回顧2023年上海新房市場，“高開低走”是一個顯著趨勢。

上半年，樓市交易需求釋放，新盤認籌高漲，“千人搖”項目涌現，3月“小陽春”與年中6月的單月新建商品住宅成交量均突破100萬平方米。

下半年樓市降溫，新房市場交易轉冷，除“金九”和歲末12月因政策利好刺激，新建商品住宅成交量突破70萬平方米，其余月份均不足60萬平方米，寒意漸濃。

整體來看，得益于上半年熱度拉動，2023年上海新房市場成交金額約6086億元，僅次于2022年的新房大年；個盤中，出現了5個百分盤與5個零認購新盤，分化加劇。

上海中原地產首席分析師盧文曦預判，2024年，上海新房市場會延續較為穩健的走勢，價格延續小幅上漲的趨勢。同時，其對今年三四月份樓市“小陽春”較為期待，“畢竟2023年12月中旬出臺了相關的樓市利好政策”。

01

前暖后冷

2023年，上海新房市場延續集中供房制度與積分制度，少量多次的推新。

據《國際金融報》記者統計，2023年集中公示了12批新盤，以幾乎一月一次的頻率上新，涉及315個樓盤（含重復供應），共86368套房源，相比于2022年的304個項目（含重復供應）、93403套房源，樓盤數量增加，但整體房源數量減少。CRIC數據顯示，2023年上海商品住宅供應面積約1019萬平，同比下降11.1%。

“‘少食多餐’有助于提高市場參與度，對一些運氣不太好的買家而言，如果某個項目沒有入圍或者選到理想房源，可以在下個月繼續參與，增加買到房子的幾率。”盧文曦認為。

這12批新盤幾乎貫穿了2023年全年，透過它們的認購情況，也能很好反映出當時的樓市冷暖。

2023年2月，上海披露第一批新房名單，共25個項目、6958套房源。這批新盤多于3月“小陽春”前后認購開盤，市場反饋較好，最終有15盤觸發積分，觸發概率高達6成，開局即巔峰，“千人搖”項目就有5個。

此后新盤認購結果呈波動下行趨勢，第2—5批的新盤觸發積分概率依次為27.59%、34.48%、45.83%、7.69%。尤其是第5批，入市的26個項目僅2盤觸發積分，創下積分制以來的最差記錄。該批特殊的點在于，受5月云錦東方事件影響，10萬+的高端盤缺位，供盤結構失衡。

這個最差記錄也很快被刷新了。

進入下半年，第6—8批次新盤觸發積分概率依次19.23%、34.78%、20%，受供盤結構影響有一定起伏，但仍維持在一定水平。但到第9—11批次，觸發積分的概率又下滑了一個臺階，基本在15%上下浮動，觸發積分的項目僅剩少量個位數。

更差的記錄出現在第12批，當時上新19盤，截至發稿17盤已完成認購，僅1盤觸發積分，為閔行梅隴的綠城·沁蘭園。這也意味著，該批次目前觸發積分概率不足6%。

整體來看，全年12批次的315個樓盤中，311盤已完成認購，觸發積分的樓盤數量78個，觸發率剛過四分之一。

市場轉冷也體現在個盤的入圍分數下降。

譬如此前火熱的大虹橋項目，中鐵虹橋逸都從64.51分跌至56.29分；蟠龍府從58.69分跌到45.95分；虹橋璀璨時代從63.42分跌至43.97分；虹橋公館三期從年初的50分一步步滑落至27.52分，年中第4次開盤已不觸發積分。

認購熱度不高，去年四季度，開發商也在“想招”留客。一方面，個別新盤放寬了首付支付周期，甚至允許半年甚至10個月內付清首付；另一方面，部分樓盤主動給予優惠折扣，有的甚至直接給到9.5折。不過，這些情況多存在于遠郊盤。

02

紅黑分化

大環境低迷，置業需求不斷向優質項目傾斜，市場分化加劇，百分盤和零認購盤雙雙增多。

2023年披露的12批新房中，涌現出4個百分新盤（含重復供應）。2022年全年，上海入市的8批新房積分最高者也未過百。

據《國際金融報》記者統計，2023年披露入市的4個百分盤（含重復供應）分別為云錦東方（118.32分）、前灘百合園（288弄）（114.96分）、前灘百合園（88弄）（107.52分）、百匯園三期（106.64分）。若加上2022年第8批公布、2023年初入市的格力海德壹號（100.85分），實際出現的百分盤多達5個。

這之中，徐匯濱江板塊的云錦東方是入圍條件最為苛刻、門檻最高的，需要基礎分滿分疊加243個月的社保方能入圍，其也一度被稱為創造了“積分神話”。

然而，這個“神話”的背后卻經不起深扒。受限價影響，云錦東方一二手房價明顯倒掛，“買到躺賺2000萬”的誘惑吸引了大批持幣買家涌入搶購，為了獲得購房資格、拉高積分確保可以買進，“黃牛代持”“一日夫妻”等違規手段被赤裸裸地擺上明面。

一時間，云錦東方成為“違規操作”的代名詞，全城熱議。關于假結婚、代持的投訴也不斷涌向相關部門，輿論壓力下，云錦東方叫停搖號，并提出認購人可以申請退出認購。該事件“后遺癥”持續了一兩個月，上海高倒掛的紅盤均延期取證，第5批新房中10萬+樓盤更是罕見缺席。

其次是浦東三林板塊的前灘百合園，其在第9批分別推出皓川北路88弄的9套房源與皓川北路288弄的48套房源，區位優勢、低密度豪宅屬性疊加房源數較少，兩次開盤入圍線分別為107.52分、114.96分，基礎分滿分的情況下分別需要198個月、229個月的社保。

若細數2023年積分前十的項目，前灘百合園便能上榜4次，上半年其也曾2次開盤，入圍線分別是97.84分、86.4分。

高分盤的一房難求并不能代表上海樓市的整體情況，市場分化之下，極端爆冷的項目也有增多。

《國際金融報》記者梳理出年度15個頗具代表性的認購遇冷項目，其中5盤以零認購慘淡收場，這也是近年來零認購數量最多的一次；其余10盤則因認購人數較少，經房管局批準不再公開搖號。

5個零認購項目分別是浦東的佳怡華庭、綠寶園、同潤新云都會，崇明的東灘海上明月，奉賢的水榭蘭亭。

如果要給他們的爆冷找一個共同點，那便是均位于外環外，其中更有4盤上新了別墅產品，總價相比同地段的高層產品高出不少。對于購房者而言，不算火熱的市場環境下，相同的總價或許有著更好更優的選擇。

最爆冷的當屬浦東的綠寶園，這是一個開發超20年的高檔別墅社區項目，2022年其開盤推出40套洋房，獲得92.1分的高分，位列2022年上海集中入市新盤前十。

然而，僅一年時間過去，這個曾經的高分選手便遭遇滑鐵盧，本次綠寶園掏出38套建面約700—848平方米的獨棟別墅，總價在6600萬元以上，對資金要求極高，最終爆冷，無一人認購。

同策研究院研究總監宋紅衛向記者分析綠寶園爆冷的原因，一方面6000萬—1.27億元的總價，購買力人群有限，且這部分人群在資產配置方面謹慎，購房周期明顯拉長；另一方面，近兩年市區核心區域優質項目供應較多，城更別墅量也大，市區別墅分流了一部分購買力。目前，該項目已于2023年10月及12月各出售出一套，尚有36套別墅待售。

大虹橋輻射區域的中交鳳起虹橋則是典型的“雷聲大雨點小”。其宣傳話術里，中交鳳起虹橋是“大虹橋約百萬方超級大城，下一個‘蟠龍天地’”“大虹橋央企紅盤，地鐵2站虹橋樞紐！”但實際認購中，其2023年三次開盤，認購數先從122組滑落至76組，第三次直接“自曝”因認購客戶數量較少不再搖號開盤，反差明顯。

其余遇冷項目多位于金山、崇明等遠郊地區，或因周邊配套不足、交通不便，也有因別墅產品總價偏高或競品較多等因素影響，認購數少，去化緩慢。

這些存在明顯硬傷的項目已然失去了市場競爭力。

03

4個百億新盤

315個入市的新盤中不乏百億級者。

據克而瑞統計，2023年上海樓盤銷售金額排行榜TOP 4分別為縵云上海、中建萬科·理想之地、象嶼招商·公園1872、世紀前灘21，銷售金額均破百億，數量較2022年減少1個。

縵云上海以122.33億元的全年銷售額位居榜首。其位于楊浦濱江，去年4次開盤，累計供應697套房源，目前前3批的網簽率均在90%以上，疊加12萬/平左右的單價，拉高了整體銷售額。不過，其去年4次認購率呈波動下滑趨勢，今年初又將上新112套房源，能否延續此前佳績還要打上一個問號。

緊隨其后的兩盤則是以量取勝。其中嘉定新盤中建萬科·理想之地去年4次上新，合計2104套房源，克而瑞統計中，其占據銷售面積與銷售套數雙榜首；閔行新盤象嶼招商·公園1872更是“八開八罄”，全年成交1898套房源。二者均是“5字頭”的新盤，在盧文曦看來，“5字頭”“6字頭”“7字頭”是樓盤交易熱點，按100平方米來推算的話，主力成交總價基本在500萬—800萬元/套，很符合首次改善需求，置換客賣掉手中的二手房，再“打新”。

值得一提的是，憑借象嶼招商·公園1872、虹橋公館、蟠龍府、蘇河璽等多個項目的銷售去化，招商蛇口蟬聯了上海房企銷售冠軍寶座。

重回上海新房市場的萬科也憑借理想之地、海上印象、中興路壹號等項目奪下了全口徑銷售榜第三的位置。

一個趨勢是，上海新房市場份額正加速向頭部房企集中。以操盤榜單為例，2023年TOP 3房企操盤銷售金額累計約1225億元，同比增長10.6%，市占率約18.3%，較2022年繼續小幅上升。

隨著2024年第一批新房名單公布，新一輪的“戰火”已經燃起。

（文中表格均由左宇制作）

記者 左宇

編輯 孫婉秋