新政效應漸顯，

豪改市場熱度攀升，

改善群體 進場“薅羊毛”時機已到？

新政的落地正在給豪改市場再添一把烈火。

以北京為例，降首付、降利率、降認定標準、延貸款年限，新政全方位下調了置業門檻，降低了購房成本。

這也讓一些普通改善客群一下子夠到了豪改的梯度，首付疊加普宅認定標準的調整，使得一些改善客群二套首付最高從80%降至40%，極大地提高了這類客群的選擇空間。

新政對樓市，尤其是豪改的刺激是立竿見影的。

比如11月深圳發布新政后，一二手成交均有上揚，并催生“豪改熱”，部分豪改產品一度出現久違的“日光盤”景象。

這兩天，深圳前海某千萬級豪宅更是沖上熱搜——

553人搶270套房，6小時售罄，大賣57億！

其中除了適當的低價策略，還包括深圳政策門檻的放寬，使得大批普通改善客群實現了跨越式的進場。

所以，從這個角度看，這輪北京新政過后，深圳豪改熱潮很可能也會輪動到北京。

12萬+的豪宅產品力賣7.8萬

這個北京千萬級豪宅瘋了？

自北京2015年進入豪宅元年開始，大批豪宅激烈廝殺，催生了不少地王，價格也是水漲船高。

但如今地王早已消化殆盡、高溢價拿地減少后，豪宅市場價格依舊居高不下。

所以，現在整個北京豪宅市場確實是存在一些價格溢出的情況的。

對于北京豪改客群而言，首先要解決的問題是——

如何從當前的北京豪宅市場尋找到真正高性價比產品。

最近北京有個叫元璽的豪宅項目被很多豪改客群圍觀。

為什么這個項目會被關注到，根本原因在于——

媲美12萬+級別的稀缺區位價值和豪宅產品力，指導價僅7.8萬。

從區位看，元璽處在潛力區域中的價格洼地。

項目位于石景山新首鋼園內，在這樣一小塊區域，國家投資達百億級，作為首都地標性的區域，首鋼園定位 “世界級工業遺產保護利用的典范”、“城市復興新地標”，近年來借助冬奧契機，已成為京西超級地標。

但新首鋼園不是單純的居住組團的更新，也不是單純地標性建筑，而是一個復合型區域。

這里集合了奧林匹克森林公園+朝陽公園+三里屯+亦莊的產業、生態、配套等各種要素，幾乎沒有短板。

重要的是，首鋼園里的住宅地塊屈指可數，未來也不會有幾個項目，而元璽是首鋼園內第一個項目，填補了區域內最后一塊拼圖。

潛力區域又是稀缺要素，目前7.8萬的指導價還是有很多想象空間的。

現在，政策抬高預期，隨著接下來市場逐步升溫不排除一些項目采取“漲價去庫存”的策略。

從這個維度來看，“薅羊毛”還是“被割韭菜”全憑手速。

北京豪宅

終于有點意思了

去元璽看過的人，會有這樣一種感覺——

北京的豪宅從這里變得有點意思了。

在產品細節和居住體驗上，元璽可以說是把產品拉到了和價格不對等的位置上。

7.8萬的指導價，不僅大量采用工藝更復雜、成本更高的曲線和弧形工藝，還大面積使用了各種10萬+豪宅才舍得用的奢石。

上世紀90年代，北京豪宅剛剛起步，那時候，大家怎么選豪宅？

很簡單，奔著價格去。

據說當時有一個臺灣的老板來北京，問北京哪里的房子最好，結果就被直接帶到了方莊。

方莊曾是全北京乃至全國第一個大型富人區，方莊當年的規劃是——

每家可以停放四輛自行車。

靠富人區的名頭，在人均一兩百月工資的年代，方莊的房子每平賣到了2000元。

而元璽給人呈現的仿佛是——

每家都有一座完全不同的奢石美術館。

因為在元璽探盤，很容易讓人產生一種誤入奢石美術館的感覺。

各種極其珍貴、不可量產、不盡相同的稀缺奢石，被元璽幾乎用成了尋常材料。

進門的玄關柜臺面，是奢石的。

客廳的背景墻，干脆整塊奢石安排上。

目之所及的MINI吧、島臺臺面也是奢石的。

甚至，連洗臉臺也是用奢石把臺面跟墻面做通鋪的。

不論是約195m2的海派奢華風格，還是約170m2的南洋復古風格，亦或是約145m2的都會中古風格和約120m2的大地輕奢風格，元璽都把真材實料的奢石運用到了極致。

例如，建面約145m2戶型的客廳，電視背景墻帶弧度的墻面更是運用了整面奢石。

由產自意大利的奢石「秋山云煙」打造的電視背景墻，初秋的淺黃與妙筆勾勒的紋理交織，勾勒出一方渾然天成的山水之境。

約170㎡戶型，呈現的是一個富麗堂皇的南洋、中古風格酒店式場景，在奢石選用上，強調與場景的協調統一，采自巴西的雪山銀狐讓整個室內場景表現得非常有張力。

陽光透過玻璃照射到黑白交錯的點狀斑紋上，仿佛數只銀狐在雪域高原中跳躍嬉戲。

約196m2戶型客廳的背景墻選自納米比亞的「新芬迪白」，水晶的璀璨與白共舞，空間色彩多元合一。而島臺的打造則采用意大利的「新祖母綠」，雙主臥的套房主次衛生間選材巴西的「福碧臨、新冷翡翠」。

這讓元璽的樣板間看起來像是——

為富過兩代以上的人準備的。

英國著名視覺藝術評論家克萊夫·貝爾在《藝術》一書寫道：

“高度文明社會的本質特征，不在于社會創造力，而在于社會鑒賞力……

關于元璽的審美，從進入社區的一開始，就能感受到曲線和弧形工藝帶來的獨特視覺享受。

元璽的立面構成了一道精致的弧線，以香檳金色鋁板+灰色鋁板+背板玻璃為主材，舒展的水平線條與局部曲線的運用，打破了傳統直線的呆板和無趣，表達了空間和思緒的流動，賦予建筑柔和的姿態。

屋頂則是金屬挑檐，香檳色金屬線條框架，提升精致感，端部的小圓弧倒角處理，細節拉滿，不失韻味。

從外部看，建面約196㎡戶型的270°弧形轉角窗，突破了高層住宅邊緣銳利的傳統形態，弱化了建筑的生硬感。

從空間的角度看，這個設計可以說是將空間通透感和延伸感推向了極致，將傳統豪宅空間視野的“大景”直接進階到了“全景”模式，構成了獨特的空中環幕觀景臺。

約11米的IMAX環幕視角，沉浸式的將外部空間與室內空間結合，猶如云端的私人會客廳，將奧林匹克公園、群明湖、石景山，以及首鋼園秀池等闊景，推至眼前。

弧形工藝幾乎貫穿元璽室內的各個角落。

在玄關收納的轉角處理上，元璽依舊采用更費工的弧線工藝。

這使得玄關柜與連著餐邊柜完全融為一體，弧形工藝對空間產生了一種微妙的調整，使得視覺感受得以舒展延伸。

同時柔化了空間棱角，降低了家庭成員因直線直角產生的碰撞風險。

元璽的魔鬼工藝近乎瘋狂。

甚至，很多家居的木飾面也被打磨成弧面。

主臥立柱的木飾面是弧面工藝，電視背景墻一側也打磨出弧形，還有衛生間臺盆柜、淋浴間的門把手、沙發后的燈帶、客廳和主臥的吊頂等等也是弧形工藝。

超感藝術大宅丨元璽戶型鑒賞

而在戶型上，元璽則打造了120-195m2超感藝術大宅，不論是195m2的海派奢華風格，還是170m2的南洋復古風格，亦或是145m2的都會中古風格和120m2的大地輕奢風格，元璽都通過巧妙的設計，力圖重構高階人群的超感生活場景。

例如，195平米四房三衛雙套房戶型，面寬達到約14.8米的天花板級別，270°弧形轉角飄窗，單主臥的南向面寬就有6.5米，配合超長步入衣帽間，留足了男女主鞋服、包包的儲物空間，同時還有主臥觀景浴缸。

很難想象，這些配置是來源于一個指導價只有7.8萬的產品。

關鍵是，年底首開還有驚喜折扣。

這意味著，隨著新政刺激和眾多改善客群入場，元璽很可能將成為北京樓市的下一個現象級豪改爆款。