文/十一弟

國慶節前，深圳有個網紅盤入市了——

深業·云海灣。

這次加推的房源，屬于人才房。

據說，總共七百多套房，吸引了上萬組家庭認購。

深圳久違的萬人搶房盛況，在云海灣項目上重現了——

平均十五組家庭搶一套房，中簽率不到7%。

最終，云海灣花了兩天選房，全部售罄，攬金31個多億。

這個項目規劃了8棟住宅樓——

其中有5棟是商品房，另外3棟是人才房。

十一弟查了下，云海灣商品房的銷售限價，大約9.2萬/平米。

而人才房的單價，只要5.5萬/平米就能上車，相當于打了六折。

今年六月份，云海灣的商品房，已經先開盤了。

戶型面積一兩百平米，總價最便宜的要九百萬，最貴的要兩千萬，有錢人才能上車。

當時，項目推出了九百多套房，賣得相當火爆——

據說，開盤當天幾乎售罄，攬金上百億。

按照開發商的對外宣傳，云海灣在今年兩次開盤，銷售額加起來，大概有130多億。

這也讓云海灣項目一舉成為今年深圳樓市銷冠。

云海灣的開發主體——深圳市云灣置業有限公司，是一家合資企業。

它背后的股東，站著兩家深圳國企——

深業集團持股51%，深圳市鹽田人才安居有限公司持股49%，項目由深業集團操盤開發。

在深圳國資體系內，深業集團是一家核心企業——

到上半年，它的總資產大約1863億。

以資產規模排名，僅次于深圳投控、深圳地鐵、深圳人才安居集團。

深業集團的主營業務，包括園區產業地產、住宅開發、高速公路等——

去年，住宅開發業務的收入比重，大約四成左右。

但對深業集團的利潤貢獻，超過了一半。

深業集團的住宅開發業務，盈利能力是獨一檔的存在——

去年，毛利率將近50%。

在房地產行業，華潤、中海的開發業務毛利率，都掉到了20%左右。

相比之下，這兩家央企利潤王，也要低頭了。

在百強房企榜單上，到上個月，深業集團已經賣了184億，行業排名第六十六位。

憑借云海灣的銷冠業績，它在深圳的銷售額，就有127億，躋身前四。

兩年前，位于深圳前海的云海灣地塊掛牌出讓，起拍價75億。

深業集團與深圳市鹽田人才安居組成的聯合體，與中海、華潤、招商、金茂四家央企激烈廝殺過后，最終收入囊中——

總地價將近87億，溢價率15%。

十一弟算了下，包含商品房、人才房的可售住宅部分，樓面地價超過了5萬/平米。

在地塊出讓時，政府就對云海灣的人才房設定了銷售限價，5.5萬/平米。

這就意味著，項目規劃的五六萬平米的人才房，幾乎沒有利潤空間。

深圳的人才房，屬于政策性住房，價格便宜，只相當于市場價的六成左右。

但為了保證房子品質，深圳專門出臺了一項規定——

“配建的人才房和保障房，在建筑材料、外形、風格、色彩方面，應當與所在項目的商品房保持一致。”

也就是說，人才房的價格雖然打了六折，但房屋品質應該跟商品房一樣。

根據項目規劃，云海灣有5棟商品房、3棟人才房。

開盤后不久，一些買房的業主，很快就發現了貓膩——

在設計方案上，深業集團對云海灣的人才房與商品房，還是做了區別對待。

其中，商品房的外墻顏色，主要為古銅色和米黃色搭配組成；外墻材料主要為四面或五面豎向鋁板，其他部分為真石漆。

而人才房的外墻顏色，主要為灰色和米黃色搭配組成；外墻材料主要為兩面或三面豎向鋁板，其他部分為真石漆。

十一弟總結了下，在外立面設計上，云海灣商品房與人才房的差異在于——

除了外墻顏色搭配，更主要的是外墻材料，商品房用了更多鋁板，人才房則換成了真石漆。

買了云海灣的業主告訴十一弟——

深業集團其實是在摳成本，鋁板的價格比真石漆貴了很多。

實際上，就是對盈利空間有限的人才房，進行了減配。

比人才房業主反彈更激烈的，是一些買了云海灣商品房的業主。

據說，為了滿足政府規定的“配建人才房應與商品房一致”的要求，深業集團搞了個騷操作——

它從5棟商品房里，挑出一棟樓，外立面設計與人才房保持了一致。

跟其他4棟商品房相比，這棟減配的商品房，外墻存在明顯差異——

真石漆替代了鋁板，鑲嵌在樓層間的香檳色裝飾線，也消失了。

結果，那些花了九萬塊錢單價購買商品房的業主，最后到手的卻是人才房品質。

這一番騷操作，讓云海灣的業主們目瞪口呆——

買了商品房的業主，更覺得被坑了，紛紛喊著維權。

云海灣的交房時間，需要等到兩年以后。

從開盤到現在，只過去了四個月。

這年頭，坐上銷冠的網紅盤，也開始挖坑了——

明目張膽收割的，還是這些掏了上千萬的有錢人。

在設計方案上，原本就不該對人才房進行減配，弄巧成拙之后，又坑了商品房業主。

現在，買了云海灣人才房的業主，感覺受到了歧視。