬承做一些建筑項目的小生意。

在一定程度上，你可以認為該公司帶有國企的血統，但它并不是銜玉而生的“長子”。

1992年，這家不溫不火的建筑承包公司更名為金地實業開發公司，開始了其艱難的轉型——進軍深圳房地產市場。

彼時，同城的萬科地產已完成A股上市，招商地產成為港交所第一只紅籌股，而由廣州軍區軍辦企業轉變而來保利地產，則于1992年迎來了“鐵娘子”宋廣菊，走的是“不帶你們玩”的新路子：

保利的樓盤，開盤前總是拉著坦克、灰機等家伙來展覽。

（保利地產的霸氣營銷，其他房企學不來）

而“壓力山大”的金地公司，這時候八字還沒一撇呢。它作出的第一個重要決策，就是把金地商貿的總經理凌克拉進了地產行業。

思維開拓、敢作敢為的凌總，搶先在畢業季招募了黃俊燦。

據說，慧眼識珠的凌克對這位同濟大學工民建專業的應屆生相當看重，送他到工地打灰的時候直言“今后有大用”，并給予了一個相當時髦的身份：

Management Trainee（管理培訓生，簡稱MT）。

考慮到這是1992年，管培生還是一個外企傳過來的“舶來品”，凌克不拘一格的人才觀，以及金地集團朝氣蓬勃的組織構架方式，由此可見一斑。

這是一家有想法、有活力的初創公司。

當然，和霸道總裁我強哥的“管培生基地”不同，凌克是真的把黃俊燦當“公司未來領導者”培養，而黃俊燦也不負眾望，從最基層的工地技術員干到區域總經理、財務總監、公司總裁，兩人成為金地集團最穩定的核心管理者，助力金地做大做強。

1993年，金地終于取得了房地產經營權。在凌克的帶領下，公司先后成功地開發了極高口碑的金地花園（1994年）、金地海景花園（1996年）項目，在激烈的深圳地產競爭中站穩了腳跟。

2001年4月，金地集團在上交所主板上市，成為1993年A股解禁以來首批地產上市公司。

2016年，金地集團實現年度銷售額1006億元，正式躋身千億房企陣營。2017年2月，《哈佛商業評論》罕見地報道稱：

凌克讓金地從深圳走向北京、上海，朝著多元化與全球化發展。執掌公司18年，金地的銷售收入增長了188倍。

2019年，金地集團年度銷售額達2106億元，在克而瑞銷售排行榜上名列第13。

此后，由于眾多房企暴雷與戰略收縮，到2022年，金地集團以2218億元的銷售額，再度殺回房企銷售榜前十。

隨著公司的高速發展，金地集團的股改問題也浮出水面。

在經過多輪激烈博弈后，從2013年起，金地集團的第一大股東、由深圳市福田區國資局全資持股的“福田投資”開始退出，富德生命人壽、大家人壽保險成為新的大股東。此后，兩大險資企業陸續減持，金地集團成為一家股權分散的混合所有制企業。

在長期無實際控制人的現實情況下，金地集團的公司治理與日常運營由職業經理人掌控，而凌克一直是公司管理層的核心人物。

凌總的掌控力度可以從如下數據中得以窺見：

1，從1998年正式擔任金地集團董事長到突然辭職前，凌克掌舵金地集團長達25年。

2，凌克在金地集團和金地商置兩個上市公司的董事會擁有職位，根據年報數據，凌克從兩個上市公司領取的年薪，合計超過千萬，與萬科董事長郁亮薪酬持平。

因而，南粵地產圈的人都知道，凌克是一位不折不扣的地產大佬。

其實，隨著萬科王石、碧桂園楊國強、恒大許家印、龍湖吳亞軍的陸續謝幕，同為第一代地產“大佬”的凌克何時退休，一直是業內的熱門八卦之一。

然鵝，沒有人想到，現年64歲的凌克，會以一種“毫無征兆”的方式離開。

一位金地集團員工透露：

上周四（10月12日），凌董事長還在公司露面，主持召開了第三季度的經營季度會議。

相對而言，媒體的疑問則更尖銳一些。它們集中關注兩個問題。

第一個是，在沒有做好掌門交接準備的情況下，凌總為何甩手而去，給繼任者黃俊燦留下一個負債累累，且銷售持續下滑的金地？

2023年10月10日，金地集團發布了9月份銷售報告，2023年9月實現簽約金額131億元，同比下降42.27%。1-9 月公司累計實現簽約金額1219.3億元，同比下降25.23%。

第二個是，隨著凌總的閃電般離開，他在今年為公司制定的“聚焦重要區域土儲、保留公司競爭力”的“踩單車”策略，還要不要執行下去？

講真，這兩個沉重話題，說起來就話長。

?踩單車的房企老總

2023年春節過后，后疫情時代的“中國房事”曾出現亢奮式反彈的跡象，且央行的連環三箭（對房企放開銀行信貸、債券融資、股權融資的緊箍咒）亦在資本市場落地，奄奄一息的房企們仿佛看到了電線桿上的老中醫，就差抱著柱子昭告世人：

我的病…有救了！

（大夫，我這病，還有救嘛…）

在此背景下，2023年初，金地集團董事長凌克在公司內部經營工作會上作出了“形勢大好、不是小好”的綜合研判，并順勢提出了著名的“投資動力”理論：

房企經營就像踩單車，只有向前蹬，努力前行才不會跌落。

身為上世紀80年代華中理工大學的工科生，凌克對《理論力學》中的“角動量”概念并不陌生：

自行車車輪的旋轉，會產生一個水平方向的角動量。而車速越快（車輪自轉越快），角速度就越大，使自行車中軸發生偏轉所需的力矩就越大。

正是依靠高速旋轉體的自穩定性，有經驗的騎手完全可以很帥氣地“撒把”。相反，如果車速很慢，沒人敢把雙手從車龍頭上拿開——這就是赫赫有名的“陀螺效應”。

（高速旋轉中的陀螺，因重力產生的力矩而不會傾倒，反而發生小角度的前進。注意，這不是什么“慣性力”的作用…）

而凌總所需要的，就是讓金地集團“高速旋轉”起來，并在滔滔大勢的加持下狂飆突進，從勝利走向勝利。

對此，他給出了更直觀的解釋：

穩健的地產新項目投資，應該成為企業持續健康發展的動力…金地今年要主動把握土地投資機會，夯實公司發展基礎。

在當時看來，這是一次成功的大會，勝利的大會。大會厘清了眾人對行業發展與公司未來的紛蕪思緒，樹立了“擼起袖子加油干”的基調。

而董事長凌克，則喜提一個外號：

踩單車的地產老總。

（金地集團前董事長凌克在公開發言中）

雖然根據公司年報，金地集團在2022年簽約金額實現2218億元，同比下降22.64%，實現歸母凈利潤61.07億元，同比下降35.09%，但公司雄心不減——金地集團在2023年土地市場窗口期出現之際，展現了“逆周期”的積極拿地行動：

到2023年4月，金地集團先后在西安、杭州、東莞、上海等城市獲取多宗土地儲備，土地總投資逾87億元，接近去年總投資額的1/4。

很顯然，金地員工們這么強悍的執行力，絕非總裁黃俊燦、財務總監曾愛輝所能調動。

房地產圈有一個公開的秘密：凌克對理工科背景管理培訓生青睞有加，金地集團的中高層，很大一部分都是理工科出身。

因而，我有一個大膽的想法：凌克以“陀螺效應”的理性思維，對房企發展邏輯進行最硬核的解讀，最終說服了金地的高管，讓他們在領悟中堅定執行。

這，就是理工男的理論自信。

?“好學生”也遭不住了

公正地說，在2016年以前，金地集團并沒有如同行一樣，打著“高周轉、高毛利、高杠桿”的旗號瘋狂擴張，其相對保守的發展策略導致了行業排名的一路下滑，甚至被同行與媒體質疑：

長此以往，標桿地位難保。

即使在2016年以來的“棚改救市”大潮中，金地集團的拿地風格，依然較為穩健。在接受媒體采訪時，凌克曾如此敘說“公司氣質”：

金地的風格是內斂和理性，這樣的企業不會有那么多的故事可以演繹。但內斂、理性和刻板絕對不是一回事。新鴻基、和黃同樣也不是故事性很強的企業，但是，誰也不能否認它們是很優秀的公司。

可見，凌克領導的金地心氣頗高，對標對象已經超出了南粵同行。

這一戰略確實起到了一定的積極作用。迄今為止，金地集團尚未出現債務違約風險。2022年監管部門遴選部分優質房企，恢復在資本市場融資，金地集團入選了每一次發布的示范房企名單。

對比起許家印的恒大，凌克的金地簡直是品學兼優的好學生。

但這一次，好學生也攤上事兒了——凌克們內斂而理性的理工思維，未能讓金地集團在“地產政策松綁”的局面下，把握好經營與發展的平衡。

金地試圖“以快求穩”，落腳點顯然是銷售回款，依據自然是“口罩事件”后的經濟回暖、居民信心提振。

但由于不可描述的原因，此處刪去若干字。

總之，2023年10月10日，金地發布的銷售財報很不樂觀。

2023年9月實現簽約金額131億元，同比下降42.27%；即使算上年初房地產的“小陽春”，金地在1-9月的銷售額相比去年同期，依然下降了：

25.23%。

而在報告發布之前，市場上曾流傳著一份金地集團的調研報告，關鍵要點包括：

一二線銷售仍在衰減，公司認為三季度仍然悲觀…基于現狀，公司將不再堅持保利潤，開始加大各區域銷售回款促進力度，包括車位、底商和尾盤在內的700億滯重資產。

在接受鳳凰地產的采訪時，某位在地產領域深耕多年的金融人士評價道：

流出來的報告內容，與現場發言有一定出入，但大體上…就是這么難。

除了傳統的拿地與商品房開發，金地集團還在2022年主推一項“地產科技”計劃。根據公開資料，金地宣稱：

公司產業板塊涵蓋了產業園開發、投資孵化、運營及研究咨詢等業務，重點聚焦行業前沿科技。截至目前，金地產業園已布局全國18座城市，開發運營產業類項目41個，管理面積約415萬平方米。

也就是說，所謂的地產科技，實際上就是通過產業拿地，最終建成產業園區回血。它的出發點，還是憧憬著口罩結束后的經濟復蘇動能。

再次然鵝，現階段的產業創新氛圍，以及產業園/寫字樓的租售行業…

你懂的。

金地2022年年報數據顯示：

2022年，公司實現營收1202.08億元，同比增長21.14%；歸屬于上市公司股東的凈利潤61.07億元，同比下降35.09%。

最終，“增收不增利”的金地集團資產減值了近50億。

但另一方面，在全面出擊的背后，金地需要真金白銀的前期投入。

根據2023年金地集團的半年報，截至2023年6月，金地的信用借款降了60億元（其中長債40億、短期20億），但抵押質押擔保增加123億元，長期借款增加80億元。

鳳凰地產整理的金地債務數據顯示：

2023年8月12日至2024年8月12日，金地集團1年內有139.85億人民幣債券和4.8億美元債到期，合計總額約為174.2億元。展望至2024年底，到期債券還將增加34.15億元，合計到期債券約為208.35億元。

當然，考慮到展期與置換，債務的總存續規模不能成為“一言堂”式宣判的理由。

金地的實際負債規模有多大？我們需要更精確的推算。

查債通統計顯示，當前金地集團未到期的境內債券共17筆共250.84億元，另外還有一筆正在流通的、規模約4.8億美元的美元債。

而根據《財新》報道，總共18筆債務中，該公司已確定按期償付“金地優02”和“金地次02”ABS債，但依然有如下數筆債務值得關注：

1，于2023年11月12日到期的、余額為20億元的中期票據； 2，于2024年4月到期的、存續本金規模合約為76億元的兩筆公司債和三筆中期票據； 3，于2024年2月將行權的、余額約5億元的CMBS。

換而言之：

未來半年里，金地集團有案可稽的債務本金規模約為101億元，接下來這段時期，將是金地集團的償債高峰期。

現在，壓力來到了繼任者黃俊燦身上。

?房企暴雷的底層邏輯

如果以2021年10月4日“非典型房企”花樣年2億美元債逾期計算，中國房企引爆的債務危機已經長達兩年。

當時，我在《》一文中旗幟鮮明地預測到：

從規模上講，2.06億美元債“暴雷”的花樣年顯然還排不上號。但從違約性質與社會影響角度看，這家涉嫌XX的中小型房地產公司的債務違約，對投資者信心的打擊將不亞于恒大集團。 在一定程度上，它是房企美元債違約的一小步，卻可能是中國房地產企業歷史進程中的一大步。

（雖然此文閱讀量不大，但這是我比較滿意的文章之一）

一言成讖的是，中小房企在暴雷后的躺平策略，引發了大型房企的效仿，然后，就引爆了房地產市場的普遍信任危機。

簡單地說，在“大大大”的幌子幻滅之后，表演式的復工、擠牙膏式的化債…已經挽救不了民眾對大型房企的信心——即使房企確實是因融資卡頓、銷售下滑造成短期現金流危機，也會在入不敷出的預期下引發更大范圍內的波動。

在這種非理性預期下，敢于擔當的個別房企，“立字據”也不好使啦。

而金地集團的債務風波，則把房企的信任危機推到了2.0的“船新版本”。

我們知道，過去兩年間，財務危機是房企暴雷的主要識別因素，如果房企能夠咬牙“債務剛兌”，則暴雷之說不攻自破。

因此從去年開始，“軟剛兌”的預期成為房企自救的新傳說。所謂“軟剛兌預期”，是指具有國資、國有控股或國資股東支持的混合所有制企業房企，相比于民營房企具有更高的安全系數。

這個具有特色的解釋得到了民眾與市場的較高認可。

但在今年6月，中國人壽和大家保險派出聯合工作組，對遠洋集團的資產狀況及經營情況排查，向市場上傳遞了一個“打破無限兜底預期”的新信號。

2023年10月13日晚，遠洋控股在上交所公告稱：

受房地產行業波動影響，2023年半年度發生重大損失，未經審計的合并報表凈虧損為125.62億元，占上年末凈資產26.57%，超過上年末凈資產的百分之十，公司面臨短期集中兌付壓力較大。

目前，遠洋控股已開始債務展期的談判工作。

而金地集團的出險，同樣讓資本市場下調了對混合所有制房企安全系數的信心。

前文說過，從2013年起，深圳市福田區國資局全資持股的福田投資（全名為“深圳市福田投資控股有限公司”）開始退出，富德生命人壽和大家人壽保險取得大股東的地位。但截至目前，在經過一系列的資本運作后，福田投資依然是金地集團的第二大股東。

換而言之，金地集團這家混改房企依然有著國資的基因。

事實上，2023年9月16日，金地集團發布公告稱：

第二大股東福田投資將根據區域發展的需要，研究為金地集團在公開市場發行公司債或中票提供擔保等增信措施。

但吊詭的是，“國資出手”的信息并未如期修復市場信心。金地集團在投資者溝通會上對與會者解釋道：

? 福田投資持股比例較少，公司不對?股東救助抱過多期待。

果然，在董事長凌克閃電式辭職、公司面臨新一輪償債高峰期的消息傳出后，金地集團連續兩個交易日（10月16日和10月17日）遭遇股債雙殺。

這段時間以來，有讀者在后臺提問，為什么在許家印走向終章之際，大家還依然為“保衛碧桂園”、“拯救金地”而搖旗吶喊？

答案其實很簡單：

在現行的市場環境下，房地產市場太需要一個“關鍵時候不躺平”、“在各方努力下走出債務困境”的房企樣本了。如此，中國房地產市場乃至金融市場的信心，才能真正得以穩住、再圖改革。

加繆曾在散文集《西西弗的神話》中說到：

既然世人的得救不靠上帝去完成，那就應當在人世間自我完善；既然世界沒有方向，就應當給它一個方向。

所以，我們試圖拯救的，從來就不是某個人——哪怕是單車踩得飛起的追風少年？

當然，我說的不是某個地產大佬，而是斯皮爾伯格電影中那位飛天的外星人：

ET。

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18 Oct 2023

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