文︱劉德科

忍了四五天，終于還是沒忍住。今天還是來聊一聊住建部部長對于房地產(chǎn)的新近論述。

真的穩(wěn)了嗎？

前幾天（2023/11/11），住建部部長在接受新華社訪談時說：「今年的房地產(chǎn)市場，總的看是前高、中低、后穩(wěn)。」

「后穩(wěn)」的意思差不多是，現(xiàn)在的樓市「穩(wěn)」了。他們當(dāng)然能給出「穩(wěn)」的理由：你看救市政策都已經(jīng)出了這么多了，樓市怎么可能不「穩(wěn)」呢？這是一種很樸素、很線性的因果邏輯——因?yàn)槌隽苏撸詷鞘芯汀阜€(wěn)」了。

如果你坐在辦公室里，你當(dāng)然可以發(fā)表各種「穩(wěn)」的宏論；但只要你稍微深入一下市場，你獲得的市場體感會告訴你，救市政策的短暫效用已經(jīng)快速消退了。你也可以看一下國家統(tǒng)計(jì)局昨天（2023/11/15）公布的數(shù)據(jù)：1-10月份，全國商品房銷售面積（92579萬㎡）同比下降7.8%，銷售額（97161億元）同比下降4.9%——而且，跟1-9月份相比，跌幅又拉大了。

住建部部長有他的理由，他說：「1-10月份，一手房交易量雖然下降，但二手房是上升的，一、二手房合起來實(shí)現(xiàn)同比正增長。」

二手房交易量得猛漲多少，才能補(bǔ)上一手房下降7.8%的虧空啊？好想看到部長先生看到的那份數(shù)據(jù)，可惜國家統(tǒng)計(jì)局沒有公布二手房交易量的慣例。

我們再來回味一下部長先生的「前高、中低、后穩(wěn)」。為什么會有「前高」？確實(shí)，今年3月份有一波很弱的小高峰，主要是因?yàn)槿ツ昴┑木仁姓吲c疫情放開在春節(jié)之后形成了疊加效應(yīng)；但3月份的微弱小高峰，在4月份就急轉(zhuǎn)直下——4月份的全國新建住宅銷售面積（6715萬㎡），僅僅只有3月份（13387萬㎡）的一半。

7·24政治局會議之后，央行出臺了一些救市政策（「認(rèn)房不認(rèn)貸」「降首付比例」等），各地也不同程度地放開了限購，但政策效應(yīng)僅僅只維持了一個多月。到了10月份，樓市行情又開始往下掉。

擠牙膏式的救市政策，是帶不來「后穩(wěn)」的。倘若沒有一攬子的系統(tǒng)性救市政策，樓市恐怕還會繼續(xù)滑向更深的泥潭。

既然住建部對于當(dāng)前樓市的判斷是「后穩(wěn)」，那么我們大概可以預(yù)見：即便是擠牙膏，年內(nèi)估計(jì)不會再擠了；等到明年開春之后，樓市又滑到了更深的泥潭，他們大概才會再擠一些。

新模式當(dāng)然好啊

樓市已經(jīng)掉進(jìn)泥潭，你越拽它越往下沉，你是不是也會很煩心？這時候，你可能就會想，令人煩心的泥潭擱一邊去，我們來談?wù)劽篮玫奈磥怼?/p>

住建部部長在接受新華社訪談時，談了很多「構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式」。其中最關(guān)鍵的一句是：「建立房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期管理機(jī)制，包括改革開發(fā)方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等制度。」

愿望很美好。什么叫「改革開發(fā)方式、融資方式、銷售方式」？我們來翻譯一下，差不多就是實(shí)施現(xiàn)房銷售的意思。現(xiàn)房銷售當(dāng)然好啊，可是再美好的愿望也要基于現(xiàn)實(shí)情況啊。你只需要去問一下那些央企，如果實(shí)施現(xiàn)房銷售，他們是否能扛得住？

什么叫「建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等制度」？我們來翻譯一下，購房者你們再掏點(diǎn)錢。不掏？不行，這是強(qiáng)制性的。作為購房者，我們在這方面已經(jīng)掏過錢了，那個錢叫做「房屋維修基金」。但是，落后的管理制度，讓「房屋維修基金」變成了極其低效的存在——因?yàn)槁浜螅噪y用；因?yàn)榈托В圆粔蛴谩?/p>

我們當(dāng)然可以高談闊論「建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等制度」，但在此之前，能不能先用改革的辦法，讓「房屋維修基金」更完善？

同理，在我們大談現(xiàn)房銷售（為了避免爛尾）之前，能不能先把預(yù)售資金監(jiān)管做得更完善（同樣是為了避免爛尾）？

新模式當(dāng)然好當(dāng)然重要，但如果不先解決眼前的現(xiàn)實(shí)問題，再好的新模式也可能會基座不穩(wěn)，甚至最終塌樓。

面對房地產(chǎn)問題，尤其需要一步一個腳印的韌性，切忌超英趕美的大躍進(jìn)心態(tài)——直面現(xiàn)實(shí)，拿出大無畏的改革勇氣，披荊斬棘，才有可能讓房地產(chǎn)市場真的健康穩(wěn)定。

話又說多了。下次一定忍住。