近期上海氣溫驟降，就和下半年的豪宅市場一樣。

11月13日，單價13.2萬的豪宅世紀·前灘天匯結束認籌：認購率僅58%。

項目位于上海樓市最熱門的前灘板塊，這里二手房價曾突破20萬，新房更是一房難求。

因為銷售過于冷清，中介們圍在門口直播蹭流量，甚至一度“直播的比認籌的還多”。

不僅豪宅新房遇冷，二手豪宅也在“崩盤”。

一套俯瞰陸家嘴濱江的世茂濱江花園法拍房，單價僅約8.9萬成交；曾經站上30萬+的豪宅濱江凱旋門，近期也跌破20萬關口。

隨著造富神話的終結，豪宅市場的冬天確實來了，這也是一個非常不好的信號。

01

地段不靈了？國企連續翻車

有趣的是，下半年上海豪宅新房的“崩盤”，卻可能是由兩個國企項目引發…

9月，上海建工打造的海玥黃浦源項目入市。

距離上次黃浦豪宅入市，已經過去了整整273天，因此主力戶型3000萬+的海玥黃浦源，也被視為上海豪宅的一次“反擊”。

海玥黃浦源，總爺實拍

然而結果卻令人大跌眼鏡，這個毗鄰人民廣場和南京西路的項目，認籌率不但沒破百，至今仍有房源在等待買家。

首先，噪音問題勸退了不少買家。兩塊舊改地塊征收，7號地塊由于歷史風貌保護只能建別墅，上海建工將1號地塊做成超高層。

據說地下有地鐵穿過，地基可造面積被壓縮，于是便看到了航拍中“臉貼高架”的奇葩豪宅。

海玥黃浦源，總爺實拍

另外，超高層住宅帶來的低得房率較、密度高、日照遮擋等問題，以及戶型上的各種限制，更是讓建工的豪宅顯得非常變扭。

一句話說總結上海建工的豪宅：有錢人看不上，普通人買不起，再加上市場行情下滑，這次爆冷其實是有據可循的。

緊接著上海建工，另一家本地國企陸家嘴集團，11月推出了前灘豪宅世紀前灘天匯。

這是上海前灘最后一塊宅地，也被視為入住前灘的最后機會。

陸家嘴集團的世紀前灘天匯

這個疊蓋在商業樓上的住宅，區別于上海客戶更喜愛的圍合式小區，幾乎沒有傳統的社區居住氛圍。

另外，因為超厚的墻體，導致世紀前灘天匯“地毯率”超低，室內實際使用面積只剩60%左右。

由于項目現場異常冷清，不少二手房中介都來蹭流量，“直播的比認籌的多”。

為了安撫這些中介，以及最后時刻撈點客戶，項目甚至開啟“1萬元”推薦獎勵，讓豪宅客戶哭笑不得。

世紀前灘天匯認購現場

豪宅爆冷，再加上最近沸沸揚揚的“毒地”事件，陸家嘴集團的操盤能力，受到了業內的廣泛質疑。

這兩個豪宅項目的爆冷，深深打擊了市場信心，唯地段論被國企狠狠擊碎。

現在再復盤這兩個項目，除了豪宅市場的整體冷清，開發商的產品和操盤能力也是重要因素。

上海建工的黃浦源，占據著內環C位，但卻沒解決噪音干擾，戶型和產品未能匹配期待。

陸家嘴集團的世紀前灘天匯，盤踞在前灘核心位置，但低得房率+沒有社區環境+倒掛消失，徹底擊垮了前灘的樓市神話。

兩個國企項目的爆冷，揭開了豪宅市場的脆弱一面。而這樣的情況卻僅僅是開始。

02

豪宅跌落神壇，倒掛神話結束

說到豪宅跌落神壇，不得不提下今年火遍全國的“云錦東方事件”。

“上海云錦東方開盤事件證明，限價最后便宜的還是有錢人。”

這是萬科董事會主席郁亮，在今年住建部房企座談會上說的，足以可見云錦東方事件影響有多深遠。

新房二手房的倒掛，一直是大家對新房趨之若鶩的原因。

豪宅更是因為總價高、倒掛充足，創造了近幾年的造富神話，也吸引了很多抱著炒房目的的買家。

云錦東方認籌現場

上半年上海豪宅云錦東方入市，高層限價13萬/平，二手房卻穩定在23萬/平以上，形成了千萬級別的倒掛。

所以在極為嚴苛的購房條件下，購房者還是前赴后繼，認購率達667%。

炒房客為了 “買到躺賺2000萬”，發生了“假結婚”、“掛名額”等一系列亂象，樓盤認購也被有關部門緊急叫停。

云錦東方亂象

沒想到了下半年，豪宅拐點來得如此突然。

不久前，云錦東方二手房爆出“8折房源”，單價跌破20萬大關，還有2個車位贈送，就這樣依舊很難成交。

云錦東方二手房源

曾經2000萬的倒掛空間，正在逐步縮水，再加上五年限售的利息成本，那些高杠桿的炒房客們面臨巨大壓力。

“房東出國，豪宅低價出手。”這是今年上海豪宅中介最常說的一句話。

總爺和專業從事豪宅中介的朋友交流，相比前幾年“哄搶”、“盲訂”的景象，今年詢價的買家都少了很多。

即便是有真正想買的買家，幾乎也都是抱著“撿漏”、“屠龍刀砍價”的心態，豪宅二手市場降入冰點，中介只能以“房東出國”等由頭制造低價噱頭。

二手豪宅有多冷？我們看看有“豪宅風向標”之稱的濱江凱旋門。

上海塔尖豪宅濱江凱旋門

濱江凱旋門是新鴻基在陸家嘴江畔開發的豪宅，正對黃浦江灣道，是上海濱江豪宅的代表。

下半年以來很多中介感慨，怎么連濱江凱旋門也開始滑坡了？

近日，濱江凱旋門一套江景法拍房成交，總價5529.8萬，成交均價19.64萬/平，跌至20萬/平以內。

阿里法拍截圖

同樣是法拍房，今年上半年這里單價還有26萬/平，6個月跌了差不多6萬/平。

除了塔尖豪宅，中產家庭向往的改善豪宅，也一夜回到三年前。

深受陸家嘴金融高管喜愛的仁恒河濱城，最近成交價跌到12萬/平，回到三年前的價格。

仁恒河濱城二手房成交價

僅僅三年時間，該小區樓層接近的同戶型房源，已經跌去26%，高峰買家被套幾百萬。

更可怕的是，這樣的情況不僅發生在上海。

03

不僅上海，全國都不容樂觀

上海豪宅市場，對全國究竟是怎樣的存在？

去年全國成交的3000萬以上二手豪宅，上海占比近七成，匯集了全國的購買力。

2022年總價3000萬以上二手房成交情況

如今上海陷入僵局，其他城市更愈發艱難。

這兩年，隨著深圳樓市成交量斷崖式下跌，深圳灣的豪宅也開始崩塌。

8月，灣區豪宅君匯新天一套200平以上的大平層，成交價至2750萬，較2021年初的最高點4500萬跌去近40%。

深圳灣區豪宅君匯新天

雖然個別房源有樓層、朝向等原因，但深圳灣大部分豪宅，較歷史高位普跌20%以上。

老大哥北京也未能幸免，萬柳、望京、孫河、朝陽公園、西山等豪宅板塊，一直都是“降價幾百萬出售”消息。

對于幾千萬的豪宅來說，降價個1000萬已經是最基本的操作。

北京豪宅降價千萬

這兩個月，北京的幾個豪宅項目金輿東華、中信城等，更被傳出大面積“退房”的消息。

上海、深圳、北京如此，更不用說早就崩了的二三線豪宅。

一方面，整體大環境下豪宅樓市低迷，投資客加速離場，真正有需求的買家，也不得不掂量下入場時機。

另一方面，一線城市很多核心地段被本地國企占據，但卻不能提供相匹配的產品，也導致了一系列連鎖反應。

在雙重原因的推動下，豪宅市場的冬天，可能才剛剛開始。

這輪漫長的調整，從老破小到剛需房，再到改善盤，現在終于傳導到了豪宅市場。

最保值和抗跌的豪宅市場，最終未能幸免。

豪宅是樓市的“風向標”，目前在下行期出貨的豪宅賣家，除了部分扛不住的炒房客，大多是嗅覺靈敏的富裕階層。

豪宅市場如此不景氣，更凸顯出市場信心的嚴重不足，這也是非常危險的信號。

如今的樓市，比任何時候都需要信心。

對于豪宅的“崩盤”，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。